Аналіз економічної доцільності проекту передбачає виконання девелопером деяких видів робіт, які він повинен зробити, перш ніж приступить до реалізації даного проекту.
У міру виконання аналізу необхідно отримати додаткову інформацію, яка допоможе визначити подальшу долю проекту. У будь-який момент цього аналітичного періоду можна відмовитися від проекту, що скоротить витрати не тільки з проведення аналізу, але і з освоєння землі.
Основоположні принципи девелопменту говорять
Девелопмент - процес з багатьма ітерації, в якому з кожної итерацией девелопер отримує все більш і більш точну інформацію і ризикує все більшою сумою грошей;
Витрачайте достатньо коштів, щоб отримати інформацію тієї якості, що вам потрібно, але не ризикуйте більше, ніж це необхідно на кожному рівні взятих зобов'язань.
Особливо важливі початкові етапи, Пов'язані з численними ітерації з планування та аналізу, що передують підготовці архітектурних планів та інших документів.
Поширеною помилкою на всіх етапах аналізу є надмірна та передчасна деталізація.
Наприклад, підготовка докладних робочих креслень до завершення маркетингового дослідження - марна трата часу:
По-перше, від маркетингового дослідження залежить проектне рішення.
По-друге, якщо ринок не такий сприятливий, як здавалося, або якщо фінансування не отримано або дуже дорого коштує, девелопер може відмовитися від проекту.
У цьому процесі багато що змінюються аспектів, і вкрай важливо знати, коли вони будуть рухатися в потрібному напрямку. Рівень деталізації має відповідати якості наявної на кожному етапі інформації.
Немає сенсу будувати розрахункову таблицю на п'ять років з розбивкою по місяцях перш, ніж зібрані точні цифри по витратах на будівництво і дані по ринку, тому що це втрата часу і грошей.
Однак девелоперам потрібно мати достатньо інформації, щоб приймати правильні рішення на кожному етапі. Якість інформації має бути можна порівняти за всіма параметрами, і вона повинна бути як можна більш повної для даного рівня ризику вкладення коштів. На кожному наступному етапі аналіз стає все більш детальним і складним.
Наприклад, для досягнення попередніх домовленостей між девелопером і власником землі може знадобитися лише простий аналіз прибутковості, що дозволяє побачити, наскільки в цілому окупається вартість землі (для цього чистий операційний дохід ділиться на загальну собівартість проекту). Однак ще до підготовки остаточного варіанту контракту на придбання необхідно зробити погодовой прогноз руху грошових коштів хоча б на період експлуатації (продажу).
Розрахунок повинен грунтуватися на відомостях про фактично запланованої площі, прогнозованому розмірі орендної плати / ціні продажу (на основі аналізу ринку) і оцінкою витрат на будівництво.
Як правило, попередній етап девелопменту в умовах України за термінами охоплює період 3-7 місяців і частково включає чотири з шести етапів девелопменту:
