Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)

Анализ экономической целесообразности проекта предполагает выполнение девелопером некоторых видов работ, которые он должен произвести, прежде чем приступит к реализации данного проекта.

По мере выполнения анализа необходимо получить дополнительную информацию, которая поможет определить дальнейшую судьбу проекта. В любой момент этого аналитического периода можно отказаться от проекта, что сократит расходы не только по проведению анализа, но и по освоению земли.

Основополагающие принципы девелопмента гласят

• Девелопмент - процесс со многими итерациями, в котором с каждой итерацией девелопер получает все более и более точную информацию и рискует все большей суммой денег;
• Расходуйте достаточно средств, чтобы получить информацию того качества, которое вам нужно, но не рискуйте больше, чем это необходимо на каждом уровне взятых обязательств.

Особенно важны начальные этапы, связанные с многочисленными итерациями по планированию и анализу, предшествующие подготовке архитектурных планов и других документов.

Распространенной ошибкой на всех этапах анализа является чрезмерная и преждевременная детализация.

Например, подготовка подробных рабочих чертежей до завершения маркетингового исследования — пустая трата времени:

• Во-первых, от маркетингового исследования зависит проектное решение.
• Во-вторых, если рынок не такой благоприятный, как казалось, или если финансирование не получено или слишком дорого стоит, девелопер может отказаться от проекта.

В данном процессе много изменяющихся аспектов, и крайне важно знать, когда они будут двигаться в нужном направлении. Уровень детализации должен соответствовать качеству имеющейся на каждом этапе информации.

Нет смысла строить расчетную таблицу на пять лет с разбивкой по месяцам прежде, чем собраны точные цифры по расходам на строительство и данные по рынку, так как это потеря времени и денег.

Однако девелоперам нужно иметь достаточно информации, чтобы принимать правильные решения на каждом этапе. Качество информации должно быть сопоставимо по всем параметрам, и она должна быть как можно более полной для данного уровня риска вложения денежных средств. На каждом последующем этапе анализ становится все более детальным и сложным.

Например, для достижения предварительных договоренностей между девелопером и собственником земли может понадобиться лишь простой анализ доходности, позволяющий увидеть, насколько в целом окупается стоимость земли (для этого чистый операционный доход делится на общую себестоимость проекта). Однако еще до подготовки окончательного варианта контракта на приобретение необходимо сделать погодовой прогноз движения денежных средств хотя бы на период эксплуатации (продажи).

Расчет должен основываться на сведениях о фактически запланированной площади, прогнозируемом размере арендной платы/цене продажи (на основе анализа рынка) и оценке расходов на строительство.

Как правило, предварительный этап девелопмента в условиях Украины по срокам охватывает период 3-7 месяцев и частично включает четыре из шести этапов девелопмента:

• Анализ экономической целесообразности;
• Проектирование;
• Финансирование;
• Маркетинг.

Создать свой проект

Переход на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)