Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Как продавцами, так и покупателями недвижимости в Украине, могут быть физические и юридические лица. При этом они могут быть как резидентами Украины (граждане и юрлица, созданные гражданами Украины), так и нерезидентами (иностранцами).

Ограничения по приобретению объектов недвижимого имущества относительно иностранных граждан и лиц без гражданства распространяются только на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Что касается приобретения в собственность иностранным гражданином или лицом без гражданства строений, сооружений, домов, квартир и т.п., то по данным объектам недвижимого имущества ограничений нет.

Согласно ГКУ, право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законом, в частности, по сделкам. Законодатель устанавливает определенные требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки, а именно:

• содержание сделки не должно противоречить ГКУ, др. актам гражданского состояния, а также нравственным устоям общества;
• лицо, совершившее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности;
• волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле;
• сделка должна совершаться в форме, установленной законом;
• сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею;
• сделка, совершаемая родителями (усыновителями) не должна противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних либо нетрудоспособных детей.

Оформление сделки с недвижимостью требует обязательного нотариального заверения. Согласно действующему законодательству, нотариус при заверении сделки с недвижимостью досконально проверяет представленные документы на предмет их законности, достоверности и правильности оформления. А также в обязательном порядке проверяет:

• имеет ли право лицо, продающее свою недвижимость, продавать ее;
• наличие и достоверность всех необходимых документов для осуществления сделки;
• при необходимости запрашивает у обеих сторон другие недостающие документы.

Собираясь в нотариальную контору, нужно иметь при себе полный пакет документов. В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 №20/5, для оформления сделок по отчуждению объектов недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание и т. д.) необходимо наличие следующих документов:

1. Паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность участника сделки, а также идентификационные номера. От иностранца потребуется: паспорт (для россиян) либо паспорт с действительной визой (для иностранцев, тех стран, с которыми Украина установила визовый режим) или видом на жительство в Украине, а также справка о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц-налогоплательщиков.

2. Правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

3. Справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости. Справка-характеристика выдается на основании правоустанавливающего документа по данным реестровой книги о регистрации прав собственности на жилье.

4. Справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста объекта недвижимости. Оформляется нотариусом в момент заключения договора купли-продажи в виде извлечений из Государственного реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек, Государственного реестра движимого имущества про налоговый залог.

5. Письменное согласие второго из супругов на отчуждение объекта недвижимости, если он был приобретен супругами во время брака. В соответствии с действующим законодательством, квартира, приватизированная одним из супругов, полученная в дар или по наследству не является совместно нажитым имуществом.

Договор может быть удостоверен при наличии письменного согласия супруга продавца. Подлинность подписи на заявлении супруга продавца о согласии на продажу квартиры необходимо засвидетельствовать у нотариуса. Свидетельствовать подлинность подписи не требуется, если супруг продавца явится к нотариусу лично.

Если в заявлении супруга продавца указывается, когда именно продается квартира, цена или другие условия, то при удостоверении этого договора учитываются все эти обстоятельства.

Если супруг(-а) продавца уклоняется от дачи письменного согласия на продажу квартиры, то тогда ему передается заявление через нотариуса, где указывается, что если супруг продавца не явится к нотариусу в назначенный срок или в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен без его (ее) согласия.

Без согласия супруга продавца квартира может быть продана в том случае, если он (она) не проживает по месту нахождения квартиры и его (ее) место жительства неизвестно. Это обстоятельство подтверждается копией вступившего в законную силу решения суда о признании супруга продавца безвестно отсутствующим.

6. Разрешение органа опеки и попечительства, если собственником или одним из сособственников объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограничено дееспособный.

При удостоверении договора от имени несовершеннолетних граждан в возрасте до 14-ти лет действуют и подписывают договор их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14-ти до 18-ти лет подписывают договор с согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, что отражается в тексте договора.

7. Доверенность, если сделка заключается не лично собственником недвижимости, а его представителем.

8. Справки из ЖЭКа: форма №3 и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

9. Письменные уведомления участников общей долевой собственности. Если Вы являетесь одним из участников общей долевой собственности и продаете принадлежащую Вам долю квартиры, необходимо письменно уведомить всех участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли имущества и всех условиях продажи (стоимости, условиях расчетов, пр.).

Вы должны иметь подтверждение о таком уведомлении, поэтому целесообразно это делать через нотариуса путем передачи заявлений остальным участникам общей долевой собственности. Факт получения заявлений подтверждается почтовым уведомлением о вручении, после чего нотариус выдает свидетельство о передаче заявлений.

Если в течение месяца остальные участники общей долевой собственности откажутся или не дадут согласия на покупку Вашей доли, Вы можете продать свою долю постороннему лицу, но только на тех условиях и за ту сумму, которые были указаны в уведомлениях, направленных Вашим сособственникам.

