(044) 594-41-42
(095)-283-88-88
(067)-506-16-04
(044) 594-41-42
(095)-283-88-88
(067)-506-16-04
РусскийEnglishУкраїнський
Главная страница Карта сайта Контактная информация
Консалтинговая компания SV Development – оценка недвижимости, консалтинг, разработка концепции, оценка квартир, оценка земли, агентство недвижимости
Главная / Юридическая консультация / Налогообложение / Налогообложение предприятий застройщика

Налогообложение предприятий застройщика

Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)

1. Налогообложение предприятий (эмитентов облигаций и предприятий-инвесторов).

П. 7.6 Закона Украины «О  налогообложении прибыли предприятий» №334/94-ВР от 28.12.1994 г. установлен особый порядок налогообложения операций с ценными бумагами: предприятие (как застройщик, так и инвестор) ведет отдельный учет финансовых результатов от операций с акциями, облигациями, векселями, а доход отражает в приложении К3 декларации о прибыли. Учет ведется по всем пакетам ценных бумаг.

Эмитент облигаций (застройщик) на основании пп. 7.9.1 и 7.9.2 Закона о прибыли не отражает валовых доходов при их размещении и валовых расходов — при их погашении. А инвестор жилищного строительства (имеется в виду юридическое лицо) должен применять пп. 7.9.4 Закона о прибыли. При этом инвестор покупает именно облигации (только при их покупке к покупателю не переходят корпоративные права).

Валовые расходы у инвестора возникают в период приобретения облигации и учитываются отдельно в ценнобумажном учете согласно пп. 7.6.1 Закона о прибыли. Поэтому нет необходимости при приобретении облигаций ждать их продажи для того, чтобы учесть суммы расходов и доходов в формировании налогооблагаемой прибыли. Расходы на покупку таких ценных бумаг могут быть учтены в том же налоговом периоде в компенсацию дохода от продажи других ценных бумаг того же вида.

Кроме того, операции эмиссии и продажи (погашения, выкупа) ценных бумаг за денежные средства не являются объектом НДС.

2. Налогообложение предприятий (ФФС и ФОН).

Указанные выше нормы закона можно аналогично применять и к ФФС и ФОН. Это утверждение подкрепляется Письмом ГНАУ №5389/6/15-1316 от 13.06.2005 г.

3. Налогообложение предприятий (инвестиционных компаний).

Наибольшую популярность здесь приобрел венчурный паевой инвестиционный фонд. Согласно законодательству ВФ, как и любой другой ИСИ, освобожден от уплаты налога на прибыль до момента завершения своей работы и выплаты дивидендов.

Единственным ограничением в деятельности венчуров является требование к учредителям: напрямую паями такого фонда не могут владеть физические лица. Если же учредитель фонда - юридическое лицо, то никаких проблем с регистрацией ВПИФ не будет.

До последнего времени венчурные фонды чаще всего использовались при реализации строительных проектов. Специфика строительного бизнеса заключается в том, что в процессе строительства постоянно возникает необходимость оплаты наперед как по НДС, так и по налогу на прибыль. Ввиду того что механизм возмещения переплаты налогов в Украине работает крайне плохо, строительным компания приходится прибегать к услугам венчурных фондов.

Традиционная схема работы фонда выглядит так: застройщик заранее формирует круг инвесторов и создает с ними ВФ, продает последнему свои облигации, а ВФ продает облигации реальным покупателям и направляет вырученные от продажи деньги застройщику. После окончания строительства дома ВФ может существовать дальше, все налоги он должен выплатить только в случае закрытия. Вышеприведенная схема была бы слишком проста, если бы ВФ был юридическим лицом. Но для его функционирования необходимо создать компанию по управлению активами.

Также фонд удобно использовать, если застройщик привлекает средства на строительство с помощью целевых облигаций. Если застройщик будет размещать их самостоятельно, то при передаче недвижимости держателю облигаций ему придется уплачивать НДС. В то же время, если размещение облигаций осуществляется через венчурный фонд, который сначала выкупает эти ценные бумаги, то обязательства по уплате НДС не возникают.

Застройщик-эмитент передает облигации ВФ по номиналу, а тот передает их КУА уже по рыночной реализационной стоимости, соизмеримой со стоимостью 1 кв. м жилья на момент продажи облигаций. Пакет облигаций соответствует определенному метражу квартиры. Продавать пакет облигаций по частям запрещено, иначе дробление приведет к тому, что будущая квартира будет иметь несколько хозяев.

Таким образом, в ВФ оседает значительная часть прибыли застройщика. Чтобы вывести свою прибыль из ВФ, застройщик поступает следующим образом: он не рассчитывается живыми деньгами со своими поставщиками и подрядчиками, а выдает им долгосрочные векселя, которые потом скупаются ВФ. Часть векселей, эмитированных застройщиком, как правило, никогда не будет погашена и таким образом осуществляется введение прибыли в хозяйственный оборот застройщика.

