За законодавством України землю можна купити у держави, органів місцевого самоврядування (область, район, місто) та приватного власника.
Купівля землі у держави чи органів місцевого самоврядуванняздійснюється за допомогою земельних торгів (аукціону). Дане положення закріплене в ст. 127 ЗКУ і прийнятих під неї підзаконних актах.
Земельна ділянка виставляється на торги відповідним органом державної влади або радою після визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та виготовлення технічного паспорта земельної ділянки.
Земельні торги проводяться на раніше ніж через 30 днів з моменту опублікування у пресі інформації про продаж земельної ділянки на земельних торгах.
Оплата вартості земельної ділянки є підставою для видачі державного акту про право власності на земельну ділянку і його державної реєстрації.
Такий спосіб продажу вигідний державі та місцевого самоврядування, тому що за запропонований до продажу ділянку можна отримати максимальну ціну, яка може виявитися в кілька разів більше заявленої. В ідеалі аукціон виграє той учасник, який запропонує більшу ціну.
Даний механізм вважається первинної продажем ділянки і не представляє для нас особливого інтересу, тому ми не будемо на ньому детально зупинятися. У цьому випадку легітимність продавця не підлягає сумніву і вірогідність отримати неякісний товар незначна.
Інша справа вторинна продаж земельної ділянки. У цьому випадку купівля землі здійснюється у власника-громадянина чи юридичної особи. Договір купівлі-продажу в обов'язковому порядку оформляється нотаріально, якщо хоча б одна зі сторін (будь-то продавець або покупець) фізична особа. Якщо обидві сторони юридичні особи договір купівлі продажу нотаріального оформлення не вимагає, але при бажанні можна оформити.
Дана угода прозора і зрозуміла. Витрати складаються з оплати послуг нотаріуса, маклера (якщо він є), землевпорядника, який переоформляє план землевідведення, а також сплати держмита та внеску до Пенсійного фонду. Саме тому даний варіант вважається найбільш затребуваним серед покупців, на нього припадає до 70% угод.
Купівля землі через договір купівлі-продажу з травня 2009 р. не передбачає переоформлення держакта на землю. Повне право розпоряджатися знайденим майном людина отримує з моменту нотаріального оформлення покупки.
За умови підписання таких угод покупцеві слід дуже уважно ставиться до повноважень продавця і ретельно перевіряти правовстановлюючі документи на землю, щоб уникнути неприємних сюрпризів у майбутньому. До супроводу угоди рекомендуємо залучити досвідченого юриста.
Проаналізуємо лише деякі «підводні камені». Перш за все покупцеві слід критично ставитися до неприродної дешевизні ділянки. Якщо запропонований Вам ділянку дешевше аналогічних ділянок даного району, це з певною часткою ймовірності свідчить про його проблемності.
Так, потрібно звернути увагу на можливі обтяження - сервітути. Можлива, наприклад, домовленість із сусідами, що саме по Вашій території буде проходити дорога, що веде до їх будинку.
Формально все це входить в обов'язки нотаріуса, що займається перевіркою документів при оформленні угоди. Але не буде зайвим мати повну впевненість в тому, що земельна ділянка вільна від оренди, не закладена і т.д. Варто також уточнити, чи не знаходиться земля в зоні відчуження. Наприклад, на відстані 350 м від газового колектора високого тиску, зрозуміло, розташованого під землею і невидимого при огляді території, будувати нічого не можна.
Не виключені й випадки шахрайства. При продажі земельної ділянки зловмисник може скористатися підробленим актом на землю. Тим більше що існує кілька видів бланків, що мають однаково законну силу і, використовуючи той факт, що не багато точно знають, як вони виглядають, спритникам вдається ввести покупця в оману.
Крім того, продавець землі може мати лише право користування землею, але не бути власником наділу. У цьому випадку він може продати тільки це право, але не право власності на земельну ділянку. Достатньо ризиковано укладення оборудки по дублікату. Неприємною несподіванкою може стати, наприклад, не виявлене вчасно право третьої особи на придбану вами ділянку.
