Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Новая редакция Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» в числе финансовых механизмов, с помощью которых может осуществляться привлечение средств в строительство объектов жилой недвижимости, называет - институты совместного инвестирования (ИСИ).

Институты совместного инвестирования

ИСИ - это корпоративные или паевые инвестиционные фонды, которые осуществляют деятельность, связанную с объединением (привлечением) денежных средств инвесторов с целью получения прибыли от вложения их в ценные бумаги других эмитентов, корпоративные права или недвижимость. Активы фонда находятся в коллективной собственности всех инвесторов, а каждому из них принадлежит только определенная доля в совокупном капитале.

Все участники фонда имеют одинаковые права, независимо от размера вложений. При этом риски делятся между всеми инвесторами и снижаются благодаря диверсификации инвестиционного портфеля. Пока средства находятся в фонде, они не подлежат налогообложению, что позволяет реинвестировать полученную прибыль.

Управляющая компания ИСИ - профессиональный участник рынка ценных бумаг, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). Надзор над деятельностью КУА осуществляется наблюдательным советом фонда, хранителем активов фонда. Контроль соответствия сделок КУА регламенту фонда, проспекту эмиссии и действующему законодательству осуществляет Наблюдательный совет фонда.

ИСИ бывают трех типов:

• Открытый - фонд обязан в любое время по требованию инвестора осуществить выкуп своих ЦБ;
• Интервальный – фонд выкупает свои ЦБ только в определенные сроки, прописанные в проспекте эмиссии фонда, но не реже одного раза в год;
• Закрытый - фонд не выкупает свои ценные бумаги до момента его реорганизации или ликвидации.

ИСИ могут быть:

• Срочные - создаются на определенный срок, установленный в проспекте эмиссии, после его окончания ИСИ ликвидируется или реорганизуется. 
• Бессрочный – фонд создается на неопределенный срок.

   Фонды закрытого типа являются только срочными, открытого и интервального — бессрочными и могут быть только диверсифицированными.

В зависимости от структуры активов, фонды могут быть:

• Диверсифицированными (диверсификация — это оптимальное распределение привлеченных инвестиций с целью минимизации рисков). На их деятельность существует ряд законодательных ограничений поэтому они являются наименее рискованными
• Недиверсифицированными - несут большие риски, но и приносят больший доход инвесторам. Неслучайно почти 93 % созданных в Украине фондов являются недиверсифицированными (по данным Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса). Из них большая часть:
• Венчурные фонды - это недиверсифицированный ИСИ закрытого типа, который осуществляет исключительно частное размещение ценных бумаг собственного выпуска и активы которого состоят более чем на 50 % из корпоративных прав и ценных бумаг, которые не котируются на фондовых биржах. Участниками такого фонда могут быть только юридические лица. Такие фонды, как правило, создаются инвесторами под один-два проекта. За рубежом венчурные фонды — это фонды, осуществляющие инвестиции в сфере высоких технологий. У нас же все венчурные фонды вкладывают средства в строительство.

Преимущества ИСИ:

• Минимизация рисков, которая может обеспечиваться вложением инвестиций в разные доходные активы и проекты;
• Легальная оптимизация налоговой нагрузки — доходы ИСИ не подлежат налогообложению на этапе реализации инвестиционных проектов;
• Мощный механизм защиты прав инвестора — функции управления активами, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми друг от друга структурами — компанией по управлению активами и хранителем (банком). Наиболее важные решения принимаются или согласовываются с наблюдательным советом фонда;
• Профессиональное управление активами, осуществляемое специалистами, чья квалификация подтверждена сертификатами Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;
• Компания по управлению активами в той или иной степени берет на себя юридическое сопровождение проекта, проверяет его легальность на этапе вхождения в проект и создания соответствующего фонда;
• КУА достаточно жестко связаны в части возможности нести расходы за счет активов ИСИ — размер вознаграждения КУА и расходы, которые осуществляются за счет средств ИСИ, не могут превышать 5 % от среднегодовой стоимости фактически размещенных ценных бумаг ИСИ;
• Наличие государственного регулирования и контроля — деятельность организаций, которые обслуживают ИСИ, лицензируется, регулируется и контролируется ГКЦБФР;
• Организационная структура ИСИ предусматривает и контроль со стороны хранителя (банка), наблюдательного совета и независимого аудитора, который не менее раза в год проводит проверку ИСИ. В свою очередь хранитель несет ответственность перед контролирующими органами государства;
• Информационная прозрачность — в средствах массовой информации, определенных законодательством, регулярно публикуются ведомости о ИСИ и основных финансовых показателях их деятельности. В силу этого, по мнению многих специалистов, по степени открытости ИСИ не уступают банкам.
• Кроме того, ИСИ предоставляют возможность участвовать в масштабных проектах мелким инвесторам.

