Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

5 июня 2003 г. в Украине начал действовать Закон Украины «Об ипотеке» № 898-IV. Данный закон ввел в отечественное правовое поле новый долговой документ – закладную. 

Ст. 20 закона определяет закладную как долговую ценную бумагу, которая подтверждает безусловное право её владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки. Проще говоря, закладная — это финансовый инструмент, который позволяет продать или заложить ипотечный долг.

Больше всех пользы от закладных естественно получат банки. Институт закладных даст возможность банкам продавать долговые обязательства на вторичном рынке. Таким образом, они смогут обеспечить ресурсную базу для долгосрочного кредитования. Суть закладной для банка заключается в том, что этот документы дает возможность банку рефинансироваться, определёнными в законе способами. А именно:

1. продажа закладной,
2. продажа закладной с обязательством обратного выкупа (РЕПО-операции),
3. залог закладной
4. эмиссию ипотечных ценных бумаг, т.е. ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов.

Дело в том, что ипотечные кредиты — это в основном кредиты долгосрочные. При долгосрочном ипотечном кредитовании банки не могут опираться только на средства на счетах клиентов и депозиты. Для того чтобы массово и долгосрочно кредитовать покупку и строительство частной недвижимости, банки должны иметь возможность рефинансироваться (пополнять себя деньгами), в том числе на фондовом рынке.

Являясь долговой ценной бумагой, закладная, подтверждает два полномочия ее собственника:

1. право получить от должника исполнение по основному обязательству, которым обычно является ипотечный кредит,
2. право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения основного обязательства.

Закладную выдает ипотекодатель (должник). Существуют три условия выдачи закладной. Во-первых, основное обязательство должно быть обязательством денежным. Во-вторых, при заключении ипотечного договора должна быть указана сумма долга по основному обязательству на конкретный момент или критерии, с помощью которых можно ее определить. В-третьих, сам выпуск закладной должен предусматриваться ипотечным договором.

Главная юридическая особенность заключается в следующем. При выпуске закладной денежные обязательства должника по основному договору (например, кредитному) прекращаются, возникают денежные обязательства должника по закладной. При этом оба договора продолжают действовать. Но при выпуске закладной ее держатель вправе получить исполнение по основному договору или обратить взыскание на предмет ипотеки на основании именно закладной, а не основного договора и договора ипотеки. Причем при расхождениях содержания закладной, с одной стороны, и основного и ипотечного договоров — с другой, преимущество имеет содержание закладной. Кроме того, к особенностям последней следует отнести требование об обязательной ее государственной регистрации.

Закладная составляется в письменной форме в одном экземпляре на специальном бланке стандартной формы. При этом на всех оригиналах ипотечного договора делается отметка о выдаче закладной. Требования относительно содержания закладной содержатся в ст.21 Закона Украины "Об ипотеке", а также в Положении о требованиях к стандартной (типовой) форме бланка закладной, утвержденном решением Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку за №363 от 04.09.2003 г.

Кроме пунктов, которые закладная должна содержать согласно Положению, закон позволяет ипотекодержателю и ипотекодателю по договоренности включать в содержание закладной также пункты, воспроизводящие содержание основного и ипотечного договоров.

Подытоживая сказанное, отметим, что появление закладных безусловно прогресс, но в то же время нужно понимать, что полноценный оборот закладных в Украине начнется еще не скоро. В нашей стране пока нет конечных покупателей закладных — крупных институциональных инвесторов. Ведь, по идее, банки должны продавать закладные крупным институциональным инвесторам вроде пенсионных фондов и страховых компаний, а также государственным финансовым институтам. Введение института закладных в долгосрочной перспективе само по себе будет стимулировать появление именно таких инвесторов.

Вернуться на главную страницу этой услуги 

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)