Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Покупка недвижимости - совет 1. Покупателю необходимо проверить количество зарегистрированных (прописанных) лиц на жилплощади, которую он собирается приобрести! С недвижимостью всегда связаны три правовых института: право владеть, право пользоваться, право распоряжаться. Владеть и распоряжаться может собственник жилья, а вот пользоваться могут и третьи лица.

Например, зарегистрированный (прописанный) родственник собственника квартиры имеет право проживать на данной жилплощади и продать квартиру без его согласия нельзя. А если квартира всё же продана Вам, и продавец утаил факт прописки в неё третьих лиц, прописанный гражданин в любую минуту может предъявить свои законные (!) права на проживание. И Вам придется терпеть это неугодное соседство.

Покупка недвижимости - совет 2. Проверять законность предыдущих сделок с квартирой! Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда объект недвижимости в прошлом уже продавался (был подарен, менялся и др.). Самое главное – это проверка всех ступеней сделок, которые ранее были совершены с таким объектом недвижимости. Есть очень серьезная опасность: в случае расторжения хотя бы одного из договоров (купли-продажи, дарения, мены и др.), заключенных ранее, все дальнейшие "по цепочке" договора будут автоматически расторгнуты.

Покупка недвижимости - совет 3. Проверяйте дееспособность продавца! Очень серьезная и опасная причина против осуществления сделки. По закону недееспособный гражданин не может заключать сделки. Подписанный таким человеком договор будет считаться недействительным.

Поэтому после проведения сделки такой гражданин (или третье заинтересованное лицо: опекун, родственник и др.) всегда сможет ее опротестовать и вернуть себе проданный объект недвижимости. Также недееспособный продавец может быть инструментом в чьих-либо корыстных целях.

Кроме этого, оспорить сделку можно и в случае, если продавец продавал квартиру под давлением (физическим или психическим), а также находился в беспомощном состоянии, т.е. не осознавал своих действий и не мог управлять ими. Такое состояние может достигаться, например, употреблением алкоголя, наркотических или психотропных препаратов.

Покупка недвижимости - совет 4. Проверять наличие перепланировок в квартире! Любая перепланировка должна быть согласована с соответствующими инстанциями. Инстанции должны выдать разрешение на подобные действия.

Поэтому, если Вы собрались купить объект недвижимости, то убедитесь, что в нем не было перепланировки. Если после приобретения объекта недвижимости у Вас обнаружат незаконную перепланировку, последствия могут быть весьма неприятными: легализация этой перепланировки (достаточно дорогостоящая и хлопотная процедура, которая длиться от нескольких месяцев до бесконечности) или приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние.

Покупка недвижимости - совет 5. «Забивайте» в договор реальную стоимость недвижимости! Как правило, чтобы избежать высокой пошлины многие пытаются заключить договор купли-продажи по заниженной (оценочной) стоимости объекта недвижимости. В этом случае рискуют: собственник (продавец) - может получить только сумму, указанную в договоре, и покупатель -  в случае признания сделки недействительной может претендовать лишь на сумму по договору.

Покупателю можно подстраховаться – взять с продавца расписку о реально полученной сумме. Но надёжнее всё-таки будет заключить сделку по реальной цене. Да, пошлина и налог будут выше, но зато и возможных проблем меньше.

Кроме этого, помните! Нотариус не удостоверяет факт передачи денег, а потому не сможет свидетельствовать в Вашу пользу в случае спора с продавцом относительно уплаченной суммы.

Покупка недвижимости - совет 6. Внимательно присматривайтесь к доверенности! Не редки случаи, когда сделка со стороны продавца заключается доверенным лицом. Документом, подтверждающим полномочия поверенного, является доверенность. Ничего незаконного в этой процедуре нет, если бы не пару «но».

Например, если доверитель умер, то сделка от лица покойного будет признана недействительной! Также, лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может отменить свою доверенность либо заявить уже после сделки, что поверенный действовал наперекор его интересам и на этом основании требовать признания сделки недействительной. Для покупателя (уже нового собственника) – это чревато затяжной судебной тяжбой.

Поэтому намерение продать квартиру по доверенности уже само по себе должно Вас насторожить. Как минимум требуёте встречи с доверителем и проверьте его паспорт!

Покупка недвижимости - совет 7. Оформляйте сделку только через задаток! Задаток необходимо оформить письменно в виде предварительного договора. В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если продавцы в ней проживают), срок снятия продавцов с регистрационного учета (если продавцы в ней зарегистрированы), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из квартиры.

В предварительном договоре также фиксируется денежная сумма (задаток), которую Вы передаете продавцам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить Ваши намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.

В случае отказа продавцов от сделки, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГКУ). Отказ покупателя от сделки тянет за собой потерю задатка (ст. 571 ГКУ).

Не следует передавать задаток продавцам на руки, если:

• отсутствуют правоустанавливающие документы;
• отсутствует один или несколько сособственников;
• налицо наличие неузаконенной перепланировки;
• если квартира сдана в аренду третьему лицу и подтверждением того является заключенный договор аренды;
• от имени продавцов будет подписывать договор купли-продажи доверенное лицо на основании доверенности на продажу квартиры.

Покупка недвижимости - совет 8. Проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость! Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру, собрать необходимый пакет дополнительных документов и проверить личности продавцов. Сделать это лучше при помощи юриста. Ваш юрист проведёт эту процедуру совместно с продавцами либо по доверенности от них. Если продавцы на это не идут, не соглашайтесь на сделку!

Право собственности на квартиру (или ее часть) подтверждается следующими правоустанавливающими документами:

• Договор купли-продажи
• Договор дарения
• Договор мены
• Договор пожизненного содержания
• Свидетельство о праве собственности на жилье (при приватизации)
• Свидетельство о праве собственности на жилье в жилищно-строительном кооперативе
• Свидетельство о праве на наследство по завещанию
• Свидетельство о праве на наследство по закону
• Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов
• Копия решения суда, вступившего в законную силу
• Свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов

Дополнительно к каждому из этих документов должен прилагаться технический паспорт на недвижимость. Кроме этого, любой из вышеперечисленных документов должен быть зарегистрирован в БТИ.

Покупка недвижимости - совет 9. Считаем необходимым предупредить покупателей, что иногда на рынок жилья поступают квартиры, чьи владельцы умерли, и предполагаемые наследники начинают продавать квартиры, не дожидаясь истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя и оформления своих прав на наследство. Купля-продажа такой квартиры не может быть удостоверена до оформления свидетельства о праве на наследство.

Так что, если квартира Вам подходит, можете ждать, пока наступит срок введения в права на наследство, но лучше воздержаться от передачи предполагаемым владельцам задатка за квартиру, которая еще не является их собственностью. Они могут искренне заблуждаться в отношении своих прав на наследство, собственниками квартиры могут оказаться совсем другие лица, задаток может быть потрачен, и его возврат создаст обеим сторонам несостоявшейся сделки проблемы.

Покупка недвижимости - совет 10. Мы рекомендуем покупателям квартир быть осмотрительными в тех случаях, если цена на квартиру очень низкая, если продавцы очень спешат её продать. Это верный признак, что имущество ненадёжное.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)