Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)

Претендент должен представить учреждению справку о своей зарплате, в которой банки нередко просят указать не только сумму заработков, но и тот факт, что на предприятии не задерживают зарплату.

Если заемщиком выступает только один член семьи, то его доход рассчитывается как сумма доходов обоих супругов, а если они выступают созаемщиками, то для каждого вычисляется собственная величина дохода.

В расчет совокупного дохода входят

• Зарплата по основному месту работы;
• Зарплата по совместительству или другие доходы, включая авторские вознаграждения;
• Получаемые дивиденды, проценты по вкладам, арендная плата и т.д.;
• Алименты и дотации на детей;
• Чистая прибыль от предпринимательской деятельности;
• Другие регулярные доходы, отражаемые в налоговой декларации.

Не секрет, что многие фирмы (чтобы не платить налоги и социальные сборы) официально насчитывают людям зарплату в размере 400 гривен, а остальную сумму выдают "в конверте". Банки эти нюансы знают: таким "малооплачиваемым" клиентам тоже выдают кредиты. Правда, только в том случае, если они имеют стабильную и достаточно престижную работу.

Кроме того, если у заемщика на момент получения кредита есть недвижимость, которую он собирается продать, его месячный доход может быть увеличен на сумму, равную отношению половины стоимости недвижимости к количеству месяцев, на которые предоставляется кредит.

Расходы

Исходя из одних только доходов, банк кредит тоже давать не будет, так как часть этих денег человек неминуемо вынужден тратить на обеспечение своей жизнедеятельности.

Поэтому, прежде чем выдать кредит, банк изучит финансовые обязательства клиента. В их число входит размер коммунальных платежей за жилье, которое приобретается за счет кредита (ведь с момента приобретения квартиры заемщику придется за нее платить). Если у человека есть другая недвижимость, то плата за нее тоже учитывается.

Также в число обязательств, включаются суммы, расходуемые на услуги связи, страховые платежи, налоги, выплаты по другим кредитам, затраты на отпуск, образование, медицинскую страховку заемщика и членов его семьи.

На основе всех полученных данных банк оценивает платежеспособность заемщика и определяет максимальный размер кредита, который может быть ему выдан. Он рассчитывается таким образом, чтобы сумма ежемесячного платежа по кредиту не превышала 50 процентов месячного дохода заемщика.

Социальное положение

Учитывается должность, которую занимает претендент, как долго он работает на предприятии, имеет ли возможность карьерного роста, а также стабильность компании.

Семейное положение

Банковские служащие смотрят и на это. Например, если человек был неоднократно женат и оставил бывшим женам ребятишек, то он, возможно, платит алименты. Кстати, если претендент женат (замужем), то для получения кредита требуется согласие его (ее) второй половины.

Реальное подтверждение платежеспособности заемщика - наличие у него определенной суммы денег, которой должно хватить на:

• Уплату 30 процентов стоимости приобретаемого жилья;
• Покрытие всех затрат, связанных с заключением кредитного договора и договора купли-продажи, включая Вознаграждение брокера, оценщика и нотариуса;
• Уплату государственной пошлины за оформление договора купли-продажи и ипотечного договора;
• Покрытие затрат на оформление права собственности;
• Выплату вознаграждения банку за предоставление кредита;
• Оплату ремонта приобретаемого жилья, если таковой необходим.

Служба безопасности банка оставляет за собой право проверить достоверность предоставленных человеком данных. Например, ее сотрудники могут навестить его на дому или позвонить на предприятие, где он работает, и поинтересоваться, числится ли такой работник в штате.

Окончательное решение

Давать деньги или нет - принимает кредитный комитет на основании данных анкеты и выводов службы безопасности банка. Чтобы убедиться в добросовестности и финансовой дисциплинированности заемщика, банк может потребовать от него документы, которые подтверждают полноту и своевременность уплаты налогов и возвращения кредитов за последние три года, а также данные об оплате коммунальных услуг и мобильной связи за последний год.

Необходимый перечень документов

• Паспорта покупателя и его жены (мужа);
• Справку о присвоении идентификационного кода;
• Справку с места работы (с указанием должности) о доходах за последние полгода;
• Свидетельство о браке;
• Паспорт и код ИНН супруга;
• Если у заемщика есть несовершеннолетние дети - копии их свидетельств о рождении (несовершеннолетние дети клиента должны быть где-то прописаны в момент совершения сделки, поэтому банки требуют форму N 3 о прописке ребенка).

