Телефонуйте: (095) 283-88-88 (відділ супроводу придбання нерухомості та земельних ділянок)
ПРАЦЮЄМО 24 ГОДИНИ НА ДОБУ.
Як продавцями, так і покупцями нерухомості в Україні, можуть бути фізичні та юридичні особи. При цьому вони можуть бути як резидентами України (громадяни і юрособи, створені громадянами України), так і нерезидентами (іноземцями).
Обмеження щодо придбання об'єктів нерухомого майна щодо іноземних громадян та осіб без громадянства поширюються тільки на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Що стосується придбання у власність іноземним громадянином або особою без громадянства будівель, споруд, будинків, квартир тощо, то за даними об'єктів нерухомого майна обмежень немає.
Згідно ЦКУ, право власності набувається на підставах, не заборонених законом, зокрема, з операцій. Законодавець встановлює певні вимоги, дотримання яких необхідно для дійсності угоди, а саме:
зміст угоди не повинно суперечити ЦКУ, ін актів громадянського стану, а також моральним засадам суспільства;
особа, яка вчинила угоду, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;
волевиявлення учасника угоди має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;
угода повинна відбуватися у формі, встановленої законом;
угода повинна бути спрямована на реальне настання правових наслідків, зумовлених нею;
угода, що вчиняються батьками (усиновителями) не повинна суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх або непрацездатних дітей.
Оформлення операції з нерухомістю вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення. Згідно з чинним законодавством, нотаріус при посвідченні угоди з нерухомістю досконально перевіряє подані документи на предмет їх законності, достовірності і правильності оформлення. А також в обов'язковому порядку перевіряє:
чи має право особа, що продає свою нерухомість, продавати її;
наявність і достовірність всіх необхідних документів для здійснення угоди;
при необхідності запитує в обох сторін інші відсутні документи.
Збираючись в нотаріальну контору, потрібно мати при собі повний пакет документів. Відповідно до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 № 20 / 5, для оформлення операцій з відчуження об'єктів нерухомості (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання і т. д.) необхідна наявність наступних документів:
1. Паспорт або інший документ, що засвідчує особу учасника угоди, а також ідентифікаційні номери. Від іноземця буде потрібно: паспорт (для росіян) або паспорт з дійсною візою (для іноземців, тих країн, з якими Україна встановила візовий режим) або видом на проживання в Україні, а також довідка про присвоєння ідентифікаційного номера за даними Державного реєстру фізичних осіб-платників податків .
2. Правовстановлюючий документ, тобто документ, який підтверджує право власності на нерухоме майно.
3. Довідка-характеристика БТІ на відчужуваний об'єкт нерухомості. Довідка-характеристика видається на підставі правовстановлюючого документа за даними реєстрової книги про реєстрацію прав власності на житло.
4. Довідка про відсутність заборони на відчуження або арешту об'єкта нерухомості. Оформляється нотаріусом в момент укладання договору купівлі-продажу у вигляді витягів з Державного реєстру заборон на відчуження нерухомого майна, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру рухомого майна про податкову заставу.
5. Письмова згода другого з подружжя на відчуження об'єкта нерухомості, якщо він був придбаний подружжям під час шлюбу. Відповідно до чинного законодавства, квартира, приватизована одним з подружжя, отримана в дар або в спадщину не є спільно нажитим майном.
Договір може бути засвідчений за наявності письмової згоди подружжя продавця. Справжність підпису на заяві дружина продавця про згоду на продаж квартири необхідно засвідчити у нотаріуса. Свідчити справжність підпису не потрібно, якщо чоловік продавця з'явиться до нотаріуса особисто.
Якщо в заяві дружина продавця вказується, коли саме продається квартира, ціна або інші умови, то при посвідченні цього договору враховуються всі ці обставини.
Якщо чоловік (-а) продавця ухиляється від дачі письмової згоди на продаж квартири, то тоді йому передається заява через нотаріуса, де вказується, що якщо чоловік продавця не з'явиться до нотаріуса у визначений термін або протягом місяця з дня одержання заяви не надішле своїх заперечень , договір купівлі-продажу квартири може бути посвідчений без його (її) згоди.
