Слово "Іпотека" (Hypotheca ὑποθήκη) має грецьке коріння і увійшло до ужитку ще в VI столітті до нової ери. Афінський реформатор Солон в 594 р. до н.е. здійснив свої знамениті реформи, в результаті яких була введена свобода заповіту і відмінені поземельні борги.
До цього в Афінах заставою подібного роду зобов'язань була особа самого боржника, який у разі неможливості заплатити борг міг потрапити рабство. Архонт Солон запропонував спосіб вельми прогресивного звернення особистої відповідальності в майнову.
На прикордонній межі земельної ділянки боржника встановлювався стовп з написом, що дане майно служить забезпеченням претензій на певну суму, вказувалися імена боржника і кредитора, час, коли борг повинен бути повернутий. Саме такий стовп і називався "іпотекою" (підставкою).
Ставилося такий стовп на ділянці землі в знак заборони позичальникові вивозити з нього все приведене, привезене і принесене. Згодом це слово стало вживатися для позначення будь-якої застави нерухомості під кредит. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними.
Іпотека існувала й у Давній Греції, і в Стародавньому Римі, і в середньовічній Європі. Вже в Стародавньої Греції забезпечувалася гласність, яка дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.
Новий розвиток інститут іпотеки отримав у Римської імперії. У I ст. н. е.. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.
У період правління імператора Антонія Пія (II ст. Н. Е..) Було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків, які існували поряд з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредитними установами - прообразами ощадкас і ощадних асоціацій.
Держава часто надавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Так, за імператора Траяні були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити під 5% річних (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX ст., Правда підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського стану).
Інститут іпотеки протягом відносно невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуціі (від лат. Fiducia угода на довірі, довірча угода) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. Pignus - неформальний застава) і далі - до іпотеки.
При фідуціі об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги.
Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобов'язання. Кредитор не мав права залишати предмет застави у себе і міг продати майно тільки у випадку невиконання узятих боржником зобов'язань, повертаючи різницю між продажною ціною і залишком боргу позичальникові.
Становлення класичного інституту іпотеки було пов'язане зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави поширювалася на знаряддя праці, які орендарі земель через об'єктивні причини не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.
При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор одержував право витребувати закладаємо річ з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому вигляді інститут застави існує дотепер.
Поряд з іпотекою, яка виникає на підставі домовленості сторін, вводилися різні легальні іпотеки, що діяли на підставі закону (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка і т.д.).
З'явилися іпотеки, субординовані за часом виникнення (в силу договору) або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивався наступний заставу однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.
Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних угод була велика. Досить складні за структурою угоди вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом кількох століть, перш ніж з'явитися знову в середньовічному європейському законодавстві.
У Німеччині вона з'являється не раніше XIV століття; у Франції з кінця XVI століття діяла негласна іпотека. Іпотека поширювалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.
Початок іпотечного кредитування в Росії можна віднести до царювання імператриці Єлизавети Петрівни. Саме в цей час (1754 рік) були відкриті перші дворянські банки в Москві і Санкт-Петербурзі.
Однак, у своїй неорганізованої формі, іпотечний кредит існував і набагато раніше. Наприклад, згадки про закладі відносяться до XIII століття, в XV столітті вже згадувався вторинний заклад маєтку в інші руки, а також з'явилися застереження про те, що маєток не закладено в інші руки.
У XVI заставу землі поширився настільки, що з'явилися спокуса і можливість зловживати іпотечними позиками, закладаючи одну й ту ж землю різним особам чи обман позичати гроші, видаючи чуже маєток за своє.
З початку 70-х років XIX століття в Російській Імперії діяло 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетена з соціально-економічним життям країни на рубежі XIX - XX століть.
Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, злет російської економіки до 1913 року до цих пір недостатньо пропагувалися, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції з землею та нерухомістю. У роки жовтневого перевороту іпотечні банки в Росії були повністю ліквідовані.
За російським законодавством XIX століття на одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одному непотрібної конкуренції. На Державний селянський поземельний банк (заснований в 1882 році) було покладено завдання позичати селян грошима для купівлі поміщицької землі. Банк видавав селянам довгострокові позики терміном до 35 років. За 1883 - 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 мільйонів рублів.
Державний дворянський земельний банк (заснований в 1885 році) підтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позик строком на 66 років у розмірі 60 відсотків вартості дворянських маєтків. Банк надав поміщикам фінансову підтримку, видавши позики в 1887 році на 69 мільйонів рублів, а в 1890 році - вже понад 600 мільйонів рублів.
Наприкінці XIX століття в Санкт-Петербурзі основні операції з іпотечних паперів проводили Міжнародний, обліковий і позиковий банк, а з 1903 року до них активно приєднався Азовсько-Донський банк.
У Москві працювало 8 основних державних банків. Московський земельний банк на підтримку іпотеки в 1891 році організує московське домовладельческое суспільство, на яке покладають спеціальні функції контролю за нерухомістю. У разі "несправності" боржника його володіння переходять у власність цього товариства.
