Процедура отримання дозвільної документації на будівництво в Україні регулюється Законом України «Про планування і забудову територій» № 1699-ІІІ від 27.01.2005 р., а також регіональними, місцевими правилами забудови територій. Правила розробляються і затверджуються місцевими органами виконавчої влади та самоврядування.

Экспертная оценка недвижимости, квартир, домов, земли, бизнеса в Киеве и Украине

Процедуру отримання дозвільної документації на будівництво за Правилами пропонуємо розглянути на прикладі м. Києва. У нашій столиці забудова територій регулюється Правилами забудови м. Києва, затвердженими рішенням Київської міської ради № 11/2587 від 27.01.2005 р.

Для реалізації права на будівництво об'єкта містобудування в м. Києві громадянам або юридичним особам (інвесторам) необхідно оформити наступні документи:

1. державний акт на право власності на земельну ділянку, або державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, або договір оренди земельної ділянки;
2. дозвіл на будівництво;
3. дозвіл на виконання будівельних робіт.

Порядок оформлення цих документів складається з наступних етапів.

Для здійснення робіт з проектування, будівництва об'єкта містобудування (далі - об'єкт) інвестор має отримати дозвіл на проектування і будівництво.

Дозволом на проектування та будівництво об'єктів містобудування є:

• рішення Київради про надання земельної ділянки в постійне користування, передачу її у власність або в оренду для будівництва;
• розпорядження Київської міської державної адміністрації у разі наявності у забудовника документів, що відповідно до статті 126 Земельного кодексу України посвідчують право на земельну ділянку, право власності або користування об'єктом нерухомого майна.

Дозволом на одержання вихідних даних і проектування також може бути:

• рішення Київради про погодження місця розташування об'єкта;
• лист-дозвіл Київської міської державної адміністрації на проектування, що надається в окремих випадках, пов'язаних з терміновим вирішенням нагальних містобудівних завдань, охороною історичного середовища, необхідністю детального опрацювання можливості здійснення реконструкції, надбудови (прибудови) до будинків і споруд власниками та користувачами об'єктів нерухомості з одночасним оформленням права на землю.

Для отримання дозволу на проектування, будівництво юридичні та фізичні особи, які мають намір вкласти інвестиції, готують попередню інформацію про:

• функціональне призначення об'єкта інвестування та його складових частин;
• бажані (орієнтовні) основні техніко-економічні показники: загальна площа і кількість квартир; продукція і потужність (для об'єктів виробничого призначення); місця (для закладів освіти, культури, охорони здоров'я, громадського харчування та ін); торговельна площа; загальна площа (для офісів, багатофункціональних комплексів та ін); показники об'єктів комунального та іншого призначення; чисельність працюючих;
• бажане місце розміщення на території міста Києва;
• орієнтовна площа ділянки (території);
• особливі умови функціонування (за наявності);
• відомості про державну реєстрацію.

Інвестор може виконати (замовити) без спеціальних дозволів і погоджень передпроектні пропозиції, містобудівне обгрунтування архітектурно-містобудівних рішень щодо забудови території бажаного місця розташування об'єкта з урахуванням інформації про правовий статус, допустимі види забудови та іншого використання земельних ділянок.

Такі передпроектні пропозиції не є стадіями проектування і розглядаються Головкиївархітектурою під час підготовки висновків щодо можливості розміщення об'єктів містобудування, вибору земельних ділянок для розміщення об'єктів містобудування в порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 N 427, вирішення питань формування забудови території міста.

Далі інвесторові необхідно отримати землю для будівництва свого об'єкта. Для цього він звертається з відповідним клопотанням до Київської міської ради. До клопотання додаються матеріали про:

• функціональне призначення об'єкта інвестування та його складових частин;
• бажані (орієнтовні) основні техніко-економічні показники: загальна площа і кількість квартир; продукція і потужність (для об'єктів виробничого призначення); місця (для закладів освіти, культури, охорони здоров'я, громадського харчування та ін); торговельна площа; загальна площа (для офісів, багатофункціональних комплексів та ін); показники об'єктів комунального та іншого призначення; чисельність працюючих;
• бажане місце розміщення на території міста Києва;
• орієнтовна площа ділянки (території);
• особливі умови функціонування (за наявності);
• відомості про державну реєстрацію;
• передпроектні пропозиції, містобудівне обгрунтування (якщо такі виконувались за бажанням інвестора для вибору земельної ділянки).