Паевой инвестиционный фонд

ПИФ — это активы, которые принадлежат инвесторам на правах совместной частичной собственности, находятся в управлении компании по управлению активами и учитываются компанией отдельно от результатов ее хозяйственной деятельности.

Особенности ПИФ:

• Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом;
• Участником ПИФ является инвестор, который приобрел сертификат этого фонда;
• ПИФ создается компанией по управлению активами путем выпуска инвестиционных сертификатов;
• Минимальный объем активов ПИФ  не может быть меньше 1 250 минимальных зарплат;
• При подписании договоров покупки или продажи активов фонда КУА действует от своего имени;
• КУА является распорядителем недвижимого имущества, которое составляет активы фонда;
• На сегодняшний день в Украине ПИФ составляют свыше 85 % от всех созданных ИСИ;
• Продавать сертификаты можно самому фонду либо третьим лицам;
• Доход инвестора ПИФ заложен в разнице между ценой покупки и ценой продажи сертификата.

   Корпоративный инвестиционный фонд

КИФ — это институт совместного инвестирования, который создается в форме открытого акционерного общества и осуществляет исключительно деятельность по совместному инвестированию.

Особенности КИФ:

• КИФ является юридическим лицом в форме ОАО;
• КИФ не может быть основан юридическими лицами, в уставном капитале которых часть государства или органов местного самоуправления превышает 25%;
• Уставной фонд КИФ формируется денежными средствами, котируемыми ценными бумагами и объектами недвижимости;
• Размер уставного фонда — не менее 1 250 минимальных зарплат;
• Увеличение уставного капитала осуществляется исключительно за счет денежных средств акционеров путем приобретения ими акций КИФ;
• Не менее 70 % среднегодовой стоимости активов КИФ должно быть вложено в ценные бумаги;
• Из собственных ценных бумаг КИФ может эмитировать только акции, кредит может привлекаться в размере не более 10 % стоимости активов;
• Управление активами КИФ осуществляет на основании договора управляющая компания;
• Органы КИФ - общее собрание и наблюдательный совет (состоит из представителей инвесторов).
• В КИФе можно участвовать с суммой от 1-15 тыс. грн. (кратным номиналу облигации застройщика). 
• Акции корпоративного инвестиционного фонда (КИФ) обращаются от одного до трех лет. 
• Годичные бумаги предусматривают операции с облигациями на вторичном рынке. 
• Трехлетние - более сложную схему, связанную с получением КИФом недвижимости в собственность и дальнейшую ее реализацию. 
• КИФ (в отличие от ПИФа) создается не самой КУА, а третьим юридическим лицом. 
• В большинстве случаев уставный фонд КИФа является "дутым". Деньги из уставного фонда КИФа выводятся от проверки до проверки фонда ГКЦБФР;
• КИФ самостоятельно определяют, в облигации каких застройщиков вкладывать средства.

Фонды финансирования строительства

ФФС - специализированный фонд совместного инвестирования, направление инвестиций которого исключительно недвижимость. Создаются с целью обеспечения строительства жилья или помещений социально-бытового назначения за счет физических и юридических лиц с передачей такого жилья или объектов социально-бытового назначения от застройщика инвесторам (доверителям) в собственность после ввода в эксплуатацию такого объекта недвижимости.

Активы фонда аккумулируются на отдельном счете, сохранность (рост) активов контролируется комиссией через регулярные отчеты. Инвестиции могут осуществляться путем приобретения фондом облигаций, эмитентом которых является застройщик.

