Покупка нерухомості - рада 1. Покупцю необхідно перевірити кількість зареєстрованих (прописаних) осіб на житлоплощі, що він збирається придбати!З нерухомістю завжди пов'язані три правових інститути: право володіти, користуватися право, право розпоряджатися. Володіти та розпоряджатися може власник житла, а ось користуватися можуть і треті особи.
Наприклад, зареєстрований (прописаний) родич власника квартири має право проживати на даній житлоплощі і продати квартиру без його згоди не можна. А якщо квартира все-таки продана Вам, і продавець приховав факт прописки в неї третіх осіб, прописаний громадянин у будь-яку хвилину може пред'явити свої законні (!) Права на проживання. І Вам доведеться терпіти це зло сусідство.
Покупка нерухомості - рада 2. Перевіряти законність попередніх угод з квартирою! Дуже часто можна зіткнутися із ситуацією, коли об'єкт нерухомості в минулому вже продавався (був подарований, змінювався та ін.) Найголовніше - це перевірка всіх ступенів угод, які раніше були здійснені з таким об'єктом нерухомості. Є дуже серйозна небезпека: у разі розірвання хоча б одного з договорів (купівлі-продажу, дарування, міни тощо), укладених раніше, всі подальші "по ланцюжку" договору будуть автоматично розірвані.
Покупка нерухомості - рада 3. Для швидкої перевірки дієздатність продавця! Дуже серйозна і небезпечна причина проти здійснення угоди. За законом недієздатний громадянин не може укладати угоди. Підписаний такою людиною договір буде вважатися недійсним.
Тому після проведення угоди такий громадянин (або третя зацікавлена особа: опікун, родич тощо) завжди зможе її опротестувати і повернути собі проданий об'єкт нерухомості. Також недієздатний продавець може бути інструментом у чиїхось корисливих цілях.
Крім цього, оспорити операцію можна і у випадку, якщо продавець продавав квартиру під тиском (фізичним або психічним), а також перебував у безпорадному стані, тобто не усвідомлював своїх дій і не міг керувати ними. Такий стан може досягатися, наприклад, вживанням алкоголю, наркотичних чи психотропних препаратів.
Покупка нерухомості - рада 4. Перевіряти наявність перепланувань у квартирі! Будь-яка перепланування повинна бути узгоджена з відповідними інстанціями. Інстанції повинні видати дозвіл на подібні дії.
Тому, якщо Ви зібралися купити об'єкт нерухомості, то переконайтеся, що в ньому не було перепланування. Якщо після придбання об'єкта нерухомості у Вас виявлять незаконну перепланування, наслідки можуть бути дуже неприємними: легалізація цієї перепланування (досить дорога й заморочлива процедура, яка триватиме від декількох місяців до нескінченності) або приведення об'єкта нерухомості в початковий стан.
Покупка нерухомості - рада 5. «Забивайте» в договір реальну вартість нерухомості! Як правило, щоб уникнути високого мита багато хто намагається укласти договір купівлі-продажу за заниженою (оціночної) вартості об'єкта нерухомості. У цьому випадку ризикують: власник (продавець) - може отримати тільки суму, зазначену в договорі, і покупець - у разі визнання угоди недійсною може претендувати лише на суму за договором.
Покупцеві можна підстрахуватися - взяти з продавця розписку про реально отриманої суми. Але надійніше все-таки буде укласти угоду за реальною ціною. Так, мито і податок будуть вище, але зате й можливих проблем менше.
Крім цього, пам'ятайте! Нотаріус не засвідчує факт передачі грошей, а тому не зможе свідчити на Вашу користь у разі спору з продавцем щодо сплаченої суми.
Покупка нерухомості - рада 6. Уважно придивляйтеся до довіреності! Не рідкі випадки, коли угода з боку продавця полягає довіреною особою. Документом, що підтверджує повноваження повіреного, є довіреність. Нічого незаконного у цій процедурі немає, якби не кілька «але».
Наприклад, якщо довіритель помер, то угода від імені покійного буде визнана недійсною! Також, особа, яка видала довіреність, в будь-який момент може скасувати своє доручення або заявити вже після угоди, що повірений діяв всупереч його інтересам і на цій підставі вимагати визнання угоди недійсною. Для покупця (вже нового власника) - це може призвести до затяжної судовою тяганиною.