Як уже зазначалося, покупка землі на вторинному ринку в більшості випадків оформлюється нотаріально. Надаємо Вашій увазі приблизний перелік документів для оформлення такої угоди:
Державний акт на право власності на земельну ділянку
Технічна документація з оформлення земельної ділянки у приватну власність.
Експертна оцінка земельної ділянки, де має бути витяг із звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки (якщо оформляється договір дарування, експертна оцінка земельної ділянки не потрібно).
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданий місцевим Управлінням земельних ресурсів.
Висновок Управління земельних ресурсів, про те, що земельна ділянка не є об'єктом товарного сільськогосподарського виробництва.
Довідка про відсутність обмежень (сервітутів) на земельну ділянку, видана Управлінням земельних ресурсів.
Довідка про присвоєння кадастрового номера земельної ділянки, видана Управлінням земельних ресурсів
Довідка про відсутність будівель на земельній ділянці, видана БТІ, у тому випадку якщо ділянка відчужується без будівель.
Витяг з бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру.
Паспорти і ІПН сторін.
Якщо земельна ділянка купувався в шлюбі, потрібна згода чоловіка (оформлюється нотаріально у формі заяви).
Згода чоловіка з боку покупця (оформлюється нотаріально у формі заяви).
Свідоцтво про шлюб сторін.
Якщо покупець або продавець громадяни іншої держави (країн колишнього СРСР, для яких не потрібна віза), то надається імміграційна картка з відміткою митниці, ІПН виданий ДПІ України; для громадян далекого зарубіжжя додатково - віза.
Ми розглянули випадок купівлі землі за власні кошти. Тепер кілька слів про купівлі в кредит.
Українські фінансові установи поки вкрай неохоче видають позики на купівлю землі. Причин цього кілька. По-перше, непрозорість процедури виділення земельних ділянок. Ділянок, які мали б ідеально оформлений пакет документів, на сьогоднішній день украй мало. А, отже, практично будь-яка операція з купівлі-продажу землі теоретично може бути оскаржена на підставі незаконності виділення земельної ділянки. У такому випадку банк, що видав кредит, ризикує залишитися без застави.
Ще одне специфічне відміну землі від інших видів нерухомості - наявність сервітутів. Відповідно до Земельного кодексу України, сервітут - це право власника або користувача земельної ділянки на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою. До таких прав відносяться:
право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природного водойми або через чужу земельну ділянку,
право проходу до природної водойми, розташованої на чужій земельній ділянці,
право проходу або проїзду через чужу земельну ділянку і т. д.
Більш того, земельне законодавство передбачає, що дія земельного сервітуту зберігається і в разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлено земельний сервітут, до іншої особи.
Простіше кажучи, якщо ви купите земельну ділянку, через який мали право проїжджати до свого будинку сусіди, вони й надалі зможуть пересуватися по тепер уже вашій території. І, не дивлячись на те, що цей факт ніяким чином не заважає купувати або продавати землю, він може ускладнити життя покупцеві і, що найважливіше, створити складнощі при реалізації цієї ділянки банком у разі невиплати іпотечного кредиту.
Крім того, сервітут може бути встановлений в судовому порядку. Це означає, що навіть якщо ви придбали ділянки без обтяжень, сусіди можуть зажадати надати їм право проходу або проїзду через вашу власність. Особливої актуальності цей момент набуває в тому випадку, якщо купується, наприклад, дорогий ділянку з власним виходом до водоймища.
Оцінка землі - один з головних факторів, що стримують розвиток земельного кредитування. Адже якщо механізми оцінки житла більш-менш обкатані, належного механізму оцінки земель (як і фахівців, здатних проводити таку оцінку) немає. На вартість землі впливає безліч як об'єктивних, так і суб'єктивних факторів, починаючи від наявності необхідної інфраструктури і закінчуючи такими "розтяжними" поняттями, як природний ландшафт або видові характеристики місцевості.
