Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Процедура получения разрешительной документации на строительство в Украине регулируется Законом Украины «О планировании и застройке территорий» №1699-ІІІ от 27.01.2005 г., а также региональными, городскими правилами застройки территорий. Правила разрабатываются и утверждаются местными органами исполнительной власти и самоуправления.

Процедуру получения разрешительной документации на строительство по Правилам предлагаем рассмотреть на примере г. Киева. В нашей столице застройка территорий регулируется Правилами застройки г. Киева, утверждёнными решением Киевского городского совета №11/2587 от 27.01.2005 г.

Для реализации права на строительство объекта градостроения в г. Киеве гражданам или юридическим лицам (инвесторам) необходимо оформить следующие документы:

1. государственный акт на право собственности на земельный участок, или государственный акт на право постоянного пользования земельным участком, или договор аренды земельного участка;
2. разрешение на строительство;
3. разрешение на выполнение строительных работ.

Порядок оформления данных документов состоит из следующих этапов.

Для осуществления работ по проектированию, строительству объекта градостроения (дальше - объект) инвестор должен получить разрешение на проектирование и строительство.

Разрешением на проектирование и строительство объектов градостроения является:

• решение Киевсовета о предоставлении земельного участка в постоянное пользование, передачу его в собственность или в аренду для строительства;
• распоряжение Киевской городской государственной администрации в случае наличия у застройщика документов, что в соответствии со статьей 126 Земельного кодекса Украины удостоверяют право на земельный участок, право собственности или пользования объектом недвижимого имущества.

Разрешением на получение исходных данных и проектирование также может быть:

• решение Киевсовета о согласовании места расположения объекта;
• письмо-разрешение Киевской городской государственной администрации на проектирование, которое предоставляется в отдельных случаях, связанных со срочным решением неотложных градостроительных заданий, охраной исторической среды, необходимостью детальной проработки возможности осуществления реконструкции, надстройки (пристройки) к домам и сооружениям владельцами и пользователями объектов недвижимости с одновременным оформлением права на землю.

Для получения разрешения на проектирование, строительство юридические и физические лица, которые намереваются вложить инвестиции, готовят предшествующую информацию о:

• функциональном назначении объекта инвестирования и его составных частей;
• желаемые (ориентировочные) основные технико-экономические показатели: общая площадь и количество квартир; продукция и мощность (для объектов производственного назначения); места (для заведений образования, культуры, здравоохранения, общественного питания но др.); торговая площадь; общая площадь (для офисов, многофункциональных комплексов но др.); показатели объектов коммунального и другого назначения; численность работающих;
• желаемое место размещения на территории города Киева;
• ориентировочная площадь участка (территории);
• особенные условия функционирования (при наличии);
• сведения о государственной регистрации.

Инвестор может выполнить (заказать) без специальных разрешений и согласований предпроектные предложения, градостроительное обоснование архитектурно-градостроительных решений относительно застройки территории желаемого места расположения объекта с учетом информации о правовом статусе, допустимых видах застройки и другого использования земельных участков.

Такие предпроектные предложения не являются стадиями проектирования и рассматриваются Главкиевархитектурой во время подготовки выводов относительно возможности размещения объектов градостроения, выбора земельных участков для размещения объектов градостроения в порядке, установленном постановлением Кабинету Министров Украины от 31.03.2004 N 427,решения вопросов формирования застройки территории города.

Далее инвестору необходимо получить землю для строительства своего объекта. Для этого он обращается с соответствующим ходатайством в Киевский городской совет. К ходатайству прикладываются материалы о:

• функциональном назначении объекта инвестирования и его составных частей;
• желаемые (ориентировочные) основные технико-экономические показатели: общая площадь и количество квартир; продукция и мощность (для объектов производственного назначения); места (для заведений образования, культуры, здравоохранения, общественного питания но др.); торговая площадь; общая площадь (для офисов, многофункциональных комплексов но др.); показатели объектов коммунального и другого назначения; численность работающих;
• желаемое место размещения на территории города Киева;
• ориентировочная площадь участка (территории);
• особенные условия функционирования (при наличии);
• сведения о государственной регистрации;
• предпроектные предложения, градостроительное обоснование (если таковые выполнялись по желанию инвестора для выбора земельного участка).

