(044) 594-41-42
(095)-283-88-88
(067)-506-16-04
(044) 594-41-42
(095)-283-88-88
(067)-506-16-04
РусскийEnglishУкраїнський
Главная страница Карта сайта Контактная информация
Консалтинговая компания SV Development – оценка недвижимости, консалтинг, разработка концепции, оценка квартир, оценка земли, агентство недвижимости

У истоков ипотеки

Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)

Слово “ипотека” (Hypotheca ὑποθήκη) имеет греческие корни и вошло в обиход еще в VI веке до новой эры. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги.

До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную.

На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался “ипотекой” (подставкой).

Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Ипотека существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в средневековой Европе. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.).

Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Однако, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.

С начала 70-х годов XIX столетия в Российской Империи действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий.

Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей.

В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае “неисправности” должника его владения переходят в собственность этого общества.

С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс).

В случае “неисправности” должника имущество “уходило” с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита.

Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными.

В Украине традиционный банковский сервис на солидном уровне начал развиваться с 1839 г., когда в Киеве начала действовать контора Государственного коммерческого банка. Это учреждение преследовало первоочередную цель «открыть купечеству вящие способы к облегчению и расширению коммерческих оборотов».

При Александре II отечественная банковская система подверглась значительному преобразованию. В 1860 году в Российской империи был создан центральный финансовый орган – Государственный банк (его киевская контора действовала в том же старинном здании на Институтской улице, где до этого располагалась контора коммерческого банка).

Согласно уставу Госбанка 1894 года, его задачей было «облегчение денежных оборотов, содействие, посредством краткосрочного кредита, отечественной торговле, промышленности и сельскому хозяйству, а также упрочение денежной кредитной системы».

Основные операции, производимые им, заключались в выдаче ссуд под товары и документы; кредитовании городов и земств; учете векселей и других срочных обязательств; приеме денежных вкладов и др. После денежной реформы 1897 г. Госбанк стал также центральным эмиссионным: сосредоточивал золото, выпускал кредитные билеты и золотые монеты. Он курировал и сеть сберегательных касс, уже в то время созданную для нужд малоимущего населения.

Зримым воплощением значительного роста банковских операций в Киевском регионе стало строительство нового здания местной конторы Государственного банка на Институтской, 9. Его возводили по проекту архитекторов Александра Кобелева и Александра Вербицкого с 1902 по 1905 год.

Современник писал: «Благодаря выдержанности стиля, солидности и изяществу отделки, правильности архитектурных линий и строгой симметрии здание производит впечатление монументального сооружения, дышит мощью, величественностью и спокойствием, вполне соответствуя характеру учреждения, для которого оно создавалось».

В оформлении фасадов под стилистику итальянского ренессанса были особенно заметны крупные статуи грифонов работы известного скульптора Элио Саля. В 1934 году здание главного киевского банка (нынешнее помещение Нацбанка Украины), ранее двухэтажное, было надстроено еще двумя этажами, но качество оформления не пострадало.

Между прочим, до сих пор здесь сохранились символические изображения, представлявшие собой гербы трех губерний Юго-Западного края (Киевской, Подольской и Волынской), а также эмблемы торговли, промышленности, сельского хозяйства и транспорта.

Но в пореформенной финансовой системе Госбанк был уже не единственным инструментом кредита.

Поскольку значительную часть имущества частных лиц составляли земельные участки, правительство учредило Крестьянский поземельный банк, имевший целью «облегчение крестьянам всех наименований способов к покупке земли в тех случаях, когда владельцы пожелают продать, а крестьяне купить оную».

Он выдавал ипотечные долгосрочные кредиты под имевшиеся у крестьян наделы, получил право приобретать и аккумулировать земельную собственность. Параллельно начал действовать государственный Дворянский земельный банк – в помощь помещикам, чьи усадьбы были обременены долгом.

Он предоставлял долгосрочные ссуды под залог внегородских имений на льготных условиях с таким расчетом, чтобы задолжавшие дворяне расплатились с кредиторами, а потом потихоньку возвращали «своему» банку необременительные проценты.