По Закону, регламент функционирования каждого ФФС содержится в его Правилах, которые разрабатываются и утверждаются управителем ФФС. Точное выполнение Правил является обязательным для всех субъектов данной системы финансирования. Правила ФФС представляют собой публичное предложение вступить в фонд лицам, желающим стать доверителями этого фонда на основании признания Правил ФФС.

Управление финансами осуществляет лицензированный финансовый посредник — управитель ФФС, обязанности которого определены Законом. В частности, он обязан контролировать целевое использование средств и ход строительства, не допускать привлечение средств инвесторов до тех пор, пока нет разрешения на строительство, обеспечивать продажу квартиры только одному владельцу.

ФФС делает невозможными спекулятивные схемы, когда сам застройщик покупает квартиры на стадии закладки фундамента по минимальной цене и затем перепродает их со значительной наценкой. Теперь реальные пайщики смогут купить жилье по реальной цене в начале строительства.

Справочная информация

Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг (Госфинуслуг) разрешила управителям фондов финансирования строительства (ФФС) разрывать договоры с застройщиками, действия которых могут привести к затягиванию сроков строительства более чем на 90 дней.

Договор с застройщиком может быть расторгнут, если его действия либо бездействие может привести к изменению основных технических характеристик объектов строительства, ухудшению потребительских качеств объектов строительства, а также возрастанию стоимости строительства более чем на 20%.

При обнаружении вышеупомянутых, а также других существенных нарушений управитель фонда имеет право прекращать финансирование строительства и требовать от застройщика расторжения договора и возвращения всех перечисленных на реализацию проекта средств.

 Для инвестора осуществление инвестиций через фонд менее рискованно, чем самостоятельное инвестирование, так как средствами фонда управляют профессионалы, за деятельностью которых осуществляется многоуровневый контроль (ГКЦБФР, хранитель и так далее).

Перед привлечением средств застройщик должен предоставить фонду ряд документов, в частности, разрешительную документацию на строительство объекта и страховку (обязательное условие).

Кроме того, если раньше законодательство предусматривало возвращение средств доверителю по рыночной стоимости квадратного метра, то теперь условия возвращения инвестиций определяются правилами конкретного ФФС.

Участниками финансово-кредитных механизмов согласно закону являются

• Доверитель - лицо, которое передает управление имуществом в доверительную собственность на Основании договора об участии в ФФС;
• Застройщик - лицо, которое может быть заказчиком объекта, согласно действующему
• Законодательству и заключило договор с управляющей компанией;
• Страховая компания - осуществляет страхование объекта в пользу управителя. Договор Заключается между строителем и страховой компанией;
• Управляющая компания фонда - финансовое учреждение, которое осуществляет управление имуществом, полученным в доверительное управление, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг.

Облигации

Облигации - одним из наиболее привлекательных инструментов для финансирования строительства жилой недвижимости, учитывая последние изменения в законодательстве, являются целевые облигации.

Механизм выпуска как целевых, так и процентных облигаций четко регламентируется ГКЦБФР и заключается в привлечении Застройщиком денежных средств инвесторов путем эмиссии и дальнейшего размещения облигаций, которые будут погашены путем их обмена на квартиры в построенном жилом доме.

Выпуск облигаций дает возможность привлечь финансирование в необходимом объеме на весь срок реализации проекта, без залога, без процентов - в случае целевых облигаций или с возможностью управления процентной ставкой, с целью ее уменьшения - в случае процентных облигаций минимизировать влияние кредитора на управление компанией и снизить вероятность досрочного истребования денежных средств.

Порядок выпуска облигаций состоит из следующих этапов:

• Утверждение органом управления эмитента (Застройщика) информации о выпуске облигаций;
• Регистрация в регистрационном органе выпуска облигаций и информации о выпуске облигаций;
• Публикация объявления о выпуске облигаций;
• Публикация зарегистрированной информации о выпуске облигаций;
• Изготовление бланков сертификатов облигаций (в случае выпуска облигаций в документарной форме); или размещение глобального сертификата (в случае выпуска облигаций в бездокументарной форме);
• Размещение облигаций в сроки, предусмотренные в решении о выпуске облигаций;
• Представление регистрационному органу отчета о результатах размещения облигаций.

