Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

По законодательству Украины землю можно купить у государства, органов местного самоуправления (область, район, город) и частного владельца.

Покупка земли у государства или органов местного самоуправления осуществляется посредством земельных торгов (аукциона). Данное положение закреплено в ст. 127 ЗКУ и принятых под неё подзаконных актах.
 
Земельный участок выставляется на торги соответствующим органом государственной власти или советом после определения границ земельного участка в натуре (на местности) и изготовления технического паспорта земельного участка.

Земельные торги проводятся на раньше чем через 30 дней с момента опубликования в прессе информации о продаже земельного участка на земельных торгах.

Оплата стоимости земельного участка является основанием для выдачи государственного акта о праве собственности на земельный участок и его государственной регистрации.

Такой способ продажи выгоден государству и местному самоуправлению, т.к. за предлагаемый к продаже участок можно получить максимальную цену, которая может оказаться в несколько раз больше заявленной. В идеале аукцион выигрывает тот участник, который предложит большую цену.

Данный механизм считается первичной продажей участка и не представляет для нас особого интереса, потому мы не будем на нём подробно останавливаться. В этом случае легитимность продавца не подлежит сомнению и вероятность получить некачественный товар ничтожна.

Другое дело вторичная продажа земельного участка. В этом случае покупка земли осуществляется у собственника-гражданина или юридического лица. Договор купли-продажи в обязательном порядке оформляется нотариально, если хотя бы одна из сторон (будь-то продавец или покупатель) физическое лицо. Если обе стороны юридические лица договор купли продажи нотариального оформления не требует, но при желании можно оформить.

Данная сделка прозрачна и понятна. Расходы состоят из оплаты услуг нотариуса, маклера (если он есть), землеустроителя, который переоформляет план землеотвода, а также уплаты госпошлины и взноса в Пенсионный фонд. Именно поэтому данный вариант считается наиболее востребованным среди покупателей, на него приходится до 70% сделок.

Покупка земли через договор купли-продажи с мая 2009 г. не предусматривает переоформление госакта на землю. Полное право распоряжаться обретенным имуществом человек получает с момента нотариального оформления покупки.

При заключении таких сделок покупателю следует очень внимательно относится к полномочиям продавца и тщательнейшим образом проверять правоустанавливающие документы на землю, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем. К сопровождению сделки рекомендуем привлечь опытного юриста.

Проанализируем лишь некоторые «подводные камни». Прежде всего покупателю следует критически относиться к неестественной дешевизне участка. Если предлагаемый Вам участок дешевле аналогичных участков данного района, это с определённой долей вероятности свидетельствует о его проблемности.

Так, нужно обратить внимание на возможные отягощение – сервитуты. Возможна, к примеру, договоренность с соседями, что именно по Вашей территории будет проходить дорога, ведущая к их дому.

Формально все это входит в обязанности нотариуса, занимающегося проверкой документов при оформлении сделки. Но не будет лишним иметь полную уверенность в том, что земельный участок свободен от аренды, не заложен и т.д. Стоит также уточнить, не находится ли земля в зоне отчуждения. Например, на расстоянии 350 м от газового коллектора высокого давления, разумеется, расположенного под землей и невидимого при осмотре территории, строить ничего нельзя.

Не исключены и случаи мошенничества. При продаже земельного участка злоумышленник может воспользоваться поддельным актом на землю. Тем более что существует несколько видов бланков, имеющих одинаково законную силу и, используя тот факт, что не многие точно знают, как они выглядят, ловкачам удается ввести покупателя в заблуждение.

Кроме того, продавец земли может иметь лишь право пользования землей, но не являться собственником надела. В этом случае он может продать только это право, но не право собственности на земельный участок. Достаточно рискованно заключение сделки по дубликату. Неприятной неожиданностью может стать, к примеру, не обнаруженное вовремя право третьего лица на приобретенный вами участок.