Если земельный участок свободен (не предоставлен в пользование), Киевский городской совет рассматривает ходатайство и за подписью Киевского городского председателя предоставляет согласие на разработку проекта отведения земельного участка или на составление технической документации по оформлению права пользования землей из земель коммунальной собственности.

Такое согласие (поручение) Киевского городского председателя также является основанием для подготовки выводов относительно согласования отведения земельного участка, ограничений и обременений его использования.

Выводы предоставляют:

1. Главное управление земельных ресурсов (Киевзем)
2. Главкиевархитектура
3. Государственное управление экологии и природных ресурсов в г. Киеве
4. Государственная санэпидемслужба г. Киева
5. специально уполномоченный орган охраны культурного наследия КГГА
6. Главное управление экономики и инвестиций КГГА
7. соответствующая районная в г. Киеве государственная администрация
8. институт-разработчик Генерального плана г. Киева
9. центральный орган исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия (если участок расположен в границах исторических ареалов)

Если выводы данных органов окажутся отрицательными, по ходатайству будет вынесен мотивированный отказ.

Если выводы положительные, Киевсовет принимает решение об отведении земельного участка в пользование (собственность) или предоставление в аренду из земель государственной или коммунальной собственности для строительства объекта градостроения.

Данное решение одновременно является разрешением на проектирование, строительство объекта, а также основанием для получения инвестором (заказчиком) разрешения на выполнение строительных работ в управлении Государственного архитектурно-строительного контроля в установленном порядке.

После этого инвестор получает исходные данные на проектирование. К исходным данным относятся:

• архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
• технические условия по инженерному обеспечению объекта (ТУ);
• задание на проектирование;
• другие исходные данные (перечень этих данных приведен в ДБН А.2.2–3–2004);
• разрешение на проектирование, строительство.

АПЗ предоставляются заказчику в порядке, установленном постановлением Кабинета Министров Украины от 20.12.99 № 2328 «О Порядке предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий относительно обеспечения объекта архитектуры и определение размера платы за их выдачу».

Задание на проектирование (ЗП) объекта является официальным документом инвестора, который предоставляется генпроектировщику и содержит основные реквизиты и технико-экономические показатели объекта строительства, требования относительно его планировочных, архитектурных, инженерных и технологических решений и свойств, основных параметров, стоимости, организации и сроков его строительства, а также особенные требования относительно его эксплуатации, которые должны входить в состав проектно-кошторисной документации.

ЗП разрабатывается инвестором вместе с проектировщиком по установленной форме. Инвестор в установленном порядке определяет генпроектировщика и должен заключить с ним договор на выполнение проектно-изыскательных работ.

Архитектурно-планировочное задания (АПЗ) является документом, который определяет комплекс градостроительных требований и условий проектирования объекта.

В АПЗ определяется перечень необходимых технических условий (ТУ), других исходных данных на проектирование и строительство объекта, которые подлежат получению заказчиком, устанавливается стадийность проектирования.

Срок действия АПЗ определяется не менее двух лет и считается пролонгированным на срок до завершения строительства, если оно начато в течение этих двух лет и осуществляется в нормативный срок.
 
АПЗ готовится Главкиивархитектурой с учетом задания на проектирование, представленного заказчиком, утверждается начальником Главкиивархитектури или его заместителем и является обязательным для выполнения.

Для получения АПЗ инвестор должен предоставить к Главкиевархитектуры:

• разрешение на проектирование и строительство объекта;
• графические материалы: выкопировка из дежурного кадастрового плана (выдержка из базы данных государственного земельного кадастра), к которому добавляются наименования землепользователей (землевладельцев) в пределах территории проектирования и участков, граничащих с ней, с реквизитами документов земельных отношений; топографо-геодезическая съемка М 1:2000, на которой отражается ситуационная схема размещения участка (территории) с нанесенными красными линиями, магистральными сетями, пределами историко-культурных заповедников, зонами охраны достопримечательностей культурного наследия, природоохранными зонами, пределами земельного участка (территории), предусмотренного для проектирования, наименованием инвестора и заказчика (застройщика), адресом участка (территории), предложениями относительно распределения территории; ситуационный план (схема места расположения объекта);
• задание на проектирование.