Якщо земельна ділянка вільна (не надано в користування), Київська міська рада розглядає клопотання і за підписом Київського міського голови надає згоду на розробку проекту відведення земельної ділянки або на складання технічної документації з оформлення права користування землею із земель комунальної власності.

Така згода (доручення) Київського міського голови також є підставою для підготовки висновків щодо погодження відведення земельної ділянки, обмежень та обтяжень його використання.

Висновки надають:

1. Головне управління земельних ресурсів (Київзем)
2. Головкиївархітектура
3. Державне управління екології та природних ресурсів в м. Києві
4. Державна санепідслужба м. Києва
5. спеціально уповноважений орган охорони культурної спадщини КМДА
6. Головне управління економіки та інвестицій КМДА
7. відповідна районна у м. Києві державна адміністрація
8. інститут-розробник Генерального плану м. Києва
9. центральний орган виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини (якщо ділянка розташована в межах історичних ареалів)

Якщо висновки даних органів виявляться негативними, за клопотанням буде винесено мотивовану відмову.

Якщо висновки позитивні, Київрада приймає рішення про відведення земельної ділянки у користування (власність) або надання в оренду із земель державної або комунальної власності для будівництва об'єкта містобудування.

Дане рішення одночасно є дозволом на проектування, будівництво об'єкта, а також підставою для отримання інвестором (замовником) дозволу на виконання будівельних робіт в управлінні Державного архітектурно-будівельного контролю у встановленому порядку.

Після цього інвестор отримує вихідні дані на проектування. До вихідними даними відносяться:

• архітектурно-планувальне завдання (АПЗ);
• технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта (ТУ);
• завдання на проектування;
• інші вихідні дані (перелік цих даних приведений у ДБН А.2.2-3-2004);
• дозвіл на проектування, будівництво.

АПЗ надаються замовникові в порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 20.12.99 № 2328 «Про Порядок надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо забезпечення об'єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу».

Завдання на проектування (ЗП) об'єкта є офіційним документом інвестора, який надається генпроектувальнику і містить основні реквізити і техніко-економічні показники об'єкта будівництва, вимоги щодо його планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень та властивостей, основних параметрів, вартості, організації та термінів його будівництва, а також особливі вимоги щодо його експлуатації, які повинні входити до складу проектно-кошторисною документації.

ЗП розробляється інвестором разом з проектувальником за встановленою формою. Інвестор у встановленому порядку визначає генпроектувальника і повинен укласти з ним договір на виконання проектно-вишукувальних робіт.

Архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) є документом, який визначає комплекс містобудівних вимог та умов проектування об'єкта.

В АПЗ визначається перелік необхідних технічних умов (ТУ), інших вихідних даних на проектування та будівництво об'єкту, що підлягають отриманню замовником, встановлюється стадійність проектування.

Термін дії АПЗ визначається не менше двох років і вважається пролонгованим на термін до завершення будівництва, якщо воно розпочато протягом цих двох років і здійснюється у нормативний термін.
 
АПЗ готується Главкіівархітектурой з урахуванням завдання на проектування, представленого замовником, затверджується начальником Главкіівархітектурі або його заступником і є обов'язковим для виконання.

Для отримання АПЗ інвестор має надати до Головкиївархітектури:

• дозвіл на проектування і будівництво об'єкта;
• графічні матеріали: Копія з чергового кадастрового плану (витяг з бази даних державного земельного кадастру), до якого додаються найменування землекористувачів (землевласників) у межах території проектування і ділянок, що межують з нею, з реквізитами документів земельних відносин; топографо-геодезична зйомка М 1: 2000, на якій відбивається ситуаційна схема розміщення ділянки (території) з нанесеними червоними лініями, магістральними мережами, межами історико-культурних заповідників, зонами охорони пам'яток культурної спадщини, природоохоронними зонами, межами земельної ділянки (території), передбаченого для проектування, найменуванням інвестора і замовника (забудовника), адресою ділянки (території), пропозиціями щодо розподілу території; ситуаційний план (схема місця розташування об'єкта);
• завдання на проектування.