Тому намір продати квартиру по довіреності вже саме по собі повинно Вас насторожити. Як мінімум вимагаєте зустрічі з довірителем і перевірте його паспорт!
Покупка нерухомості - рада 7. Оформляйте угоду тільки через завдаток! Завдаток необхідно оформити письмово у вигляді попереднього договору. У попередньому договорі фіксується вартість квартири, термін її придбання, термін її звільнення (якщо продавці в ній проживають), термін зняття продавців з реєстраційного обліку (якщо продавці в ній зареєстровані), відповідальність сторін за зрив угоди, а також інші умови, що сторони хочуть в усіх видах реєстрації. Дуже важливо до підписання попереднього договору чітко домовитися про те, що залишається і що вивозиться з квартири.
У попередньому договорі також фіксується грошова сума (завдаток), яку Ви передаєте продавцям за квартиру (в рахунок оплати), з метою підтвердити ваші наміри і забезпечити виконання попереднього договору. У більшості випадків, завдаток надалі використовується продавцями для оплати витрат з оформлення документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири, що продається, оплати комунальних платежів та ін
У разі відмови продавців від операції, вони повинні повернути покупцеві подвійну суму завдатку (ст. 571 ЦКУ). Відмова покупця від угоди тягне за собою втрату завдатку (ст. 571 ЦКУ).
Не слід передавати завдаток продавцям на руки, якщо:
відсутні правовстановлюючі документи;
відсутній один або кілька співвласників;
в наявності наявність неузаконеним перепланування;
якщо квартира здана в оренду третій особі і підтвердженням того є укладений договір оренди;
від імені продавців буде підписувати договір купівлі-продажу довірена особа на підставі довіреності на продаж квартири.
Покупка нерухомості - рада 8. Перевірте правовстановлюючі документи на нерухомість! Для того, щоб укласти договір купівлі-продажу нерухомості необхідно перевірити правовстановлюючі документи на квартиру, зібрати необхідний пакет додаткових документів, щоб переглянути особистості продавців. Зробити це краще за допомогою юриста. Ваш юрист проведе цю процедуру спільно з продавцями або за дорученням від них. Якщо продавці на це не йдуть, не погоджуйтеся на операцію!
Право власності на квартиру (або її частина) підтверджується наступними правовстановлюючими документами:
Договір купівлі-продажу
Договір дарування
Договір міни
Договір довічного утримання
Свідоцтво про право власності на житло (при приватизації)
Свідоцтво про право власності на житло в житлово-будівельному кооперативі
Свідоцтво про право на спадщину за заповітом
Свідоцтво про право на спадщину за законом
Свідоцтво про придбання майна з публічних торгів
Копія рішення суду, що вступило в законну силу
Свідоцтво про право власності на частку в загальному спільному майні подружжя
Додатково до кожного з цих документів повинен додаватися технічний паспорт на нерухомість. Крім цього, будь-який з перерахованих вище документів повинен бути зареєстрований у БТІ.
Покупка нерухомості - рада 9. Вважаємо за необхідне попередити покупців, що іноді на ринок житла надходять квартири, чиї власники померли, і передбачувані спадкоємці починають продавати квартири, не чекаючи закінчення шести місяців з дня смерті спадкодавця та оформлення своїх прав на спадщину. Купівля-продаж такої квартири не може бути засвідчена до оформлення свідоцтва про право на спадщину.
Так що, якщо квартира Вам підходить, можете чекати, поки настане термін введення в права на спадщину, але краще утриматися від передачі передбачуваним власникам задатку за квартиру, яка ще не є їхньою власністю. Вони можуть щиро помилятися щодо своїх прав на спадщину, власниками квартири можуть виявитися зовсім інші особи, завдаток може бути витрачено, і його повернення створить обом сторонам зірваної угоди проблеми.
Покупка нерухомості - рада 10. Ми рекомендуємо покупцям квартир бути обачними у тих випадках, якщо ціна на квартиру дуже низька, якщо продавці дуже поспішають її продати. Це вірна ознака того, що майно ненадійна.
