(044) 594-41-42
(095)-283-88-88
(067)-506-16-04
(044) 594-41-42
(095)-283-88-88
(067)-506-16-04
РусскийEnglishУкраїнський
Главная страница Карта сайта Контактная информация
Консалтинговая компания SV Development – оценка недвижимости, консалтинг, разработка концепции, оценка квартир, оценка земли, агентство недвижимости

Due Diligence - что это?

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

«Due Diligence» (с англ.) - «должная заботливость, осмотрительность». Англо-русский банковский энциклопедический словарь Б.Г. Федорова определяет «Дью Дилидженс» как должную проверку и указывает, что «в работе западных инвестиционных банков «Дью Дилидженс» обозначает набор действий, призванных обеспечить проекту минимальную защиту от неожиданностей: поездка на место, знакомство с контрагентами, изучение обстановки на месте, социальных и прочих рисков».

В финансовой и юридической литературе термин Due Diligence переводится как «проверка должной добросовестности», «правовой анализ истории юридического лица», «изучение деятельности компании», «исследование бизнеса» и т. п.

В действующем законодательстве Украины отсутствует определение юридического (правового) аудита, корпоративного аудита, а тем более процедуры Due Diligence, отсутствуют и механизмы, регламентирующие порядок его проведения.

В наше время понятие юридического (правового) аудита приобрело довольно широкое значение. Сегодня под due diligence подразумевают комплексную проверку, проводимую инвестором с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием. Как правило, она проводится при решении вопроса о покупке доли в бизнесе или бизнес-проекта в целом.

Иногда юридический (правовой) аудит или due diligence определяют как надлежащее исследование, проводимое заинтересованными сторонами при подготовке документов по сделке с целью формирования доверительной основы в отношении истинности и полноты положений документов и содержащихся в нем фактов.

В отдельных случаях этот термин обозначает сбор и анализ информации о потенциальных или существующих клиентах и партнерах с целью оценки их финансового состояния и благонадежности.

Общепринято, что юридический (правовой) аудит – это системный процесс получения и оценки объективных фактов правовой составляющей деятельности аудируемого лица, устанавливающий уровень их соответствия законодательству, сложившейся судебной практике и обычаям делового оборота.

Считается, что этот термин был введен в оборот в 30-е годы XX века в Соединенных Штатах Америки. Первоначально он обозначал процедуру раскрытия информации брокером перед инвестором о компании, акции которой реализовались на открытом фондовом рынке.

Далее Due Diligence благополучно перекочевал в банковскую сферу США. Он подразумевал под собой комплексную систему сбора и анализа информации о потенциальных или существующих клиентах и партнерах, которая предназначалась банками для защиты собственности от возможного ущерба. Этим термином обозначалась независимая проверка информации о компании-эмитенте на предмет возможных нарушений законодательства, проведенная с должной осмотрительностью, позволяющая ограничить ответственность андеррайтера за ошибки, содержащиеся в проспекте эмиссии ценных бумаг. При этом само понятие не было прямо определено в законодательстве поскольку, как отмечалось судами штатов, невозможно установить единый объем требований к андеррайтеру по проведению Due Diligence разных компаний.

В 1970-ые годы Ассоциация швейцарских банков в целях координации деятельности своих членов впервые выработала схемы, формализующие процедуру Due Diligence. Был утвержден такой документ как соглашение швейцарских банков о должной проверке, в котором закреплялись основные подходы швейцарских банков к клиентам при открытии счетов и в процессе их дальнейшего обслуживания.

Банк, предоставляющий кредит клиенту, инвестор, намеревающийся приобрести бизнес, фирма, заключающая торговый контракт – все они хотят быть уверены в надежности и прибыльности совершаемой сделки. Такая уверенность может быть основана только на полной, достоверной и объективной информации о финансовом состоянии, правовом статусе и рыночной позиции контрагента, а также о юридической «чистоте» предмета сделки.

Как уже отмечалось, due diligence – новое понятие для украинского бизнеса. Пришло оно из-за рубежа вместе с приходом иностранного капитала.