При необходимости изготовления графических материалов их подготовка осуществляется в месячный срок на заказ инвестора на договорных принципах организациями, созданными для предоставления платных услуг в сфере градостроения.

АПЗ выдается заказчику в месячный срок после представления материалов.

Технические условия (ТУ) – это комплекс условий и требований относительно инженерного обеспечения объекта с определением источников энергоносителей, приемных систем водоотвода, специальных условий эксплуатации, мест присоединения к соответствующим внешним инженерным сетям, расчетным инженерным нагрузкам, условиям осуществления строительства.

На основании задания на проектирование генпроектировщик выполняет расчеты потребностей в нагрузках на внешние городские инженерные коммуникации и системы для обеспечения функционирования объекта строительства
 
На базе расчетных инженерных нормативов генпроектировщик разрабатывает опросные письма и передает их инвестору.
 
Инвестор вместе с соответствующими проектировщиками заказывает в городских службах и других соответствующих организациях ТУ относительно инженерного обеспечения объекта.

Когда исходные данные получены самое время приступить к разработке проектной документации, предварительно проведя инженерные изыскания, т.к. разработка проектной документации на строительство объектов без проведения инженерных изысканий не допускается.
 
Необходимость проведения и основные виды инженерных изысканий для строительства в соответствии с требованиями законодательства и государственных норм определяются генпроектировщиком (заказчиком) и отображаются в задании на проектирование или в техническом задании, которое утверждается заказчиком.

Инженерные изыскания выполняются предприятиями, организациями и учреждениями, которые имеют соответствующую лицензию, по заказу генпроектировщика (инвестора).

Проектная документация на строительство объекта разрабатывается согласно выходным данным на проектирование с соблюдением государственных стандартов, норм и правил, правил застройки м. Киева и утверждается заказчиком в установленном порядке.

К началу выполнения проектных работ в соответствии с разрешением на проектирование и строительство и АПЗ определяется название объекта.

Проектно-кошторисная документация в зависимости от категории сложности объекта состоит из соответствующих стадий:

• эскизный проект (ЭП);
• эскизный проект застройки (ЭПЗ);
• технико-экономический расчет (ТЭР);
• технико-экономическое обоснование (ТЭО);
• проект (П);
• проект застройки (ПЗ);
• рабочая документация (РД);
• рабочий проект (РП).

Все стадии проектирования не могут быть использованы для строительства без выполнения стадии рабочей документации или рабочего проекта.

ЭП разрабатывается для принципиального определения требований к градостроительным, архитектурным, художественным, экологическим и функциональным решениям объекта, подтверждения возможности создания объекта гражданского назначения.
 
В составе ЭП для обоснования принятых решений по заданию заказчика могут дополнительно выполняться инженерно-технические разработки, схемы инженерного обеспечения объекта, расчеты сметной стоимости и обоснования эффективности инвестиций, в случае проектирования объекта в квартале существующей застройки – градостроительное обоснование размещения объекта.
 
ЭП разрабатывается на основании задания на проектирование и исходных данных.
 
При разработке ЭП и определении его состава следует руководствоваться «Положением об эскизном архитектурном проекте», утвержденным приказом Госстроя Украины от 23.10.91 № 51–839/1. ЭП после согласования органами градостроительства и архитектуры, одобрения при трехстадийном проектировании или утверждения при двухстадийном проектировании инвестором является основанием для разработки следующей стадии.
 
ТЭО разрабатывается для объектов производственного назначения, требующих детального обоснования соответствующих решений и определения вариантов и целесообразности строительства объекта. ТЭР применяется для технически несложных объектов производственного назначения.

ТЭО и ТЭР разрабатываются на основании задания на проектирование и исходных данных.