Кроме того, нужны документы на жилье (справка-характеристика из БТИ, технический паспорт, документ, подтверждающий право собственности). Банку потребуются справки об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги, телефон, газ и электроэнергию.

Если собственниками жилья являются несовершеннолетние дети, нужны копии их свидетельств о рождении и решение опекунского совета о разрешении продать принадлежащую ребенку долю имущества.

Сколько стоит получение кредита

Во-первых, человеку нужно оплатить услуги банка (до 2 процентов суммы кредита).

Во-вторых, предстоит потратиться на оформление сделок купли-продажи и залога. Как и всем остальным людям, покупающим жилье, придется заплатить взнос в Пенсионный фонд (1 процент суммы, указанной в договоре купли-продажи) и оплатить услуги нотариуса.

В-третьих, нужно профинансировать услуги по страхованию имущества (любая недвижимость, которая оформляется в залог, подлежит страхованию) -- 0,2--0,3 процента его стоимости и оформление договора залога (всего около 200 гривен).

Как происходит покупка

Сделка заключается в банке. При этом должны присутствовать все владельцы квартиры (продавцы) и покупатель. Сделку заключает нотариус, приглашенный банком.

Важно знать: все правоустанавливающие документы, как правило, остаются в банке и хранятся там до окончания срока кредитного соглашения. Именно банковские служащие идут в БТИ, регистрируют право собственности на покупателя. Затем (примерно через месяц после проведения сделки) банк и клиент заключают договор залога: нотариус накладывает запрет на отчуждение жилья и оно официально передается в залог банку.

Что можно и что нельзя делать с заложенным жильем

В заложенной квартире можно жить. Также можно сдавать ее в аренду (с ведома банка). Единственное, чего банки не приветствуют, - это регистрации в квартире или доме людей, чьи интересы впоследствии может отстаивать опекунский совет или суд: детей, инвалидов и пенсионеров. В заложенной недвижимости нельзя делать неузаконенные перепланировки.

Если не удается выплатить кредит

Банк будет вести долгую переписку с нерадивым заемщиком: выяснять причину неплатежей. Если она уважительная (например, тяжелая болезнь) и есть надежда на то, что позже заемщик погасит недоимку, банк может пойти ему навстречу. Если выяснится, что клиент просто пренебрегает своими обязанностями, финансовое учреждение продаст жилье через суд и вернет свои деньги.

Впрочем, нередко этот конфликт решается полюбовно: финансисты позволяют заемщикам самим выставить квартиру на торги и из вырученной суммы рассчитаться по кредиту.

P.S. Каждое кредитное дело рассматривается банком индивидуально. Нередко банкиры уступают клиентам в спорных вопросах.

Бумага, которая дороже квартиры

Ипотечные сертификаты дают возможность получить деньги даже с тех клиентов банков, которые не платят по кредиту. Стремительное подорожание недвижимости толкает многих владельцев квартир на их продажу. Иногда на росте цен пытаются заработать даже те люди, которые покупали квартиру в кредит.

Расчет прост — приобретя квартиру год или два назад за $50 тыс., теперь ее реально продать уже за $70-80 тыс. Так можно и кредит погасить, и деньги заработать.

Однако проблема состоит в том, что клиент банка не может продать купленную в кредит квартиру без согласия финучреждения. Поскольку она по документам находится в залоге банка.

Есть масса вполне законных способов оставить хитрого заемщика ни с чем. И самый лучший из них — ипотечные сертификаты. На практике банк может на сумму заложенной квартиры выпустить сертификаты общим номиналом, соответствующим цене находящейся в залоге недвижимости.

Срок обращения этих ценных бумаг будет довольно длинным — 10 или 20 лет, соответственно договору ипотеки. Далее банк, по идее, может делать с ипотечным сертификатом все, что угодно. К примеру, продать его любому третьему лицу.

В случае если клиент не сможет вовремя погашать кредит и проценты по нему, наступает самая неприятная процедура — реализация предмета ипотеки — квартиры. И на нее уже есть покупатели — держатели ипотечных сертификатов. Чаще всего это страховые компании или негос. пенсионные фонды.

Обратим также внимание на ст. 38 Закона «Об ипотеке»: «Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем (заемщиком) и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне не меньшем, чем обычные цены на этот вид имущества».