За потреби виготовлення графічних матеріалів їх підготовка здійснюється у місячний термін на замовлення інвестора на договірних засадах організаціями, створеними для надання платних послуг у сфері містобудування.

АПЗ видається замовнику в місячний термін після подання матеріалів.

Технічні умови (ТУ) - це комплекс умов та вимог щодо інженерного забезпечення об'єкта з визначенням джерел енергоносіїв, приймальних систем водовідведення, спеціальних умов експлуатації, місць приєднання до відповідних зовнішніх інженерних мереж, розрахункових інженерних навантажень, умов здійснення будівництва.

На підставі завдання на проектування генпроектувальник виконує розрахунки потреб в навантаженнях на зовнішні міські інженерні комунікації і системи для забезпечення функціонування об'єкта будівництва
 
На базі розрахункових інженерних нормативів генпроектувальник розробляє опитувальні листи і передає їх інвестору.
 
Інвестор разом з відповідними проектувальниками замовляє у міських службах та інших відповідних організаціях ТУ щодо інженерного забезпечення об'єкта.

Коли вихідні дані отримані саме час почати розробці проектної документації, Попередньо провівши інженерні вишукування, Тому що розробка проектної документації на будівництво об'єктів без проведення інженерних вишукувань не допускається.
 
Необхідність проведення та основні види інженерних вишукувань для будівництва відповідно до вимог законодавства та державних норм визначаються генпроектувальником (замовником) та відображаються у завданні на проектування або в технічному завданні, яке затверджується замовником.

Інженерні вишукування виконуються підприємствами, організаціями та установами, які мають відповідну ліцензію, на замовлення генпроектувальника (інвестора).

Проектна документація на будівництво об'єкта розробляється згідно з вихідним даним на проектування з дотриманням державних стандартів, норм і правил, правил забудови м. Києва та затверджується замовником в установленому порядку.

До початку виконання проектних робіт відповідно до дозволу на проектування і будівництво та АПЗ визначається назва об'єкта.

Проектно-кошторисна документація в залежності від категорії складності об'єкта складається з відповідних стадій:

• ескізний проект (ЕП);
• ескізний проект забудови (ЕПЗ);
• техніко-економічний розрахунок (ТЕР);
• техніко-економічне обгрунтування (ТЕО);
• проект (П);
• проект забудови (ПЗ);
• робоча документація (РД);
• робочий проект (РП).

Усі стадії проектування не можуть бути використані для будівництва без виконання стадії робочої документації або робочого проекту.

ЕП розробляється для принципового визначення вимог до містобудівних, архітектурних, художніх, екологічних та функціональних рішень об'єкта, підтвердження можливості створення об'єкта цивільного призначення.
 
У складі ЕП для обгрунтування прийнятих рішень за завданням замовника можуть додатково виконуватися інженерно-технічні розробки, схеми інженерного забезпечення об'єкта, розрахунки кошторисної вартості та обгрунтування ефективності інвестицій, у разі проектування об'єкту в кварталі існуючої забудови - містобудівне обгрунтування розміщення об'єкта.
 
ЕП розробляється на підставі завдання на проектування та вихідних даних.
 
При розробленні ЕП та визначенні його складу слід керуватися «Положенням про ескізний архітектурний проект", затвердженого наказом Держбуду України від 23.10.91 № 51-839/1. ЕП після погодження органами містобудування та архітектури, схвалення при трехстадійном проектуванні або затвердження при двохстадійної проектуванні інвестором є підставою для розробки наступної стадії.
 
ТЕО розробляється для об'єктів виробничого призначення, які потребують детального обгрунтування відповідних рішень та визначення варіантів і доцільності будівництва об'єкта. ТЕР застосовується для технічно нескладних об'єктів виробничого призначення.