З 1912 року основним координатором по іпотеці стає Московський народний банк. Великою популярністю користувалися ощадно-ощадні та позичкові товариства. У першому десятилітті XX століття вони об'єднали інтереси 8 мільйонів чоловік.
У Росії ще існувала практика закладу домовласниками своїх будівель в Московському міському кредитному товаристві. Отримана ними позика дозволяла розширити володіння і побудувати нові будинки, квартири в яких здавалися в оренду.
Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавши позики під землю і міську нерухомість, при цьому на чітко визначеній території. Вони надавали кредит у вигляді реалізуються на біржі заставних листів (особливого роду цінних паперів, що діяли на іпотечному ринку, що мали коливний курс).
У разі "несправності" боржника майно "йшло" з публічних торгів. Акції та заставні листи іпотечних банків були улюбленим засобом приміщення капіталів для російських підприємців та рантьє.
Российская іпотека, що існувала до 1917 року, мала досконале і закінчену розвиток. Іпотечне кредитування в країні зароджувалося разом з виникненням права приватної власності на землю.
Дореволюційна Росія мала у своєму розпорядженні розгалуженою кредитною інфраструктурою. Вона включала такі елементи, як спеціалізовані земельні банки, сільські банки, ощадно-ощадні і кредитні товариства, товариство взаємного поземельного кредиту.
Ці установи, як правило, видавали кредити під заставу землі. Ось чому в дореволюційних виданнях такі кредити часто називалися поземельним, а не іпотечними.
У Україні традиційний банківський сервіс на солідному рівні почав розвиватися з 1839 р., коли в Києві почала діяти контора Державного комерційного банку. Ця установа переслідувала першочергову мету «відкрити купецтву вящіе способи до полегшення і розширення комерційних оборотів».
При Олександрі II вітчизняна банківська система піддалася значному перетворенню. У 1860 році в Російській імперії був створений центральний фінансовий орган - Державний банк (його київська контора діяла в тому ж старовинній будівлі на Інститутській вулиці, де до цього розташовувалася контора комерційного банку).
Відповідно до статуту Держбанку 1894 року, його завданням було «полегшення грошових оборотів, сприяння, за допомогою короткострокового кредиту, вітчизняній торгівлі, промисловості та сільському господарству, а також зміцнення грошової кредитної системи».
Основні операції, вироблені ним, полягали у видачі позик під товари і документи; кредитуванні міст і земств; облік векселів та інших термінових зобов'язань; приймання грошових вкладів та ін Після грошової реформи 1897 Держбанк став також центральним емісійним: зосереджував золото, випускав кредитні квитки і золоті монети. Він курирував і мережа ощадних кас, вже в той час створену для потреб бідного населення.
Зримим втіленням значного зростання банківських операцій у Київському регіоні стало будівництво нової будівлі місцевої контори Державного банку на Інститутській, 9. Його зводили за проектом архітекторів Олександра Кобелєва та Олександра Вербицького з 1902 по 1905 рік.
Сучасник писав: «Завдяки витриманості стилю, солідності і витонченості обробки, правильності архітектурних ліній і суворої симетрії будівля справляє враження монументальної споруди, дихає силою, величністю і спокоєм, цілком відповідаючи характеру установи, для якого воно створювалося».
В оформленні фасадів під стилістику італійського ренесансу були особливо помітні великі статуї грифонів роботи відомого скульптора Еліо Саля. У 1934 році будівлю головного київського банку (нинішнє приміщення Нацбанку України), раніше двоповерхова, було надбудовано ще двома поверхами, але якість оформлення не постраждало.
Між іншим, до цих пір тут збереглися символічні зображення, що представляли собою герби трьох губерній Південно-Західного краю (Київської, Подільської та Волинської), а також емблеми торгівлі, промисловості, сільського господарства і транспорту.
Але у пореформеній фінансовій системі Держбанк був вже не єдиним інструментом кредиту.
Оскільки значну частину майна приватних осіб складали земельні ділянки, уряд заснував Селянський поземельний банк, який мав на меті «полегшення селянам всіх найменувань способів до покупки землі в тих випадках, коли власники побажають продати, а селяни купити ону».
Він видавав іпотечні довгострокові кредити під що були у селян наділи, отримав право купувати і акумулювати земельну власність. Паралельно почав діяти державний дворянський земельний банк - на допомогу поміщикам, чиї садиби були обтяжені боргом.
Він надавав довгострокові позики під заставу позаміських маєтків на пільгових умовах з таким розрахунком, щоб заборгували дворяни розплатилися з кредиторами, а потім потихеньку повертали «свого» банку необтяжливі відсотки.
З часом керівництво Селянського поземельного і Дворянського земельної банків було об'єднано, ці дві структури як би перетворилися на сполучені посудини, наповнені грошима і землею. З їх допомогою влади контролювали ціну на сільську нерухомість, не даючи їй різко зростати або падати.
У період столипінської реформи земельний фонд, накопичений Селянським поземельним і Дворянським земельних банками, дозволяв формувати хутори, заохочуючи селян до виходу з общини. Саме це призначення стало пріоритетним при ліквідації земельних запасів банків.
Ділянки продавали переважно селянам-одноосібникам, здатним організувати міцні господарства. Протягом кількох років мільйони десятин відійшли до «справним мужиків», яких уже тоді називали кулаками.