Приведенный механизм финансирования строительства позволяет избежать 20% НДС на разницу между себестоимостью возведенного метра и ценой реализации, а также 25% налога на прибыль на эту разницу.

Также инвестирование через ВПИФ позволяет учредителям вымывать из своих компаний до 24% (2 учётные ставки НБУ) годовых в качестве платежа по ссудам.

Таким образом, в сочетании с простотой администрирования и налоговыми стимулами, предоставляемыми институтам совместного инвестирования (включая венчурные инвестиционные фонды), отсутствие указанных ограничений делает венчурные фонды эффективным инвестиционным инструментом. Этот инструмент может быть полезен как крупным отечественным финансово-промышленным группам и международным венчурным фондам, так и небольшим компаниям и даже отдельным состоятельным людям, которые, владея компанией - участником венчурного фонда, могут осуществлять через него как всю свою инвестиционную деятельность, так и реализовывать отдельный проект.

Корпоративный инвестиционный фонд (КИФ) является юридическим лицом, причем создаётся в форме акционерного общества.

Денежные средства, поступающие от эмиссии акций, не включаются в валовой доход корпоративного ИСИ (КИФ) на основании пп.4.1.1 и пп.4.2.8 ст.4 Закона о прибыли предприятий.

Доходы, полученные от операций с активами ИСИ, а также доходы, начисленные по активам ИСИ (проценты, дивиденды) не учитываются в составе его валового дохода благодаря тому же пп.4.2.8.

Кроме того, следует отметить, что при выплате дивидендов в пользу ИСИ плательщик налога на прибыль — эмитент корпоративных прав не уплачивает авансовый взнос по налогу на прибыль (бывший налог на дивиденды) согласно пп.7.8.5 ст.7 Закона о прибыли.

Тем не менее, при распределении доходов самим ИСИ в пользу инвесторов данные дивиденды облагаются упомянутым авансовым взносом в размере 25 процентов от суммы выплачиваемых дивидендов (п.7.8 ст.7 Закона о прибыли). Кроме того, при выплате дивидендов в пользу нерезидентов возможно удержание налога на репатриацию в размере до 15 процентов от дивидендов за их счет (п.13.1—13.2 ст.13 того же Закона).

Таким образом, момент налогообложения доходов у ИСИ привязан к распределению дохода. Следует отметить, что действующее законодательство не содержит четких требований к размеру и периодичности выплаты дивидендов. Этот вопрос решается самим ИСИ.

В случае ликвидации корпоративного ИСИ (КИФ) распределяемые им доходы не считаются дивидендами и не должны облагаться авансовым взносом по налогу на прибыль (пп.7.8.9, пп.7.9.1, п.7.6 ст.7 Закона о прибыли). Поскольку до ликвидации КИФ названным Законом предусматривается возможность выкупа акций у акционеров (ст. 20 Закона об ИСИ), то в налоговом учете у таких инвесторов будет отражаться валовой доход в виде положительной разницы (прибыли) от операций с ценными бумагами (п.7.6 или пп.7.8.9 ст.7 Закона о прибыли). Если доход уплачивается нерезиденту, то из суммы его прибыли от операций с ценными бумагами удерживается налог на репатриацию (ст.13 Закона о прибыли).

4. Налогообложение предприятий (компания по управлению активами). 

КУА КИФ. Доходы и расходы от операций по управлению активами не включаются в валовой доход и валовые расходы КУА на основании пп.7.9.1 и пп.7.9.2 ст.7 Закона о прибыли.

Вознаграждение КУА облагается налогом по правилам, сформулированным в пп.7.9.3 ст.7 Закона о прибыли: «Плательщик налога, осуществляющий доверительные операции с денежными средствами или имуществом доверителя, относит к составу своих валовых доходов конечный финансовый результат такой доверительной операции, который определяется по результатам налогового периода, в течение которого осуществляется возврат доверителю части дохода, факти¬чески полученного доверенным лицом от операций по размещению денежных средств или имущества такого доверителя, и равен вознаграждению за осуществление таких доверительных операций, удерживаемому в пользу доверенного лица за счет выплаты такого дохода».

Вместе с тем, поскольку в законодательстве не установлен минимальный размер вознаграждения (описана лишь процедура его исчисления и установлен только максимальный размер), то КУА может оптимизировать сумму налогов на этом этапе, устанавливая предельно низкую ставку вознаграждения.

КУА ПИФ. По сравнению с корпоративным, паевой ИСИ (ПИФ) характеризуется некоторой неопределенностью в части квалификации отношений между КУА и инвесторами, что может повлиять и на модель налогообложения. Если отношения между КИФ и КУА опосредуются, несомненно, договором доверительного управления, то отношения между инвесторами ПИФ и КУА, управляющей его активами, сконструированы по типу договора присоединения. В связи с этим возникает вопрос о правовой природе указанного договора.