Как уже отмечалось, покупка земли на вторичном рынке в большинстве случаев оформляется нотариально. Предоставляем Вашему вниманию приблизительный перечень документов для оформления такой сделки:

• Государственный акт на право собственности на земельный участок
• Техническая документация по оформлению земельного участка в частную собственность.
• Экспертная оценка земельного участка, где должно быть извлечение из отчета об экспертной денежной оценке земельного участка (если оформляется договор дарения, экспертная оценка земельного участка не требуется).
• Извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, выданное местным Управлением земельных ресурсов.
• Заключение Управления земельных ресурсов, о том, что земельный участок не является объектом товарного сельскохозяйственного производства.
• Справка об отсутствии ограничений (сервитутов) на земельный участок, выданная Управлением земельных ресурсов.
• Справка о присвоении кадастрового номера земельного участка, выданная Управлением земельных ресурсов
• Справка об отсутствии строений на земельном участке, выданная БТИ, в том случае если участок отчуждается без строений.
• Извлечение из базы данных автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра.
• Паспорта и ИНН сторон.
• Если земельный участок приобретался в браке, требуется согласие супруга (оформляется нотариально в форме заявления).
• Согласие супруга со стороны покупателя (оформляется нотариально в форме заявления).
• Свидетельство о браке сторон.
• Если покупатель или продавец граждане другого государства (стран бывшего СССР, для которых не требуется виза), то предоставляется иммиграционная карточка с отметкой таможни, ИНН выданный ГНИ Украины; для граждан дальнего зарубежья дополнительно – виза.

Мы рассмотрели случай покупки земли за собственные средства. Теперь несколько слов о покупке в кредит.

Украинские финансовые учреждения пока крайне неохотно выдают займы на покупку земли. Причин тому несколько. Во-первых, непрозрачность процедуры выделения земельных участков. Участков, которые имели бы идеально оформленный пакет документов, на сегодняшний день крайне мало. А, следовательно, практически любая сделка по купле-продаже земли теоретически может быть оспорена на основании незаконности выделения земельного участка. В таком случае банк, выдавший кредит, рискует остаться без залога.

Еще одно специфическое отличие земли от других видов недвижимости — наличие сервитутов. Согласно Земельному кодексу Украины, сервитут — это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком. К таким правам относятся:

• право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок,
• право прохода к природному водоему, расположенному на чужом земельном участке,
• право прохода или проезда через чужой земельный участок и т. д.

Более того, земельное законодательство предусматривает, что действие земельного сервитута сохраняется и в случае перехода прав на земельный участок, относительно которого установлен земельный сервитут, к другому лицу.

Проще говоря, если вы купите земельный участок, через который имели право проезжать к своему дому соседи, они и дальше смогут передвигаться по теперь уже вашей территории. И, несмотря на то, что этот факт никоим образом не мешает покупать или продавать землю, он может усложнить жизнь покупателю и, что самое важное, создать сложности при реализации этого участка банком в случае невыплаты ипотечного кредита.

Кроме того, сервитут может быть установлен в судебном порядке. Это означает, что даже если вы приобрели участок без отягощений, соседи могут потребовать предоставить им право прохода или проезда через вашу собственность. Особую актуальность этот момент приобретает в том случае, если покупается, например, дорогой участок с собственным выходом к водоему.

Оценка земли — один из главных факторов, сдерживающих развитие земельного кредитования. Ведь если механизмы оценки жилья более или менее обкатаны, должного механизма оценки земель (как и специалистов, способных проводить такую оценку) нет. На стоимость земли влияет множество как объективных, так и субъективных факторов, начиная от наличия необходимой инфраструктуры и заканчивая такими “растяжимыми” понятиями, как природный ландшафт или видовые характеристики местности.