Без згоди подружжя продавця квартира може бути продана в тому випадку, якщо він (вона) не проживає за місцем знаходження квартири та його (її) місце проживання невідомо. Ця обставина підтверджується копією що вступив у законну силу рішення суду про визнання дружина продавця безвісно відсутнім.
6. Дозвіл органу опіки та піклування, якщо власником або одним із співвласників об'єкта нерухомості є неповнолітній, недієздатний чи обмежено дієздатний.
При посвідченні договору від імені неповнолітніх громадян у віці до 14-ти років діють і підписують договір їх батьки, усиновителі або опікуни. Неповнолітні громадяни віком від 14-ти до 18-ти років підписують договір за згодою своїх батьків, усиновителів чи опікунів, що відображається в тексті договору.
7. Довіреність, якщо угода укладається не особисто власником нерухомості, а його представником.
8. Довідки з ЖЕКу: форма № 3 і про відсутність заборгованості по комунальних платежах.
9. Письмові повідомлення учасників спільної часткової власності. Якщо Ви є одним з учасників спільної часткової власності і продаєте що належить Вам частку квартири, необхідно письмово повідомити всіх учасників спільної часткової власності про майбутній продаж частки майна і всіх умов продажу (вартості, умови розрахунків, тощо).
Ви повинні мати підтвердження про такому повідомленні, тому доцільно це робити через нотаріуса шляхом передачі заяв решті учасників спільної часткової власності. Факт отримання заяв підтверджується поштовим повідомленням про вручення, після чого нотаріус видає свідоцтво про передачу заяв.
Якщо протягом місяця решта учасників спільної часткової власності відмовляться або не дадуть згоди на покупку Вашої частки, Ви можете продати свою частку сторонній особі, але тільки на тих умовах і за ту суму, які були зазначені в повідомленнях, спрямованих Вашим співвласникам.
Якщо одна зі сторін угоди юридична особа (або обидві сторони юридичні особи), підписувати договір від імені юридичної особи має право директор без довіреності або інша особа за дорученням. Нотаріусу в цьому випадку додатково потрібно надати:
установчі документи (статут підприємства), свідоцтво про державну реєстрацію юрособи, виписка з Єдиного державного реєстру (для іноземних юросіб - виписка з торговельного, банківського або судового реєстру + установчі документи). При цьому нотаріус перевіряє, чи відповідає нотаріальна дія, що відбувається, обсягу цивільної правоздатності юридичної особи.
наказ (протокол) про призначення (обрання) керівника юридичної особи або довіреність, видана представнику такої юридичної особи. Нотаріус не потребує надання довіреності на укладання договору від особи, уповноваженого на це установчими документами юридичної особи. У цих випадках від представника вимагаються документи, які передбачають зазначені повноваження та посвідчують його службове становище.
наявність при собі печатки юридичної особи.
При цьому, документи, складені за кордоном, за участю іноземних властей або які виходять від них, приймаються нотаріусами України за умови їх засвідчення відповідно до законодавства країни їх видачі, перекладу на українську мову та легалізації органами Міністерства закордонних справ України.
Без легалізації такі документи приймаються нотаріусами у випадках, коли за умовами двосторонніх угод, укладених Україною і країною походження документів, додаткового посвідчення їх не потрібно, або коли вони завірені уповноваженим органом країни походження документів шляхом проставлення апостиля у відповідності до положень Гаазької конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, яка для України вступила в дію з 22 грудня 2003 року.
Різниці між договором, оформленим у приватного та державного нотаріуса немає. Обидва договору будуть дійсні і мати однакову юридичну силу.
Розрахунки між сторонами зазвичай проводяться безпосередньо перед підписанням договору купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса. Але можуть виникнути обставини, коли сторони домовляються про те, що взаємні розрахунки повністю або частково відкладаються на певний термін. Тоді засвідчується договір купівлі-продажу з відкладальною умовою.
