Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)

1. Поиск консультанта

При подборе команды специалистов очень важно опираться на экономические, физические и политические аспекты, присущие сложному проекту девелопмента. Успех проекта зависит от способности девелопера эффективно и своевременно координировать выполнение ряда взаимосвязанных действий.

Процесс девелопмента требует привлечения различных специалистов:

• Маркетологов;
• Архитекторов и проектировщиков;
• Инженеров;
• Топографов и геологов;
• Юристов;
• Строительных подрядчиков;
• Оценщиков;
• Брокеров по аренде/продаже.

2. Выбор консультанта

Стратегии выбора консультанта зависят от потребности компании в том или ином специалисте. Наиболее распространенным подходом является проведение личных интервью с рекомендованными или успешно функционирующими на рынке консалтинговыми компаниями.

Интервью, проведённое надлежащим образом, должно сориентировать заказчика относительно опыта кандидата и его подхода к делу.

При необходимости стоит:

• Попросить рекомендации;
• Переговорить с теми, кто их предоставил;
• Оценить качество работы и уровень профессионализма;
• Проанализировать подходы к ведению дел консультантом.

Если после проверки возникают сомнения в профессионализме компании, наиболее разумным шагом будет отказ от дальнейшего рассмотрения данной структуры как кандидата и поиск альтернативного варианта.

3. Работа с консультантами

Консультанты по маркетингу

Успех решений, принимаемых в области недвижимости, зависит от наличия надежной и точной информации, поэтому начальную оценку предлагаемого проекта осуществляют консультанты по маркетингу.

Необходимо заранее хорошо представлять себе экономическую целесообразность проекта, а консультант по маркетингу нужен только для того, чтобы подтвердить вашу первоначальную оценку и убедить в этом кредитное учреждение или партнера по финансированию.

Маркетинговые исследования дают обоснование предлагаемого проекта на основе текущей и прогнозной ситуации на рынке. Наличие такой информации снижает риски, с которыми может быть связан проект.

Консультант по маркетингу отвечает за подготовку окончательного варианта исследования, в котором должны быть проанализированы все факторы, касающиеся целесообразности предлагаемого проекта, содержащего независимые доказательства его рыночной привлекательности. В окончательном отчете все данные должны быть сведены в единую стратегию маркетинга, способствующую реализации проекта.

Архитекторы и проектировщики

Девелоперы ставят архитектора во главе той части проекта, которая связана с проектированием. Кроме опыта в вопросах проектирования, у архитекторов есть большой опыт в том, что касается ограничений налагаемых на девелопмент факторами нормативного и физического плана, кроме того, присутствие- архитектора может быть очень полезным при общении с другими консультантами и при согласовании различных частей проекта.

В состав команды, занимающейся проектированием, должен входить не только архитектор, но и подрядчик, представители организаций, занятых управлением недвижимостью и сдачей ее в аренду.

Этап проектирования:

• Начинается с разработки первоначальной концепции;
• Заканчивается подготовкой окончательных версий чертежей.

Вначале архитектор готовит эскизные чертежи, на которых приведен:

• Общий план участка;
• Поэтажные планы;
• Указаны основные материалы и конструктивные элементы, др.

Предварительный проект необходимо показать сметчику строительных работ или подрядчику, чтобы они оценили его экономическую сторону, после чего архитектор готовит рабочие чертежи.

После начала строительства в обязанности архитектора следует включить функцию контроля над процессом строительства. Предполагается, что архитектор будет периодически инспектировать объект, чтобы определить, ведутся ли работы в соответствии с проектной документацией.

Инженеры

Для того чтобы обеспечить включение в проект необходимых инженерных систем, требуется участие инженеров разных специальностей: по общестроительным, техническим и электрическим, др.

Они назначаются архитектором проекта и работают в тесной взаимосвязи с его командой в течение всей разработки проектной документации.

Архитектор обычно нанимает инженеров как субподрядчиков и отвечает за выполнение ими возложенных обязанностей. Инженеры необходимы во всех проектах, включая новые проекты, проекты реконструкции или внесение изменений в уже существующие конструкции.

Неудачная установка эффективной связи между девелопером, архитектором и инженерами на раннем этапе проектирования нередко является единственной причиной задержек в проекте, перепроектировании и превышении расходов по проекту.

Три составляющие, которые позволяют уменьшить фактор риска:

• Координирование усилий команды на ранней стадии;
• Четкая формулировка требований;
• Разработка правильного видения проекта.

Специалисты по землеустройству (землеустроители)

Специалисты по землеустройству занимаются распределением типов землепользования на объектах согласно пожеланиям заказчика в целях максимального использования потенциала участка и создают наиболее эффективную планировку смежных участков, плотность застройки и инфраструктуру.

Целью специалиста по землеустройству является подготовка плана с хорошей внутренней системой движения, удачным распределением землепользования и дополнительными удобствами, достаточным свободным пространством.

Топографы

Топографы определяют физические и юридические характеристики недвижимости — существующие сервитуты и земли, переданные в общее пользование, — и готовят карту участка, на которой отображаются эти характеристики. Это крайне важная информация, так как на ее основе можно определить, какая часть объекта пригодна для строительства, а также возможную площадь застройки.