Если одна из сторон сделки юридическое лицо (или обе стороны юридические лица), подписывать договор от имени юридического лица имеет право директор без доверенности либо иное лицо по доверенности. Нотариусу в этом случае дополнительно нужно предоставить:

• учредительные документы (устав предприятия), свидетельство о государственной регистрации юрлица, выписка из Единого государственного реестра (для иностранных юрлиц – выписка из торгового, банковского или судебного реестра+учредительные документы). При этом нотариус проверяет, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности юридического лица.
• приказ (протокол) о назначении (избрании) руководителя юридического лица либо доверенность, выданная представителю такого юридического лица. Нотариус не требует предоставления доверенности на заключение договора от лица, уполномоченного на это учредительными документами юридического лица. В этих случаях от представителя требуются документы, которые предусматривают указанные полномочия и удостоверяют его служебное положение.
• наличие при себе печати юридического лица.

При этом, документы, составленные за рубежом, при участии иностранных властей или исходящие от них, принимаются нотариусами Украины при условии их заверения в соответствии с законодательством страны их выдачи, перевода на украинский язык и легализации органами Министерства иностранных дел Украины.

Без легализации такие документы принимаются нотариусами в случаях, когда по условиям двусторонних соглашений, заключенных Украиной и страной происхождения документов, дополнительного удостоверения их не требуется, либо когда они заверены уполномоченным органом страны происхождения документов путем проставления апостиля в соответствии с положениями Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, которая для Украины вступила в действие с 22 декабря 2003 года.

Разницы между договором, оформленным у частного и государственного нотариуса нет. Оба договора будут действительны и иметь одинаковую юридическую силу.

Расчеты между сторонами обычно производятся непосредственно перед подписанием договора купли-продажи недвижимости у нотариуса. Но могут возникнуть обстоятельства, когда стороны договариваются о том, что взаимные расчеты полностью или частично откладываются на некоторый срок. Тогда удостоверяется договор купли-продажи с отлагательным условием.

Договор с отлагательным условием подписывается продавцом и покупателем, и вступает в силу после выполнения оговоренных условий, о чем стороны делают заявление. В договоре с отлагательным условием обязательно должны быть указаны условия и сроки расчетов.

Если в указанный срок расчет не произведен, продавец обращается в нотариальную контору, удостоверившую договор, и сообщает, что расчет не произведен. При отсутствии разногласий составляется соглашение о расторжении договора, которое подписывается всеми участниками договора. При наличии спора, претензии сторон рассматриваются в суде.

После того, как расчет произведен полностью, покупатель и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости, а нотариус его регистрирует. Стороны оплачивают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд.

С января 2007 г. при регистрации сделок с недвижимостью как для резидентов, так и для нерезидентов, оплачиваются следующие налоги:

На квартиру:

• квартира до 100 кв.м. при условии, что продавец делает первую продажу в этом году: 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд;
• если квартира является второй или последующей продажей в год: 1% госпошлина,1% в пенсионный фонд и 5% подоходного налога;
• если площадь квартиры превышает 100 кв.м. и является объектом продажи первый раз в году, то 5% подоходного налога платится с площади, которая превышает 100 кв. м.

На дом на земельном участке. Если дом до 100 кв.м. и владелец делает первую продажу в год, то:

• от стоимости дома платится 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд;
• от стоимости участка 1% госпошлина.

Нотариус передает сторонам экземпляры договора купли продажи недвижимости для регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ (оригинал и копия - покупателю).

К объектам недвижимого имущества, подлежащим обязательной государственной регистрации, относятся:

• жилые дома (домовладения), размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;
• нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;
• встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома);
• квартиры в многоквартирных домах.

После регистрации договора купли-продажи в БТИ покупатель может зарегистрировать себя и членов семьи по адресу квартиры в паспортном столе. После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ, права собственности на купленную квартиру окончательно переходят к покупателю (ст. 640 ГКУ).

После того, как договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован у нотариуса, и покупатель получил оригинал договора на руки, необходимо принять купленную квартиру у продавцов. Это может быть сделано в день заключения договора купли-продажи квартиры (если квартира свободна) или до даты, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.
  
Если у сторон нет друг к другу претензий по взаиморасчетам, состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета и оплате коммунальных услуг, происходит передача ключей от квартиры, квитанций по квартплате, электроэнергии, за пользование телефоном, междугородней связью, кабельным телевидением.

Напоминаем, что нотариусы при удостоверении сделок с недвижимостью выполняют лишь свои обязанности по проверке документов, установленных законодательством. В связи с этим мы настоятельно рекомендуем: для того чтобы обезопасить себя при совершении сделки с недвижимостью и предотвратить возможные негативные последствия при ее проведении, лучше заранее обратиться за профессиональной юридической помощью.

А именно, проверить историю объекта, который приобретается, документы на жилье и другие детали. Также можно воспользоваться такой услугой, как сопровождение сделки .

Последним юридически значимым действием в сделке является государственная регистрация прав на имущество, которая тоже должна проходить под контролем специалиста. Это – самый ответственный этап в сделке, когда оценивается результат и качество проведенной юристами работы.

Важно помнить, что право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации, а ее успех зависит от грамотных юридических действий, которые обеспечиваются специалистами по сопровождению сделки.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)