Период эксплуатации технически начинается с оформления акта о сдаче объекта в эксплуатацию и длится до момента его продажи.
Стабильный период эксплуатации начинается с того момента, когда здание полностью слано в аренду, и заканчивается его продажей во время стабильного периода эксплуатации.
После окончания строительства и сдачи собственности в аренду внимание девелопера фокусируется на вопросах максимального повышения стоимости продажи за счет правильного обслуживания и эксплуатации недвижимости.
Две важнейшие задачи на данном этапе:
Существует 2 типа управления недвижимостью:
Самостоятельное управление недвижимостью даст следующие преимущества:
Непосредственный надзор за недвижимостью и контроль качества услуг;
Постоянная связь с арендаторами;
Организационно-диверсифицированные потоки доходов;
Знание вопросов работы с арендаторами.
Самостоятельное управление недвижимостью имеет и ряд недостатков:
Высокая стоимость времени по сравнению с другими доходными видами деятельности;
Данная деятельность требует значительных затрат сил и времени;
Данная деятельность требует навыков и опыта управления;
Необходимость в квалифицированном персонале;
Отсутствие эффекта масштаба ставит небольших девелоперов в невыгодное конкурентное положение по сравнению с профессиональными фирмами, управляющими недвижимостью;
Отдел управления недвижимостью может оказаться центром затрат, а не центром прибыли.
В большинстве случаев решение о том, приглашать или нет управляющего недвижимостью, основывается на готовности девелопера тратить свое время на проект.
При выборе стороннего управляющего девелоперы должны обращать внимание на компании с хорошей репутацией в области управления определенным типом недвижимости в плане масштаба, проекта и особенностей арендаторов.
За последние годы в данной сфере деятельности произошли значительные изменения. Повысилось значение управления недвижимостью на всех этапах девелопмента. Чтобы выбрать наилучшее проектное решение, девелопер должен стараться получить как можно более полную информацию об эксплуатации и обслуживании в будущем, касающуюся не только расходов.
Управляющие недвижимостью могут принести значительную пользу в процессе проектирования, поэтому они должны принимать участие во всех совещаниях по обсуждению проекта.
Жизненный цикл управления недвижимостью имеет три стадии:
Третья стадия обычно требует иного подхода к управлению, чем первые две. Когда приходит время продавать проект, персонал, работающий на проекте, должен быть уведомлен о целях девелопера и обеспечен некоторым финансовым стимулом, который поможет привести помещения в наилучшее для продажи физическое и финансовое состояние.