Київська губернія входила до числа провідних сільськогосподарських регіонів імперії, тому одним з найвпливовіших відділень Селянського поземельного і Дворянського земельної банків було Київське.
У 1910-1911 роках для нього збудували нову будівлю за проектом Олександра Кобелева по вулиці Володимирській, 10. Треба відзначити, що Кобелєв врахував місце розташування своєї споруди в самому серці стольного граду часів Київської Русі.
В оформленні триповерхового банківської будівлі були використані візантійські і декоративні слов'янські мотиви, а в огорожі балкона до цих пір можна бачити рельєфні профілі стародавніх витязів в шоломах і з щитами. Після революції в цій споруді розмістили Центральний телеграф. У 1953-му надбудували четвертий поверх.
Істотне місце у фінансовому житті кінця XIX - початку XX століття займав приватний кредит. У Російській імперії діяла ціла мережа великих банків з акціонерним капіталом. Їх центральні органи знаходилися в Петербурзі або в Москві, а в Києві були влаштовані місцеві контори.
Розташовувалися вони, як правило, на Хрещатику. До цих пір збереглися представницькі будівлі, зведені в 1910-і роки для київських відділень Санкт-Петербурзького облікового і позикового банку (Хрещатик № 8), Волзько-Камського комерційного банку (Хрещатик № 10), Російського для зовнішньої торгівлі банку (Хрещатик № 32) .
Приватні банки проводили в основному ті ж операції, що і Держбанк. Відрізнялися вони більшою динамічністю, кілька більш високими відсотками по вкладах (хоча різниця рідко перевищувала 0,5-1%), - і в той же час збільшеними ризиками.
У міського життя помітну роль відігравали банки, орієнтовані на високоприбуткові інвестиції в нерухомість. Якщо звичайна банківська рента складала близько 4-5% річних, то вкладення грошей у прибутковий будинок приносило 10%, а деколи і більше чистого прибутку (за теперішніх часів така прибутковість здається більш ніж помірною, але для тієї стабільної епохи вона вважалася значною). Тому було вигідно будувати будинки за допомогою довгострокової іпотеки.
На цьому спеціалізувалися Київське кредитне товариство і Київський земельний банк, що розміщувалися на Інститутській вулиці. Вони залучали кошти вкладників досить високими відсотками, а інвестори-забудовники, займаючи в них гроші, розраховувалися протягом декількох десятиліть, але весь цей час доходи з збудованих будинків помітно перевищували платежі з обслуговування боргу.
Діяльність таких банків сприяла стрімкому зростанню домобудівництва в Києві, часом приймав вигляд «будівельних лихоманок».
Характерним і поширеним способом отримання дешевих позик були так звані товариства взаємного кредиту. Кожен член такого суспільства, внісши свій пай, отримував право на пільговий кредит в обсязі десятиразового внеску. Додаткові доходи витягувалися суспільством завдяки прийому в заставу нерухомості і цінних паперів, обліку векселів, виконання комісій і т.п.
У Києві, наприклад, існували Міське, Купецьке, Промислове, Обліково-позичкові товариства взаємного кредиту. Як бачимо, банківська система в нашому місті була добре налагоджений механізм і могла задовольнити потреби будь-яких клієнтів.
Після революції 1917 р. стара правова система зазнала змін. У 1922 р. був прийнятий Цивільний Кодекс Української РСР. У Кодексі заставу розглядався як речове право і регулювався нормами розділу «речове майно».
У зв'язку з націоналізацією землі Кодекс скасовував поділ майна на нерухоме та рухоме і замість нього ввів поняття майна, вилученого з цивільного (приватного) обороту і не вилученого з нього.
Предметом застави могли бути: будь-яке майно, не вилучене з обігу, боргові вимоги, право забудови, право на гірничий відвід і на розробку родовищ корисних копалин.
Подальше падіння ролі застави як способу забезпечення виконання зобов'язань з кредитних договорів з банками пов'язане з проведенням у 1920-1931 рр.. кредитної реформи, яка стала результатом постанови ЦВК і РНК СРСР від 30 січня 1930
У ході реформи було скасовано комерційне кредитування і введено пряме планове банківське кредитування. В умовах переважного панування державної власності та централізованого директивного планування заставу як приватно-правовий спосіб забезпечення зобов'язань втратив сенс.
У прийнятому в 1964 р. ГК РСФСР, залогу приділено менше уваги, ніж у першій редакції Кодексу 1922 ГК РСФСР забороняв здавати в заставу землю, підприємства, будівлі, споруди та інше майно, що належить до основних засобів державних організацій.
Не підлягало застави майно, що складає основні засоби колгоспів, інших кооперативних організацій, а також профспілкових та інших громадських організацій. Як предмет застави могло бути майно, що перебуває в особистій власності громадян, включаючи житловий будинок.
Багато років держава залишалася неподільним монополістом у сфері кредиту. Наступна зміна законодавства було пов'язано з розвитком ринкових відносин в економіці і появою комерційних кредитних установ в кінці 80-х початку 90-х рр..