ТЕО і ТЕР розробляються на підставі завдання на проектування та вихідних даних.

Проект (П) розробляється для визначення містобудівних, архітектурних, художніх, екологічних, технічних, технологічних, інженерних рішень об'єкта, кошторисної вартості будівництва і техніко-економічних показників на підставі завдання на проектування, вихідних даних та схваленої при трехстадійном проектуванні попередньої стадії.
 
Проект після погодження та затвердження є підставою для розробки наступної стадії проектування. Склад та зміст розділів П можуть уточнюватися і доповнюватися замовником у завданні на проектування залежно від призначення та складності об'єктів, що проектуються.
 
РП розробляється для визначення конкретних містобудівних, архітектурних, художніх, екологічних, технічних, технологічних, інженерних рішень об'єкта, кошторисної вартості будівництва, техніко-економічних показників і виконання будівельно-монтажних робіт (робочі креслення). РП застосовується для технічно нескладних об'єктів, а також об'єктів з використанням проектів масового застосування.

РП є інтегруючою стадією проектування і складається з двох частин - затверджується та робочих креслень. Затверджувана частина підлягає погодженню, експертизі та затвердженню, а робочі креслення розробляються для будівництва об'єкта. Затверджувана частина складається з пояснювальної записки, виконаної у скороченому відносно проекту обсязі, визначеному залежно від виду будівництва і функціонального призначення об'єкта, кошторисної документації, розділу організації будівництва та креслень. До складу пояснювальної записки має входити розділ ОВНС (оцінки впливу на навколишнє середовище).
 
Стадія РД розробляється для виконання будівельно-монтажних робіт на підставі затвердженої попередньої стадії (іноді можливі виключення). До її складу входять робочі креслення. Обсяг та деталізація робочих креслень мають бути доведені до мінімально необхідних обсягів.

Після затвердження П, ЕП, ТЕР за рішенням замовника робочі креслення можуть розроблятись підрядником чи іншим проектувальником, які отримали у встановленому порядку право на відповідний вид діяльності, із залученням авторів або за їх письмовою згодою на виконання робочих креслень іншими виконавцями з дотриманням авторських рішень затвердженого П, ЕП, ТЕР та додержанням авторських прав.
 
По окремих особливо складних об'єктах проектувальник при виконанні робочої документації може здійснювати додаткові розробки, які не передбачені нормативними документами і уточнюють матеріали проекту. Необхідність зазначених розробок визначається замовником. Для об'єктів виробничого призначення до складу вихідних даних повинні входити також відомості про потреби в енергоресурсах, обслуговуючих майданчиках та охороні обладнання.

Після того, як проектна документація готова, настає черга її узгодження. Узгодження проектної документації відбувається таким чином.

Залежно від складності об'єкта містобудування Головкиївархітектура розглядає матеріали проектної документації і визначає доцільність розгляду проектної документації на архітектурно-містобудівній раді Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища (далі - архітектурно-містобудівна рада) або на секції АМР.

У разі дотримання державних норм і правил, Правил забудови м. Києва проекти погоджуються у термін не більше одного місяця з дня надання замовником проектної документації.

За наявності особливих умов розташування об'єкта (історичні зони міст, зсувонебезпечні території тощо) необхідно за вказівкою органів містобудування та архітектури (в АПЗ) погодити проектну документацію з відповідними організаціями. При виникненні спірних питань остаточне рішення приймає Держбуд України.
 
Робоча документація, виконана відповідно до затвердженої стадією, погодженню не підлягає, крім інженерних мереж, які погоджуються з місцевими експлуатують службами, ресурсопостачальними організаціями, якщо така вимога міститься у виданих ними технічних умовах.
 
Узгоджена проектна документація підлягає комплексної державної експертизи проектів будівництва. Експертиза проводиться відповідно до вимог постанови Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 N 483 "Про порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення комплексної державної експертизи".

Комплексна державна експертиза проекту будівництва на території міста Києва, виконується спеціалізованою державною організацією - Київською міською службою Української інвестиційної експертизи (далі - служба "Київдержекспертиза") незалежно від обсягів та джерел фінансування будівництва і форм власності інвесторів.