Со временем руководство Крестьянского поземельного и Дворянского земельного банков было объединено, эти две структуры как бы превратились в сообщающиеся сосуды, наполненные деньгами и землей. С их помощью власти контролировали цену на сельскую недвижимость, не давая ей резко расти или падать.

В период столыпинской реформы земельный фонд, накопленный Крестьянским поземельным и Дворянским земельным банками, позволял формировать хутора, поощряя крестьян к выходу из общины. Именно это предназначение стало приоритетным при ликвидации земельных запасов банков.

Участки продавали преимущественно крестьянам-единоличникам, способным организовать крепкие хозяйства. В течение нескольких лет миллионы десятин отошли к «справным мужикам», которых уже тогда называли кулаками.

Киевская губерния входила в число ведущих сельскохозяйственных регионов империи, поэтому одним из самых влиятельных отделений Крестьянского поземельного и Дворянского земельного банков было Киевское.

В 1910–1911 годах для него выстроили новое здание по проекту Александра Кобелева по улице Владимирской, 10. Надо отметить, что Кобелев учел место расположения своей постройки в самом сердце стольного града времен Киевской Руси.

В оформлении трехэтажного банковского здания были использованы византийские и декоративные славянские мотивы, а в ограде балкона до сих пор можно видеть рельефные профили древних витязей в шлемах и со щитами. После революции в этой постройке разместили Центральный телеграф. В 1953-м надстроили четвертый этаж.

Существенное место в финансовой жизни конца XIX – начала XX века занимал частный кредит. В Российской империи действовала целая сеть крупных банков с акционерным капиталом. Их центральные органы находились в Петербурге или в Москве, а в Киеве были устроены местные конторы.

Располагались они, как правило, на Крещатике. До сих пор сохранились представительные здания, возведенные в 1910-е годы для киевских отделений Санкт-Петербургского учетного и ссудного банка (Крещатик №8), Волжско-Камского коммерческого банка (Крещатик №10), Русского для внешней торговли банка (Крещатик №32).

Частные банки производили в основном те же операции, что и Госбанк. Отличались они большей динамичностью, несколько более высокими процентами по вкладам (хотя разница редко превышала 0,5–1 %), – и в то же время увеличенными рисками.

В городской жизни заметную роль играли банки, ориентированные на высокодоходные инвестиции в недвижимость. Если обычная банковская рента составляла около 4–5% годовых, то вложение денег в доходный дом приносило 10%, а порой и больше чистой прибыли (по нынешним временам такая доходность кажется более чем умеренной, но для той стабильной эпохи она считалась значительной). Поэтому было выгодно строить дома при помощи долгосрочной ипотеки.

На этом специализировались Киевское кредитное общество и Киевский земельный банк, размещавшиеся на Институтской улице. Они привлекали средства вкладчиков достаточно высокими процентами, а инвесторы-застройщики, занимая у них деньги, рассчитывались в течение нескольких десятилетий, но все это время доходы с выстроенных домов заметно превышали платежи по обслуживанию долга.

Деятельность таких банков способствовала стремительному росту домостроительства в Киеве, порой принимавшему вид «строительных лихорадок».

Характерным и распространенным способом получения дешевых ссуд были так называемые общества взаимного кредита. Каждый член подобного общества, внеся свой пай, получал право на льготный кредит в объеме десятикратного взноса. Дополнительные доходы извлекались обществом благодаря приему в залог недвижимости и ценных бумаг, учету векселей, исполнению комиссий и т.п.

В Киеве, к примеру, существовали Городское, Купеческое, Промышленное, Учетно-Ссудное общества взаимного кредита. Как видим, банковская система в нашем городе представляла собой хорошо отлаженный механизм и могла удовлетворить потребности любых клиентов.

После революции 1917 г. старая правовая система претерпела изменения. В 1922 г. был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество».

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931 гг. кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 г.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964 г. ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922 г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций.

Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Многие годы государство оставалось безраздельным монополистом в сфере кредита. Последующее изменение законодательства было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг.

Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)