Несмотря на растяжимость понятия «обычные цены», все вроде бы не так уж плохо. Однако далее читаем: «Ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами, согласно с приоритетом и размерами их зарегистрированных прав или требований, и перед ипотекодателем, в последнюю очередь, за компенсацию разницы между ценой продажи предмета ипотеки и обычной ценой на него».

Другие лица, упомянутые в этой статье закона — это обладатели ипотечных сертификатов и облигаций, обеспеченных закладной на проданное имущество. Поскольку ипотекодатель является последним звеном в череде претендентов на деньги от продажи, легко можно организовать такую цепочку, которая путем компенсации своих расходов поглотит всю сумму.

Также закон (ст. 40) гласит: «В случае обращения взыскания на предмет ипотеки собственники сертификатов имеют преобладающее перед другими кредиторами право на удовлетворение своих требований по сертификатам за счет средств, полученных от реализации предмета ипотеки». То есть, в первую очередь, деньги от продажи квартиры пойдут на расчет с собственниками сертификатов.

При этом, конечно же, собственники сертификатов рассчитывают не только на погашение номинала, но и на проценты по сертификатам.

А между тем закон оговаривает номинал, но не процент по сертификатам. Значит, практически при эмиссии сертификатов банк может объявить любую доходность, в том числе и запредельную.

Ипотека загородного жилья

Загородная ипотека для среднего украинца является пока понятием редкостным: до недавнего времени кредитование под залог частного загородного жилья существовало разве что на бумаге. Тем не менее, данное направление ипотечного кредитования потихоньку начинает развиваться и в Украине.

Доля кредитования строительства коттеджей в общей сумме ипотечных кредитов составляет около 6%, а количество финансовых учреждений, предлагающих в Украине подобный продукт, не превышает трех десятков. Во многих случаях они кредитуют покупку (строительство) загородного дома в коттеджном городке, возводимом компанией — клиентом банка.

Иными словами, в данном направлении банки работают, как правило, в тесной связке с фирмами-девелоперами, помогая им продавать коттеджи и земельные участки.

Причин для сдерживания роста объемов кредитования под залог загородного жилья все еще остается немало.

Прежде всего, это меньшая ликвидность загородной недвижимости как предмета залога и, следовательно, более высокая рискованность таких кредитов по сравнению с кредитами, выданными под залог квартиры.

Во-вторых, ввиду относительно высокой стоимости загородного жилья объем данного рынка в нашей стране на порядок меньше емкости рынка квартир.

И, в-третьих, в Украине еще не окончательно сформировалась социальная прослойка, испытывающая потребность в загородном жилье, — соответственно, спрос на него сравнительно невысок.

Проблемы ипотеки загородного жилья

Первой проблемой, с которой в таких случаях сталкивается кредитор, является определение предмета залога. Им может выступать земля, на которой строится частный дом, однако сооружение загородных домов очень часто ведется без соответствующего урегулирования права владения (пользования) земельным участком. Неурегулированные на законодательном уровне земельные вопросы делают кредитование загородной недвижимости очень рискованным, а значит, и менее привлекательным для банков.

Следующая проблема, которая может возникнуть у желающего построить загородное жилье, — это недостаточная рыночная стоимость земли. Поэтому банк вправе потребовать дополнительного залога в виде городской квартиры или другой недвижимости.

Покупателю на заметку

• Решать свой жилищный вопрос нужно тогда, когда он действительно назрел. Особенно если квартира вам нужна «для жизни», а не для того, чтобы на ней зарабатывать деньги.
• Тщательно проанализируйте информацию о квартире, которую вы намерены купить, и лишь потом отправляйтесь на просмотр.
• Не рисуйте в воображении идеальную квартиру – ориентируйтесь на выбор, который сегодня предлагает рынок.
• Хорошие предложения на рынке не задерживаются, поэтому постарайтесь действовать оперативно.
• Указывайте в предварительном договоре максимально короткие сроки проведения сделки.
  Если продавец предложит, не торгуясь, заниженную цену – будьте настороже. Наверняка квартира «проблемная».
• Не пытайтесь проводить альтернативную сделку самостоятельно: есть риск не довести ее до логического конца, а значит, потерять время и деньги. Подобрать желаемый вариант и одновременно найти покупателя на продаваемую квартиру помогут профессиональные риэлторы.

Переход на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)