Проект (П) разрабатывается для определения градостроительных, архитектурных, художественных, экологических, технических, технологических, инженерных решений объекта, сметной стоимости строительства и технико-экономических показателей на основании задания на проектирование, исходных данных и одобренной при трехстадийном проектировании предыдущей стадии.
 
Проект после согласования и утверждения является основанием для разработки следующей стадии проектирования. Состав и содержание разделов П могут уточняться и дополняться заказчиком в задании на проектирование в зависимости от назначения и сложности проектируемых объектов.
 
РП разрабатывается для определения конкретных градостроительных, архитектурных, художественных, экологических, технических, технологических, инженерных решений объекта, сметной стоимости строительства, технико-экономических показателей и выполнения строительно-монтажных работ (рабочие чертежи). РП применяется для технически несложных объектов, а также объектов с использованием проектов массового применения.

РП является интегрирующей стадией проектирования и состоит из двух частей – утверждаемой и рабочих чертежей. Утверждаемая часть подлежит согласованию, экспертизе и утверждению, а рабочие чертежи разрабатываются для строительства объекта. Утверждаемая часть состоит из пояснительной записки, выполненной в сокращенном по отношению к проекту объеме, определенном в зависимости от вида строительства и функционального назначения объекта, сметной документации, раздела организации строительства и чертежей. В состав пояснительной записки должен входить раздел ОВОС (оценки влияния на окружающую среду).
 
Стадия РД разрабатывается для выполнения строительно-монтажных работ на основании утвержденной предыдущей стадии (иногда возможны исключения). В ее состав входят рабочие чертежи. Объем и детализация рабочих чертежей должны быть доведены до минимально необходимых объемов.

После утверждения П, ЭП, ТЭР по решению заказчика рабочие чертежи могут разрабатываться подрядчиком или другим проектировщиком, получившим в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности, с привлечением авторов или по их письменному согласию на выполнение рабочих чертежей другими исполнителями с соблюдением авторских решений утвержденного П, ЭП, ТЭР и соблюдением авторских прав.
 
По отдельным особо сложным объектам проектировщик при выполнении рабочей документации может осуществлять дополнительные разработки, не предусмотренные нормативными документами и уточняющие материалы проекта. Необходимость указанных разработок определяется заказчиком. Для объектов производственного назначения в состав исходных данных должны входить также сведения о потребностях в энергоресурсах, обслуживающих площадках и охране оборудования.

После того, как проектная документация готова, наступает черёд её согласования. Согласование проектной документации происходит следующим образом.

В зависимости от сложности объекта градостроения Главкиевархитектура рассматривает материалы проектной документации и определяет целесообразность рассмотрения проектной документации на архитектурно-градостроительном совете Главного управления градостроения, архитектуры и дизайна городской среды (дальше - архитектурно-градостроительный совет) или на секции АМР.

В случае соблюдения государственных норм и правил, Правил застройки г. Киева проекты соглашаются в срок не больше одного месяца со дня предоставления заказчиком проектной документации.

При наличии особых условий расположения объекта (исторические зоны городов, оползнеопасные территории и др.) необходимо по указанию органов градостроительства и архитектуры (в АПЗ) согласовать проектную документацию с соответствующими организациями. При возникновении спорных вопросов окончательное решение принимает Госстрой Украины.
 
Рабочая документация, выполненная в соответствии с утвержденной стадией, согласованию не подлежит, кроме инженерных сетей, которые согласовываются с местными эксплуатирующими службами, ресурсоснабжающими организациями, если такое требование содержится в выданных ими технических условиях.
 
Согласованная проектная документация подлежит комплексной государственной экспертизе проектов строительства. Экспертиза проводится в соответствии с требованиями постановления Кабинета Министров Украины от 11.04.2002 N 483 "О порядке утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения комплексной государственной экспертизы".

Комплексная государственная экспертиза проекта строительства на территории города Киева, выполняется специализированной государственной организацией – Киевской городской службой Украинской инвестиционной экспертизы (дальше - служба "Киевгосэкспертиза") независимо от объемов и источников финансирования строительства и форм собственности инвесторов.