Договір з відкладальною умовою підписується продавцем і покупцем, і вступає в силу після виконання зазначених умов, про що сторони роблять заяву. У договорі з відкладальною умовою обов'язково повинні бути вказані умови і строки розрахунків.
Якщо в зазначений термін розрахунок не проведений, продавець звертається до нотаріальної контори, засвідчить договір, і повідомляє, що розрахунок не проведений. При відсутності розбіжностей складається угода про розірвання договору, що підписується всіма учасниками договору. При наявності суперечки, претензії сторін розглядаються в суді.
Після того, як розрахунок проведено повністю, покупець і продавці підписують договір купівлі-продажу нерухомості, а нотаріус його реєструє. Сторони оплачують послуги нотаріуса, державне мито та збір до Пенсійного фонду.
З січня 2007 р. при реєстрації угод з нерухомістю як для резидентів, так і для нерезидентів, оплачуються наступні податки:
На квартиру:
квартира до 100 кв.м. за умови, що продавець робить перший продаж цього року: 1% держмито, 1% у пенсійний фонд;
якщо квартира є другим або наступним продажем на рік: 1% держмито, 1% до пенсійного фонду і 5% прибуткового податку;
якщо площа квартири перевищує 100 кв.м. і є об'єктом продажу перший раз на рік, то 5% прибуткового податку сплачується з площі, яка перевищує 100 кв. м.
На будинок на земельній ділянці. Якщо будинок до 100 кв.м. і власник робить перший продаж на рік, то:
Нотаріус передає сторонам примірники договору купівлі продажу нерухомості для реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості в БТІ (оригінал і копія - покупцеві).
До об'єктів нерухомого майна, що підлягає обов'язковій державній реєстрації, відносяться:
житлові будинки (домоволодіння), розташовані на земельній ділянці під окремим порядковим номером на вулиці, площі, провулку;
нежитлові будинки, дачі, садові будиночки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розміщені на окремому земельній ділянці;
вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення (як частина цього будинку);
квартири в багатоквартирних будинках.
Після реєстрації договору купівлі-продажу в БТІ покупець може зареєструвати себе та членів сім'ї за адресою квартири в паспортному столі. Після реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості в БТІ, права власності на куплену квартиру остаточно переходять до покупця (ст. 640 ЦКУ).
Після того, як договір купівлі-продажу нерухомості зареєстрований у нотаріуса, і покупець отримав оригінал договору на руки, необхідно прийняти куплену квартиру у продавців. Це може бути зроблено в день укладення договору купівлі-продажу квартири (якщо квартира вільна) або до дати, зазначеної в договорі купівлі-продажу нерухомості.
Якщо у сторін немає один до одного претензій по взаєморозрахунках, стану квартири, зняття з реєстраційного обліку та оплати комунальних послуг, відбувається передача ключів від квартири, квитанцій по квартплаті, електроенергії, за користування телефоном, міжміським зв'язком, кабельним телебаченням.
Нагадуємо, що нотаріуси при посвідченні угод з нерухомістю виконують лише свої обов'язки з перевірки документів, встановлених законодавством. У зв'язку з цим ми настійно рекомендуємо: для того, щоб убезпечити себе при здійсненні операції з нерухомістю та запобігти можливі негативні наслідки при її проведенні, краще заздалегідь звернутися за професійною юридичною допомогою.
А саме, перевірити історію об'єкта, що купується, документи на житло та інші деталі. Також можна скористатися такою послугою, як супровід угоди.
Останнім юридично значимою дією в угоді є державна реєстрація прав на майно, яка теж має проходити під контролем фахівця. Це - найбільш відповідальний етап в операції, коли оцінюється результат і якість проведеної юристами роботи.
Важливо пам'ятати, що право власності переходить до покупця тільки після державної реєстрації, а її успіх залежить від грамотних юридичних дій, які забезпечуються фахівцями зсупроводження угоди.
Телефонуйте: (095) 283-88-88 (відділ супроводу придбання нерухомості та земельних ділянок)
ПРАЦЮЄМО 24 ГОДИНИ НА ДОБУ.