Целевые строительные облигации не предполагают процентного дохода, и не зависят от ценовых колебаний на рынке, при их приобретении инвестор получает право через оговоренный срок обменять ценную бумагу на жилье.

Количество облигаций в обязательном порядке соответствует метражу строящихся домов. Некоторые застройщики позволяют накапливать пакет необходимых для получения квартиры облигаций постепенно.

Неотъемлемой частью договора покупки-продажи облигаций является договор бронирования квартиры, где одним из условий является обязательство инвестора выкупить забронированный пакет облигаций. Однако Закон не требует обязательного бронирования квартир, и конкретный порядок закрепления устанавливается в каждой компании отдельно.

Безусловным преимуществом облигации является оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства. Так, средства, полученные от инвесторов путем эмиссии облигаций, не включаются в валовой доход, затраты на выпуск облигаций и на выплату процентов включаются в валовые расходы эмитента. К тому же операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Следовательно, к моменту продажи помещений у застройщика не возникают обязательства по уплате НДС.

Недостатки облигаций

Новая схема приобретения квартиры под облигации – оставила прежние риски. Гарантий, что застройщик обменяет их на обещанное жилье, нет. Если в договоре четко не определены условия, покупателю отдадут лишь номинальную стоимость облигаций.

Еще один риск – дочерние компании. Если они исчезнут, материнская за их долг не отвечает. А обязательного страхования, которое уменьшает риски, в законе нет.

Кроме того, договор не обязывает строителей своевременно сдавать жилье. Нет гарантии, что инвестор получит квартиру, за которую предварительно заплатил.

Поэтому, чтобы не остаться с обесценившимися бумажками, необходимо четко определить в договоре механизм обмена облигаций на жилье, можно ли их досрочно продать или передать кому-то другому, и главное – стоимость ценных бумаг.

Фонды операций с недвижимостью

Фонды операций с недвижимостью - Управитель ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов в операции с недвижимостью, получает прибыль от этих операций и распределяет прибыль среди владельцев сертификатов на условиях правил ФОН.

Сертификаты ФОН не дают права собственности на недвижимость. Покупка этих сертификатов только позволяет инвестору заработать на разнице цен между сооружаемым объектом и готовым сооружением.

Срок обращения сертификатов ФОН всего несколько лет. Существенный недостаток ФОН — риск того, что строительство не начнется или не завершится, ведь ФОН привязаны к конкретному строительству.

  ФОН создается на срок, указанный в проспекте эмиссии, и до его окончания не берет на себя обязательства по выкупу сертификатов. Управитель ФОН может производить операции с недвижимостью на свое усмотрение с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость управителем.

Жилищно-строительные кооперативы

Жилищно-строительные кооперативы - как механизм привлечения средств в строительство развит слабо. Их деятельность регулируется действующим еще с 1983г. Жилищным кодексом, который позволяет членам кооператива строить жилье на взносы.

Такая схема не противоречит Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности».

Тем не менее, ЖСК сегодня реально функционируют в таких городах, как Житомир, Ужгород, Коростень. При малых капитальных вложениях и отсутствии гонки за сверхприбылями кооперативы, самый оптимальный вариант. В регионах ЖСК могут рассчитывать на бесплатное предоставление земли.

Кооперативы используют сейчас при постройке коттеджных городков, что при небольшом количестве членов действительно оправдывает себя. Это достаточно перспективное направление в плане налогообложения и движения финансов. Но большой минус - корпоративное управление.

Главная проблема заключается в том, что какой бы паевой взнос не внес участник кооператива, все равно на общем собрании у него будет один голос. Распределение квартир происходит по решению общего собрания кооператива и закрепляется протоколом.

Таким образом, у ЖСК будущее может быть, в основном, в коттеджной и малоквартирной застройке. И то, только в случае надлежащего оформления своих отношений, что сделать достаточно сложно.

Экспертная оценка недвижимости Киев (Украина)

Переход на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)