Подібна операція стала можлива з березня поточного року. Право на проведення такої угоди мають лише підприємства-орендодавці.
Сама ж угода виглядає наступним чином. Потенційний орендар вибирає собі житло, причому не обов'язково, щоб воно було вже побудовано. Далі на строк до 30 років оформляється договір, який посвідчується нотаріально та реєструється.
Зовні операція нагадує банківський кредит. Вноситься початковий внесок, необмежений в розмірі. Орендні платежі складаються з платежів на викуп житла і винагороди (доходу) орендодавця. Нагороду визначають виходячи з розміру процентної ставки (річних), встановленої договором. Комунальні платежі оплачує орендар. Також орендар може погасити вартість квартири достроково.
Кімната в лізинг обійдеться дешевше, ніж по кредиту в банку. Якщо, скажімо, під квартиру за $ 60 тис. брати банківський кредит під 20% річних (при нульовому першому внеску), за 30 років загальна сума виплат складе при ануїтетному вигляді платежів понад $ 360 тис., при класичному - $ 240 тис. При ставці 15% річних підсумкові суми будуть $ 273 тис. і $ 195 тис. відповідно. За аналогічну квартиру з лізингу за 30 років доведеться викласти $ 180 тис.
Незважаючи на це очевидне гідність, схема має і ряд недоліків:
1. ризик знецінення гривні для забудовників-орендодавців і ризик різкого подорожчання винагороди орендодавця для орендаря (сама вартість квартири зафіксована в договорі і її зміна не передбачено).
Щодо цього в проекті договору є окремий пункт, який передбачає, що розмір орендних платежів сторони можуть переглядати не частіше, ніж один раз протягом певного часу і тільки з обопільної згоди.
2. ризик стосується власності на житло. Одним з обов'язків орендодавця є передача орендарю житла у власність з усіма документами протягом певної кількості днів (за домовленістю) після оплати орендних платежів у повному обсязі, відповідно, відмовити в праві викупу неможливо.
Але до цього моменту житлом розпоряджається орендодавець, що може породити неприємні сюрпризи. Наприклад, теоретично, забудовник-орендодавець може взяти додатковий кредит у банку під заставу квартири навіть на 29-й рік оренди.
3. трьохвідсотковий резерв непередбачених витрат, який за свої кошти формує орендар і який оплачує зобов'язання орендодавця. Хоча суму резерву, а точніше, залишок від неї, буде зараховуватися в рахунок викупу житла, орендодавець може використовувати її на свій розсуд.
Це може призвести до того, що резервних коштів не залишиться. А це, у свою чергу, призведе до збільшення вартості квартири на 3%.
4. до повного розрахунку в квартирі не можна буде прописатися - договором передбачена лише тимчасова реєстрація.
Крім вищезгаданих моментів, варто зупинитися докладніше ще на кількох особливості документа.
Наприклад, орендна плата може вноситися не тільки в грошовій, а й в іншій формі - товарами, продуктами, послугами. Також сторони повинні вирішити, чи ні страхувати об'єкт на весь період оренди, хто зі сторін буде оформляти страховку.
Розірвати договір достроково можна буде за згодою сторін або за рішенням суду. У такому випадку орендарю повертають частину сплачених коштів, яка перевищує вартість оренди за фактичний період проживання.
Вартість визначається експертним шляхом, рішенням суду або стягується на рівні безпосередньої вартості оренди житла в населеному пункті.
На думку юриста Наталі Доценко-Білоус, оренда житла з правом викупу буде затребувана компаніями з управління активами, право яких на передачу в оренду наявного в активах інвестиційних фондів житла підтверджено ст.3 Закону України від 18.12.08 р. № 693-VI.
Так, на етапі будівництва компанія з управління активами буде залучати кошти від потенційних покупців шляхом укладання попереднього договору оренди, за яким буде оплачуватися вступний внесок.
Після завершення будівництва право власності на квартиру буде оформлено на компанію з управління активами. Придбана квартира передається інвестору в оренду на підставі договору оренди з правом викупу.
Такий вид бізнесу для багатьох із забудовників, очевидно, стане основним способом залучити кошти для завершення будівництва об'єкта. При цьому, враховуючи, що право власності на квартиру до інвестора перейде тільки після припинення відносин оренди, власник може цим майном безперешкодно розпоряджатися, передаючи в іпотеку.