Обычно девелоперы используют два типа съемки:

• Съемка границ - используемая для определения границ участка. Сервитуты и другие требования юридического характера ограничивают право собственности на объекты, отображенные на карте, составленной по результатам съемки границ;
• Топографическая съемка - устанавливающая местоположение элементов инфраструктуры используемая при проектировании подключений к инженерным сетям. Системы водоснабжения, канализации, электро- и газоснабжения, дороги;
• Кроме того, топограф дополняет работу, выполненную инженером-геологом, изучая топографию участка, направления стока и склоны, а также возможные последствия строительства зданий в выбранных местах.

Подрядчики по строительству

Подрядчики по строительству несут ответственность за строительство как таковое. Они должны выполнить целый ряд работ (как до, так и вовремя строительства), причем сделать это вовремя и в идеале уложиться в смету. Кроме того, с помощью подрядчика можно будет составить приемлемый бюджет, если привлечь его к участию в выполнении проекта на раннем этапе.

Девелопер может выбрать подрядчика путем переговоров с определенными компаниями или посредством открытого тендера.

Ответ подрядчика должен содержать:

• Описание предыдущих проектов;
• Отзывы клиентов и кредиторов;
• Резюме ключевых сотрудников;
• Возможно, подтверждение того, что подрядчик может найти поручителя.

При проведении открытого тендера девелоперы рассылают извещения, предлагающие направлять заявки и информацию о выполняемых работах.

Недостатком этого способа является то, что подрядчики неохотно тратят время на участие в тендере, если они не уверены, что у них есть хорошие шансы на то, что выберут именно их. В результате может оказаться, что девелоперу не из кого выбирать.

Наиболее эффективный способ ограничить число участников тендера и в то же время обеспечить участие тех фирм, которые способны выполнить работу. После выбора одного из кандидатов, можно начинать прямые переговоры с определенной компанией.

Юристы

Для обеспечения разнообразных аспектов деятельности, с которыми связан процесс девелопмента, - нужны различные специалисты в области права.

Юристы необходимы при составлении учредительных договоров, заключении договоров с консультантами, приобретении недвижимости, подготовке документов для получения кредита и договоров аренды, для участия в переговорах в процессе получения исходно-разрешительной документации, др.

Выбранная юридическая фирма должна иметь специалистов с опытом работы именно по таким вопросам в сфере недвижимости, которые могут возникнуть. Хороших юристов могут порекомендовать другие девелоперы с аналогичными проектами.

Самый эффективный юрист – тот, кто внимательно и полностью выслушивает клиента и высказывает беспристрастное мнение по юридическим вопросам, которые необходимо решить.

Оценщики

Оценщики производят оценку стоимости недвижимости, пользуясь стандартными методиками. Инвесторы, потенциальные покупатели и кредиторы требуют предоставления профессиональной оценки, чтобы определить рыночную стоимость, от которой будет зависеть величина кредита для предлагаемого проекта.
Обычно кредитные учреждения или имеют собственных оценщиков, или привлекают независимую фирму.

Если кредитор оставляет выбор на усмотрение девелопера, следует попросить список оценщиков, услугами которых предпочитает пользоваться кредитор.

Отчет о произведенной оценке должен содержать:

• Рыночную стоимость недвижимости;
• Данные, подтверждающие ее расчет.

Оценка производится на основе трех подходов:

• Доходного;
• Сравнительного (аналогового);
• Затратного.

Для любой доходной недвижимости, предпочтителен доходный подход, когда стоимость определяется путем деления чистого операционного дохода по проекту на соответствующую норму капитализации.

При сравнительном подходе для определения рыночной стоимости проекта за основу берется последняя информация о продаже недвижимости с аналогичными характеристиками. Чаще всего этот метод применяется для оценки стоимости недвижимости выставленной на продажу.

При затратном подходе оцениваются фактические расходы, понесенные при строительстве аналогичного проекта. Этот метод используется для оценки недавно завершенного строительства.

Брокеры по операциям с недвижимостью и агенты по аренде

Брокеров по операциям с недвижимостью и агентов по аренде нанимают для сдачи в аренду или продажи проекта будущим арендаторам и владельцам.

Девелопер должен решить, следует ли подписывать договор со сторонним брокером или выгоднее нанять агента в штат. Это решение обычно зависит от типа проекта и его масштабов.

Использование собственных агентов целесообразно в крупных проектах и для крупных девелоперских фирм, которые могут позволить себе соответствующие расходы.

Преимущество собственного персонала заключается в том, что девелопер нанимает персонал на начальном этапе планирования, и агенты знакомятся с проектом и вносят свой вклад в работу во время проектирования и на этапе подготовки продаж.

Взаимоотношения между девелопером и «сторонними» брокером определяются в агентским соглашением, согласно которому заказчик может нанять нескольких брокеров, а комиссионное вознаграждение выплачивает только тому, кто продаст или сдаст недвижимость в аренду. Кроме того, если девелопер заключает сделку без участия брокера, комиссионные не выплачиваются.

При заключении агентского соглашения об эксклюзивном праве продажи, действует только один брокер.

Наиболее распространенный среди девелоперов вид договора — агентское соглашение об эксклюзивном праве продажи. В этом случае девелопер выбирает одного брокера (самостоятельно рекламируем объект), который автоматически получает комиссионное вознаграждение независимо от того, кто продает недвижимость, и даже в том случае, если не продает сам девелопер.

Создать свой проект

Переход на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)