Кроме того, цены на земельные участки в разных направлениях имеют разные тенденции, и предсказать, какое из направлений будет наиболее популярным через пять лет, достаточно сложно. И еще: если после строительства жилого дома его характеристики вряд ли изменятся (за исключением тех редких случаев, когда перед домом, славящимся своими видовыми характеристиками, возводят еще один дом), то с землей все далеко не так однозначно. К примеру, возле купленного земельного участка через какое-то время могут провести транспортную магистраль или же построить мусоросжигательный завод. Естественно, все эти факторы скажутся на цене земли.

Именно поэтому кредиты на покупку земельных участков на сегодняшний день выдают менее десяти отечественных банков (имеются в виду кредиты на землю под залог приобретаемого участка).

Средний срок кредитования на покупку земельных участков составляет 20—25 лет. Впрочем, в некоторых банках можно получить ссуду и на 30 лет, а некоторые, наоборот, готовы выдать кредит сроком лишь до 10 лет.

Первый взнос обязателен во всех без исключения банках, и составляет от 10 до 30% суммы кредита. Впрочем, в некоторых банках могут выдать кредит и без первоначального взноса, но в таком случае потребуют дополнительный залог в виде уже имеющейся у заемщика ликвидной недвижимости. Хотя такое требование может присутствовать и в стандартных условиях выдачи ипотечного кредита. Проще говоря, многие банки, выдавая кредит на покупку земельного участка, берут в залог и сам покупаемый участок, и, к примеру, квартиру в столице. Таким образом, банки пытаются застраховаться от рисков, о которых уже говорилось выше.

Готовым нужно быть и к тому, что при проведении оценки банк несколько занизит реальную стоимость приобретаемого участка. В таком случае реальное соотношение собственного взноса к кредиту может увеличиться не в пользу заемщика.

В перечне документов, необходимых для получения кредита, — стандартный набор в виде копий паспорта, справки о присвоении идентификационного номера и справки о доходах, а также документы на землю: копии паспортов владельцев земельного участка, копии справок о присвоении идентификационного номера владельцев участка, Государственный акт о праве собственности на земельный участок, справка о нормативной денежной оценке земельного участка, выданная государственным органом земельных ресурсов, и выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствии (наличии) обременений. Некоторые банки также могут попросить свидетельство о браке и копию трудовой книжки заемщика, а также документ, который удостоверяет уплату налога на землю за последние 12 месяцев.

Самый важный здесь документ — Государственный акт о праве собственности на земельный участок. В нем обязательно должны быть указаны экспертная оценка надела, целевое назначение участка, а также его размеры и месторасположение. Особое внимание следует обратить на целевое назначение участка. Фактически на сегодняшний день можно приобрести только участки двух категорий: для строительства и обслуживания жилого дома, а также для садоводства. При этом следует учитывать, что если земля покупается для дальнейшего строительства на ней жилья, то предпочтение следует отдать именно участку для строительства и обслуживания жилого дома. Так как на земельном участке, отведенном под садоводство, согласно закону, можно построить лишь “необходимые дома” (для ведения хозяйства) и “хозяйственные сооружения”.

Именно поэтому и банковские ссуды предоставляются преимущественно только под земли для жилой застройки. И тут следует учитывать еще один момент. Дело в том, что оформление права собственности на земельный участок — процесс достаточно длительный. Покупатель сначала заключает договор купли-продажи земли и отдает деньги, а уже затем приступает к оформлению права собственности, которое может занимать от трех месяцев до года. И земля будет принадлежать ему лишь через это время, после получения на руки государственного акта на право собственности на землю (на имя нового собственника). А, следовательно, и предметом залога этот участок может стать лишь после этого.

В момент же предоставления кредита заемщик подписывает с банком договор залога имущественных прав на земельный участок с обязательством в ограниченный договором период передать в ипотеку уже сам земельный участок. Другими словами, на протяжении какого-то периода времени у банка в залоге находится не сам участок, а лишь имущественные права на него, что является дополнительным риском для финансового учреждения. Поэтому некоторые банки могут установить повышенную процентную ставку на тот период, пока земельный участок не будет передан в залог.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)