Крім того, ціни на земельні ділянки в різних напрямках мають різні тенденції, і передбачити, яке з напрямків буде найбільш популярним через п'ять років, досить складно. І ще: якщо після будівництва житлового будинку його характеристики навряд чи зміняться (за винятком тих рідкісних випадків, коли перед будинком, що славиться своїми видовими характеристиками, зводять ще один будинок), то з землею все далеко не так однозначно. Приміром, біля купленої земельної ділянки через якийсь час можуть провести транспортну магістраль або ж побудувати сміттєспалювальний завод. Природно, всі ці фактори позначаться на ціні землі.
Саме тому кредити на придбання земельних ділянок на сьогоднішній день видають менше десяти вітчизняних банків (маються на увазі кредити на землю під заставу ділянки, що купується).
Середній термін кредитування на купівлю земельних ділянок становить 20-25 років. Втім, у деяких банках можна отримати позику і на 30 років, а деякі, навпаки, готові видати кредит терміном лише до 10 років.
Перший внесок обов'язковий у всіх без винятку банках, і становить від 10 до 30% суми кредиту. Втім, у деяких банках можуть видати кредит і без початкового внеску, але в такому випадку зажадають додаткову заставу у вигляді вже є у позичальника ліквідної нерухомості. Хоча така вимога може бути присутнім і в стандартних умовах видачі іпотечного кредиту. Простіше кажучи, багато банків, видаючи кредит на купівлю земельної ділянки, беруть у заставу і сам купується ділянка, і, наприклад, квартиру в столиці. Таким чином, банки намагаються застрахуватися від ризиків, про які вже йшлося вище.
Готовим потрібно бути і до того, що при проведенні оцінки банк трохи занизити реальну вартість ділянки, що купується. У такому випадку реальне співвідношення власного внеску до кредиту може збільшитися не на користь позичальника.
У переліку документів, необхідних для отримання кредиту, - стандартний набір у вигляді копій паспорта, довідки про присвоєння ідентифікаційного номера та довідки про доходи, а також документи на землю: копії паспортів власників земельної ділянки, копії довідок про присвоєння ідентифікаційного номера власників ділянки, Державний акт про право власності на земельну ділянку, довідка про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, видана державним органом земельних ресурсів, і виписка з Державного земельного кадастру про відсутність (наявність) обтяжень. Деякі банки також можуть попросити свідоцтво про шлюб і копію трудової книжки позичальника, а також документ, що засвідчує сплату податку на землю за останні 12 місяців.
Найважливіший тут документ - Державний акт про право власності на земельну ділянку. У ньому обов'язково повинні бути вказані експертна оцінка наділу, цільове призначення ділянки, а також його розміри і місце розташування. Особливу увагу слід звернути на цільове призначення ділянки. Фактично на сьогоднішній день можна придбати тільки ділянки двох категорій: для будівництва та обслуговування житлового будинку, а також для садівництва. При цьому слід враховувати, що якщо земля купується для подальшого будівництва на ній житла, то перевагу слід віддати саме ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку. Тому що на земельній ділянці, відведеній під садівництво, відповідно до закону, можна побудувати лише "необхідні дому" (для ведення господарства) і "господарські споруди".
Саме тому і банківські позики надаються переважно тільки під землі для житлової забудови. І тут слід враховувати ще один момент. Справа в тому, що оформлення права власності на земельну ділянку - процес досить тривалий. Покупець спочатку укладає договір купівлі-продажу землі і віддає гроші, а вже потім приступає до оформлення права власності, яке може тривати від трьох місяців до року. І земля буде належати йому лише через цей час, після отримання на руки державного акта на право власності на землю (на ім'я нового власника). А, отже, і предметом застави ця ділянка може стати лише після цього.
У момент ж надання кредиту позичальник підписує з банком договір застави майнових прав на земельну ділянку із зобов'язанням в обмежений договором період передати в іпотеку вже саму земельну ділянку. Іншими словами, протягом якогось періоду часу в банку в заставі знаходиться не сама ділянка, а лише майнові права на нього, що є додатковим ризиком для фінансової установи. Тому деякі банки можуть встановлювати підвищену процентну ставку на той період, поки земельна ділянка не буде передано в заставу.