Возможны следующие варианты:

  • первый вариант — договор присоединения сохраняет характер доверительного управления активами;
  • второй вариант — договор присоединения должен квалифицироваться как договор о совместной деятельности (простого товарищества).

Разница между вышеизложенными концепциями может повлиять на решение вопроса о налогообложении операций с активами ПИФ. В частности, принятие за основу второго варианта:

  • делает проблематичным применение КУА льготы по НДС (пп.3.2.1 ст.3 Закона об НДС);
  • поднимает вопрос о возможности применении пп.7.7 ст.7 Закона о прибыли относительно налогообложения совместной деятельности. Главным негативом данной нормы Закона является необходимость ежеквартальной уплаты налога с суммы условно распределенной прибыли от совместной деятельности.

По нашему мнению, участники ПИФ все же имеют достаточные основания настаивать на более благоприятной трактовке их операций (по модели доверительного управления). Этому способствуют:

  • определение термина «деятельность по управлению активами: «профессиональная деятельность участника фондового рынка — компании по управлению активами, осуществляемая ею за вознаграждение от своего имени либо на основании соответствующего договора об управлении активами, принадлежащими институциональным инвесторам на праве собственности». Как видим, за счет союза «либо» новое определение получилось достаточно широким, чтобы включить в себя управление как КИФ, так и ПИФ;
  • письмо ГНАУ от 05.11.2004 г. № 12385/5/15-2416, в котором сказано: «…если управитель на основании соответствующей лицензии осуществляет операции по управлению вышеуказанными активами (совокупность имущества, корпоративных прав и требований, сформированная за счет средств совместного инвестирования), то такие операции не являются объектом налогообложения».

Что касается налога на прибыль, то возможна следующая логика: пп.4.2.8 ст.4 Закона о прибыли в любом случае является более специальной нормой, нежели п.7.7 ст.7 того же Закона. Поэтому даже в случае квалификации операций в рамках ПИФ как совместной деятельности, имеются аргументы, чтобы настаивать на сохранении порядка налогообложения, описанного для КИФ, то есть говорить об уплате налога на прибыль лишь при выплате доходов на инвестиционные сертификаты, которая прямо приравнивается к выплате дивидендов в п. 1.9 ст.9 Закона о прибыли.

В общем, вариант работы через ПИФ нельзя оценивать однозначно отрицательно с точки зрения налогообложения, просто он менее учтен в налоговом законодательстве, а потому содержит большие риски неопределенности, нежели управление КИФ.

Подытоживая сказанное, назовем наиболее актуальные схемы оптимизации налогообложения с использованием ИСИ:

  1. кредитование других предприятий группы посредством выдачи займов или приобретения процентных облигаций, эмитированных другими предприятиями группы. Сумма процентов по указанным долговым обязательствам относится к составу валовых расходов предприятий группы (п.5.5 ст.5 Закона о прибыли), но не увеличивает валовой доход ИСИ (пп.4.2.8 ст.4 того же Закона);
  2. строительство недвижимости для ИСИ по цене, близкой к себестоимости, и перепродажа ее по рыночным ценам. Возможен также вариант кредитования, в рамках которого ИСИ передает имущество другому предприятию группы на условиях товарного кредита, оформляемого векселем;
  3. выпуск «товарных» (целевых) облигаций на квартиры (квадратные метры), приобретаемые ИСИ по цене, близкой к себестоимости, и перепродаваемые по рыночной цене. Данный вариант также оптимизирует обложение НДС у эмитента и у самого ИСИ, поскольку облигации, продаваемые за денежные средства, не являются объектом налогообложения (а значит, не облагается и вся прибыль, получаемая ИСИ от перепродажи облигаций).

Вернуться на главную страницу этой услуг

Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)

Наши проекты

 
Регион: Киев
 
Тип объекта: Офисный центр, класс A
 
Площадь: 2 300 кв.м.
 
 
Регион: Киев
 
Тип объекта: Торговый комплекс
 
Площадь: 22 000 кв.м.
 
 
Регион: Киев
 
Тип объекта: Бизнес центр, класс B
 
Площадь: 9 500 кв.м.
 
 
Регион: Одесса
 
Количество домов: 26
 
Площадь участка: 5 га
 
 
Регион: Киев
 
Тип объекта: Офисный центр, класс B
 
Площадь: 8 100 кв.м.
 
 
Регион: Киев
 
Тип объекта: Бизнес центр, класс B
 
Площадь: 9 950 кв.м.
 
 
Регион: Киев
 
Тип объекта: Торговый комплекс
 
Площадь: 63 000 кв.м.
 

Опрос

Что будет с ценами аренду квартир в 2017 году (Города-миллионники)?