Первым этапом развития таких услуг были 2000-2001 гг. – время роста украинской экономики после длительного спада 90-х. Наиболее бурно рынок услуг по проведению юридического аудита начал развиваться с 2004 года, когда на Украину начали приходить крупные иностранные инвестиции, а также оформились крупнейшие украинские финансово-промышленные группы, которые стали массированно консолидировать активы.

При этом стоит отметить, что отдельные элементы due diligence были присущи и при административно-командной экономике. Понятно, что в СССР при принятии решений об объединении или разделении предприятий применялись подходы, не свойственные современным рыночным экономикам, но это вовсе не означает, что советским юристам не ставили задачу правильно оформить управленческое решение по такому вопросу. В особенности это касается случаев передачи предприятия или объединения из сферы компетенции одного ведомства в сферу компетенции другого.

Любая сделка по приобретению актива не обходится без проверки прав продавца и иных лиц на такой актив, в том числе правомерности владения активом, правомерности возникновения права собственности или иного вещного права на актив, наличия обременений и т.п.

На бытовом уровне необходимость такой проверки существовала всегда, например при приобретении жилого дома или автомобиля. В крупных же масштабах такая услуга стала актуальна при приватизации государственных предприятий, отчуждениях имущественных комплексов, корпоративных прав, земельных участков, зданий и иных активов. В то же время круг вопросов, охватываемых при проведении такой проверки, значительно расширился с расширением видов проверяемых объектов и типов сделки.

Так, хорошо зарекомендовала себя практика проведения due diligence при покупке объектов недвижимости и земельных участков.

Процедура due diligence в области недвижимости, как правило, проводится в несколько этапов, в ходе которых анализируются права собственника на объект недвижимости, история создания объекта, цепочка приобретений, анализ процедуры приватизации. Также специалисты выявляют фактические обременения, с которыми объект выставляется на продажу, проводит экспертизу правомочий продавца по объекту недвижимости, устанавливают компетенцию и ограничения по совершению сделки.

При покупке проектов, земельных участков и строений девелоперам стоит серьезно потратиться на проведение юридической и финансовой проверки приобретаемого актива. Но экономя на due diligence, бизнесмены обрекают себя на серьезные риски.

Приведём пример. Несколько лет назад одна крупная компания России после длительной борьбы завладела расположенным в центре Москвы предприятием. Приобретатели пожелали превратить территорию бывшей промзоны в высококлассный бизнес-парк. Однако после удачной операции новые собственники узнали, что во дворе купленного объекта стоит деревянная избушка, уцелевшая после пожара 1812 года. Этот покосившийся памятник деревянной Москвы пугает обитателей новых офисов, так как тщательно охраняется государством и не подлежит ни сносу, ни ре конструкции. Кроме этого, суд обязал новых собственников обеспечить доступ посетителей к избушке-музею.

Избежать такого курьеза новоявленным девелоперам помог бы своевременный due diligence.

Наибольшие риски, как правило, лежат в области земельных отношений. Например, загородный земельный участок может попасть в зону отчуждения газопровода или кабеля военной связи, что полностью исключает возможность строительства на этом участке чего-либо, кроме цветочного садика или подъездных путей.

При покупке земельного участка изучается его история, как и у кого нынешний правообладатель его приобрел, проверяются его назначение с точки зрения земельного законодательства, обременения, поставлен ли участок на кадастровый учет и т.д.

А при покупке здания нужно обязательно проверять, законно ли оно построено, получены ли все разрешения и согласования на строительство, реконструкцию, перестройку, перепланировку, нет ли арестов, залогов и многое другое. Перечень документов, запрашиваемых юристами, для проведения проверки приобретаемого компанией-заказчиком актива может составлять более десяти страниц.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Наши проекты по юридическому (правовому) аудиту

 
Регион: Киев
 
Дата: 2010 год
 
Вид: земельный участок
 
 
Регион: Киевская область
 
Дата: 2010 год
 
Вид: земельный участок
 
 
Регион: Киевская область
 
Дата: 2010 год
 
Вид: земельный участок
 
 
Регион: Киевская область
 
Дата: 2010 год
 
Вид: земельный участок
 
 
Регион: Киевская область
 
Дата: 2010 год
 
Вид: земельный участок
 
 
Регион: Киевская область
 
Дата: 2010 год
 
Вид: земельный участок