Комплексна державна експертиза проводиться з залученням органів державного нагляду в м. Києві з питань санітарно-епідеміологічного благополуччя населення, екології, пожежної безпеки, охорони праці та енергозбереження, а у разі розміщення потенційно небезпечних об'єктів виробничого призначення проводиться також експертиза з питань протиаварійного захисту об'єктів, які можуть становити ядерну та радіаційну безпеку, із залученням органу МНС України в м. Києві.

Наслідком проведення державної експертизи проекту будівництва є висновок з відповідними зауваженнями та рекомендаціями щодо відповідності проекту вимогам законодавства, державним нормам, стандартам і правилам.

Загальний термін проведення комплексної державної експертизи інвестиційних програм і проектів будівництва не повинен перевищувати 45 календарних днів. У випадках, передбачених законодавством, термін може бути продовжений до 120 календарних днів.

Затвердження проекту будівництва здійснюється у формі розпорядчого документа (наказу, розпорядження, рішення) інвестора з наведеними відповідними техніко-економічними показниками, рекомендованими позитивним висновком служби "Київдержекспертиза".

Затверджена проектна документація разом з позитивним висновком служби "Київдержекспертиза" підлягає архівації Головкиївархітектурою.

На підставі зібраних документів інвестору видається дозвіл на проведення будівельних робіт. Дозвіл надається після подачі заяви в Управління державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) відповідно до вимог Положення про надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженого наказом Держбуду України від 05.12.2000 N 273 та зареєстрованого Міністерством юстиції України від 25.12.2000 N 945/5166.

До заяви додаються такі документи та матеріали:

• рішення Київради про надання земельної ділянки для будівництва або розпорядження Київської міської державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування;
• затверджена в установленому порядку проектна документація (в т.ч. для реєстрації - будівельний генеральний план, паспорт фасаду в двох примірниках, пояснювальна записка);
• комплексний висновок (позитивний) служби "Київдержекспертизи" або для проектів будівництва, затверджених Кабінетом Міністрів України - центральної служби Держбуду України "Укрінвестекспертиза";
• розпорядчий документ про затвердження проекту будівництва;
• документ, що засвідчує право власності забудовника (замовника) або право користування (у тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою, передбаченою для будівництва;
• наказ генеральної підрядної організації про призначення виконроба;
• наказ генерального проектувальника про ведення авторського нагляду;
• наказ замовника про ведення технічного нагляду;
• загальний журнал робіт;
• журнал авторського нагляду;
• договір підряду на будівництво між замовником і генеральним підрядником по об'єктах, які будуються за рахунок коштів державного бюджету, міської, районних у м. Києві бюджетів;
• копія договору або довідки щодо сплати пайових внесків на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва відповідно до рішення Київради від 27.02.2003 N 271/431.

За відповідності наданої документації законодавчим і нормативним вимогам дозвіл на виконання будівельних робіт надається в тижневий термін від дня пред'явлення документів.
 
Дозвіл на виконання будівельних робіт видається на весь термін будівництва згідно календарного плану, який входить до складу затвердженого проекту будівництва або договору підряду.

Маючи на руках такий дозвіл нарешті-то можна приступати до будівництва об'єкта.

Побудований об'єкт повинен бути введений (прийнято) в експлуатацію у встановленому порядку. З 01.01.2009 року набула чинності нова постанова Кабінету міністрів України, згідно з яким спрощується введення в експлуатацію будівельних об'єктів. Таке рішення було прийнято урядом з метою оздоровлення ринку.

Кабмін своєю постановою № 923 від 08.10.2008 р. «Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів» відмінив застарілу процедуру прийняття в експлуатацію об'єктів, будівництво яких завершено.

Раніше приймальні комісії утворювалися органами місцевого самоврядування, а їх вирішення набували чинності тільки після затвердження сесіями відповідних рад. Таким чином, це ускладнювало процедуру щодо термінів прийняття об'єктів в експлуатацію, тоді як останнє постанова передбачає конкретні терміни для цієї процедури.