Комплексная государственная экспертиза проводится с привлечением органов государственного надзора в г. Киеве по вопросам санитарно-эпидемиологического благополучия населения, экологии, пожарной безопасности, охраны труда и энергосбережения, а в случае размещения потенциально опасных объектов производственного назначения проводится также экспертиза по вопросам противоаварийной защиты объектов, которые могут составлять ядерную и радиационную безопасность, с привлечением органа МЧС Украины в г. Киеве.

Следствием проведения государственной экспертизы проекта строительства является вывод с соответствующими замечаниями и рекомендациями относительно соответствия проекта требованиям законодательства, государственным нормам, стандартам и правилам.

Общий срок проведения комплексной государственной экспертизы инвестиционных программ и проектов строительства не должен превышать 45 календарных дней. В случаях, предусмотренных законодательством, срок может быть продлен до 120 календарных дней.

Утверждение проекта строительства осуществляется в форме предписывающего документа (приказа, распоряжения, решения) инвестора с приведенными соответствующими технико-экономическими показателями, рекомендованными позитивным выводом службы "Киевгосэкспертиза".

Утвержденная проектная документация вместе с позитивным выводом службы "Киевгосэкспертиза" подлежит архивации Главкиевархитектурой.

На основании собранных документов инвестору выдается разрешение на проведение строительных работ. Разрешение предоставляется после подачи заявления в Управление государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) в соответствии с требованиями Положения о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, утвержденного приказом Госстроя Украины от 05.12.2000 N 273 и зарегистрированного Министерством юстиции Украины от 25.12.2000 N 945/5166.

К заявлению прикладываются такие документы и материалы:

• решение Киевсовета о предоставлении земельного участка для строительства или распоряжения Киевской городской государственной администрации о разрешении на строительство объекта градостроения;
• утвержденная в установленном порядке проектная документация (в т.ч. для регистрации – строительный генеральный план, паспорт фасада в двух экземплярах, объяснительная записка);
• комплексный вывод (позитивный) службы "Киевгосэкспертизы" или для проектов строительства, утвержденных Кабинетом Министров Украины – центральной службы Госстроя Украины "Укринвестэкспертиза";
• предписывающий документ об утверждении проекта строительства;
• документ, который удостоверяет право собственности застройщика (заказчика) или право пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком, предусмотренным для строительства;
• приказ генеральной подрядной организации о назначении прораба;
• приказ генерального проектировщика о ведении авторского надзора;
• приказ заказчика о ведении технического надзора;
• общий журнал работ;
• журнал авторского надзора;
• договор подряда на строительство между заказчиком и генеральным подрядчиком по объектам, которые строятся за счет средств государственного бюджета, городского, районных в м. Киеве бюджетов;
• копия договора или справки относительно уплаты паевых взносов на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Киева в соответствии с решением Киевсовета от 27.02.2003 N 271/431.

При соответствии предоставленной документации законодательным и нормативным требованиям разрешение на выполнение строительных работ предоставляется в недельный срок со дня предъявления документов.
 
Разрешение на выполнение строительных работ выдается на весь срок строительства согласно календарного плана, который входит в состав утверждённого проекта строительства или договора подряда.

Имея на руках такое разрешение наконец-то можно приступать к строительству объекта.

Построенный объект должен быть введён (принят) в эксплуатацию в установленном порядке. С 01.01.2009 года вступило в силу новое постановление Кабинета министров Украины, согласно которому упрощается ввод в эксплуатацию строительных объектов. Такое решение было принято правительством в целях оздоровления рынка.

Кабмин своим постановлением № 923 от 08.10.2008 г. «О Порядке принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов» отменил устаревшую процедуру принятия в эксплуатацию объектов, строительство которых завершено.

Ранее приемные комиссии образовывались органами местного самоуправления, а их решения вступали в силу только после утверждения сессиями соответствующих советов. Таким образом, это осложняло процедуру по срокам принятия объектов в эксплуатацию, тогда как последнее постановление предусматривает конкретные сроки для этой процедуры.