Відповідно до нової постанови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється комісією і полягає у підтвердженні нею готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва.

Приймальна комісія утворюється інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК), яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт на підставі письмової заяви замовника об'єкта будівництва.

Замовник зобов'язаний не пізніше ніж за три робочі дні до початку роботи приймальної комісії повідомити про це органи, представники яких входять до складу приймальної комісії.

До заяви додаються:

• проектна документація, погоджена та затверджена в установленому законодавством порядку;
• перелік видів будівельно-монтажних робіт із зазначенням суб'єктів господарювання, які їх виконали;
• інформація про відповідальних інженерно-технічних працівників;
• комплект виконавчої документації на будівельно-монтажні роботи згідно з переліком, визначеним нормативними документами;
• документи, які свідчать про відповідність використаних матеріалів, конструкцій, виробів і обладнання встановленим вимогам нормативних документів;
• результати досліджень якості питної води, грунту, атмосферного повітря залежно від конкретних умов будівництва;
• акт про закладення проектної документації до страхового фонду документації, якщо такий об'єкт будівництва входить до переліку об'єктів і споруд, за якими проектна документація закладається до страхового фонду документації в установленому Мінрегіонбудом та МНС порядку;
• висновок посадової особи інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка здійснювала нагляд за будівництвом об'єкта, про можливість прийняття об'єкта в експлуатацію.

Для об'єктів будівництва, які підлягають обов'язковому науково-технічного супроводу, також додається звіт про таке супроводі.

Інспекція розглядає подані матеріали і у разі їх відповідності протягом трьох робочих днів утворює приймальну комісію. Приймальна комісія перевіряє відповідність:

• архітектурних, конструктивних та інженерно-технічних рішень закінченого будівництвом об'єкта узгодженого і затвердженого проекту, виконавчої документації, державним стандартам, будівельним нормам і правилам, технічним умовам, іншим нормативним документам;
• виконаних будівельно-монтажних робіт вимогам нормативної документації;
• результатів проведених індивідуальних і комплексних випробувань устаткування нормативним показникам;
• змонтованого інженерного, технологічного обладнання та документального підтвердження відповідності виконаних робіт вихідним даним.

На закінченому будівництвом об'єкті повинні бути виконані всі передбачені проектною документацією та державними стандартами, будівельними нормами і правилами роботи, а також змонтовано та випробувано обладнання.

Перевірка приймальною комісією готовності об'єкта до експлуатації проводиться протягом 10 робочих днів від дати її утворення.

Результати роботи приймальної комісії оформляються актом готовності об'єкта до експлуатації. Акт готовності об'єкта до експлуатації оформляється замовником і підписується головою та членами приймальної комісії.

На підставі акта готовності об'єкта до експлуатації інспекція державного архітектурно-будівельного контролю протягом двох робочих днів від дати його підписання видає замовнику або уповноваженій ним особі свідоцтво про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (далі - свідоцтво).

Свідоцтво є підставою для:

• укладення договорів про постачання об'єктів будівництва необхідними для їх функціонування ресурсами (водою, газом, теплом, електроенергією),
• включення даних про такі об'єкти будівництва до державної статистичної звітності
• оформлення права власності на об'єкт.

Після оформлення акта готовності об'єкта до експлуатації та видачі свідоцтва про відповідність інвестор (замовник, забудовник) зобов'язаний оформити в Головному управлінні комунальної власності м. Києва правовстановлюючі документи на право власності на побудований об'єкт інвестування.

Після отримання всіма учасниками інвестиційної діяльності в будівництві правовстановлюючих документів на право власності на об'єкт житлового призначення інвестор зобов'язаний передати об'єкт для подальшої експлуатації на баланс товариству власників квартир (якщо власники їх об'єдналися і зареєстрували в установленому порядку відповідне товариство) або іншої експлуатуючої організації, Яка визначається розпорядженням районної у місті Києві державної адміністрації.

Експлуатуюча організація (власник або користувач) завершеного будівництвом будівлі здійснює підключення будівлі до інженерних мереж згідно з ТУ відповідних експлуатуючих організацій, затвердженого проектом.