Согласно нового постановления принятие  в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется комиссией и заключается в подтверждении ею готовности к эксплуатации объектов нового строительства.

Приемная комиссия образуется инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК), которая выдала разрешение на выполнение строительных работ на основании письменного заявления заказчика объекта строительства.

Заказчик обязан не позже чем за три рабочих дня до начала работы приемной комиссии сообщить об этом органам, представители которых входят в состав приемной комиссии.

К заявлению прилагаются:

• проектная документация, согласованная и утвержденная  в установленном законодательством порядке;
• перечень видов строительно-монтажных работ с указанием субъектов ведения хозяйства, которые их выполнили;
• информация об ответственных инженерно-технических работниках;
• комплект исполнительной документации на строительно-монтажные работы согласно перечню, определенному нормативными документами;
• документы, которые свидетельствуют о соответствии использованных материалов, конструкций, изделий и оборудования установленным требованиям нормативных документов;
• результаты исследований качества питьевой воды, почвы, атмосферного воздуха в зависимости от конкретных условий строительства;
• акт о закладке проектной документации в страховой фонд документации, если такой объект строительства входит в перечень объектов и сооружений,  за которыми проектная документация закладывается в страховой фонд документации в установленном Минрегионстроем и МЧС порядка;
• вывод должностного лица инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, которая осуществляла надзор за строительством объекта, о возможности принятия объекта в эксплуатацию.

Для объектов строительства, которые подлежат обязательному научно-техническому сопровождению,  также добавляется отчет о таком сопровождении.

Инспекция рассматривает поданные материалы и в случае их соответствия в течение трех рабочих дней образует приемную комиссию. Приемная комиссия проверяет соответствие:

• архитектурных, конструктивных и инженерно-технических решений законченного строительством объекта согласованному и утвержденному проекту, исполнительной документации, государственным стандартам, строительным нормам и правилам, техническим условиям, другим нормативным документам;
• выполненных строительно-монтажных работ требованиям нормативной документации;
• результатов проведенных индивидуальных и комплексных испытаний оборудования нормативным показателям;
• смонтированного инженерного, технологического оборудования и документального подтверждения соответствия выполненных работ выходным данным.

На законченном строительством объекте должны быть выполнены все предусмотренные проектной документацией и государственными стандартами, строительными нормами и правилами работы, а также смонтировано и испытанно оборудование.

Проверка приемной комиссией готовности объекта к эксплуатации проводится в течение 10 рабочих дней от даты ее образования.

Результаты работы приемной комиссии оформляются актом готовности объекта к эксплуатации. Акт готовности объекта к эксплуатации оформляется заказчиком и подписывается председателем и членами приемной комиссии.

На основании акта готовности объекта к эксплуатации инспекция государственного архитектурно-строительного контроля в течение двух рабочих дней от даты его подписания выдает заказчику или уполномоченному им лицу свидетельство о соответствии построенного объекта  проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (дальше - свидетельство).

Свидетельство является основанием для:

• заключения договоров о снабжении объектов строительства необходимыми для их функционирования ресурсами (водой, газом, теплом, электроэнергией),
• включения данных о таких объектах строительства в государственную статистическую отчетность
• оформления права собственности на объект.

После оформления акта готовности объекта к эксплуатации и выдачи свидетельства о соответствии инвестор (заказчик, застройщик) обязан оформить в Главном управлении коммунальной собственности г. Киева правоустанавливающие документы на право собственности на построенный объект инвестирования.

По получении всеми участниками инвестиционной деятельности в строительстве правоустанавливающих документов на право собственности на объект жилищного назначения инвестор обязан передать объект для последующей эксплуатации на баланс обществу владельцев квартир (если владельцы их объединились и зарегистрировали в установленном порядке соответствующее общество) или другой эксплуатирующей организации, которая определяется распоряжением районной в городе Киеве государственной администрации.

Эксплуатирующая организация (владелец или пользователь) завершенного строительством здания осуществляет подключение здания к инженерным сетям согласно ТУ соответствующих эксплуатирующих организаций, утвержденного проектом.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)