1. Пошук консультанта
При підборі команди фахівців дуже важливо спиратися на економічні, фізичні та політичні аспекти, властиві складного проекту девелопменту. Успіх проекту залежить від здатності девелопера ефективно та своєчасно координувати виконання низки взаємопов'язаних дій.
Процес девелопменту вимагає залучення різних фахівців:
2. Вибір консультанта
Стратегії вибору консультанта залежать від потреби компанії в тому чи іншому фахівця. Найбільш поширеним підходом є проведення особистих інтерв'ю з рекомендованими або успішно функціонують на ринку консалтинговими компаніями.
Інтерв'ю, проведене належним чином, повинно зорієнтувати замовника щодо досвіду кандидата та його підходу до справи.
При необхідності варто:
Попросити рекомендації;
Переговорити з тими, хто їх надав;
Оцінити якість роботи та рівень професіоналізму;
Проаналізувати підходи до ведення справ консультантом.
Якщо після перевірки виникають сумніви в професіоналізмі компанії, найбільш розумним кроком буде відмова від подальшого розгляду даної структури як кандидата і пошук альтернативного варіанту.
3. Робота з консультантами
Консультанти з маркетингу
Успіх рішень, що приймаються в галузі нерухомості, залежить від наявності надійної та точної інформації, тому початкову оцінку пропонованого проекту здійснюють консультанти з маркетингу.
Необхідно заздалегідь добре уявляти собі економічну доцільність проекту, а консультант з маркетингу потрібен тільки для того, щоб підтвердити вашу первісну оцінку і переконати в цьому кредитна установа або партнера по фінансуванню.
Маркетингові дослідження дають обгрунтування пропонованого проекту на основі поточної і прогнозної ситуації на ринку. Наявність такої інформації знижує ризики, з якими може бути пов'язаний проект.
Консультант з маркетингу відповідає за підготовку остаточного варіанту дослідження, в якому мають бути проаналізовані всі чинники, що стосуються доцільності пропонованого проекту, що містить незалежні докази його ринкової привабливості. В остаточному звіті всі дані повинні бути зведені в єдину стратегію маркетингу, що сприяє реалізації проекту.
Архітектори і проектувальники
Девелопери ставлять архітектора на чолі тієї частини проекту, яка пов'язана з проектуванням. Крім досвіду в питаннях проектування, в архітекторів є великий досвід в тому, що стосується обмежень накладаються на девелопмент факторами нормативного і фізичного плану, крім того, присутність-архітектора може бути дуже корисним при спілкуванні з іншими консультантами і при узгодженні різних частин.
До складу команди, що займається проектуванням, має містити не тільки архітектор, але і підрядчик, представники організацій, зайнятих управлінням нерухомістю та здачею її в оренду.
Етап проектування:
Спочатку архітектор готує ескізні креслення, на яких наведено:
Попередній проект необхідно показати кошториснику будівельних робіт або підряднику, щоб вони оцінили його економічну сторону, після чого архітектор готує робочі креслення.
Після початку будівництва в обов'язки архітектора слід включити функцію контролю над процесом будівництва. Передбачається, що архітектор буде періодично інспектувати об'єкт, щоб визначити, чи ведуться роботи у відповідності з проектною документацією.
Інженери
Для того щоб забезпечити включення до проекту необхідних інженерних систем, потрібна участь інженерів різних спеціальностей: за загальнобудівельні, технічним та електричним, ін
Вони призначаються архітектором проекту і працюють у тісному взаємозв'язку з його командою протягом всієї розробки проектної документації.
Архітектор зазвичай наймає інженерів як субпідрядників і відповідає за виконання ними покладених обов'язків. Інженери необхідні у всіх проектах, включаючи нові проекти, проекти реконструкції або внесення змін у вже існуючі конструкції.
Невдала встановлення ефективного зв'язку між девелопером, архітектором та інженерами на ранньому етапі проектування нерідко є єдиною причиною затримок у проекті, перепроектуванні і перевищенні витрат за проектом.
Три складові, які дозволяють зменшити фактор ризику:
Координування зусиль команди на ранній стадії;
Чітке формулювання вимог;
Розробка правильного бачення проекту.
Фахівці із землеустрою (землевпорядники)
Фахівці із землеустрою займаються розподілом типів землекористування на об'єктах згідно побажань замовника з метою максимального використання потенціалу ділянки і створюють найбільш ефективну планування суміжних ділянок, щільність забудови та інфраструктуру.
Метою фахівця із землеустрою є підготовка плану з гарною внутрішньою системою руху, вдалим розподілом землекористування та додатковими зручностями, достатнім вільним простором.
Топографи
Топографи визначають фізичні та юридичні характеристики нерухомості - існуючі сервітути та землі, передані в загальне користування, - і готують карту ділянки, на якій відображаються ці характеристики. Це вкрай важлива інформація, тому що на її основі можна визначити, яка частина об'єкта придатна для будівництва, а також можливу площу забудови.
Зазвичай девелопери використовують два типи зйомки:
Зйомка меж - яка використовується для визначення меж ділянки. Сервітути та інші вимоги юридичного характеру обмежують право власності на об'єкти, відображені на карті, складеної за результатами зйомки кордонів;
Топографічна зйомка - встановлює місце розташування елементів інфраструктури використовується при проектуванні підключень до інженерних мереж. Системи водопостачання, каналізації, електро-та газопостачання, дороги;
Крім того, топограф доповнює роботу, виконану інженером-геологом, вивчаючи топографію ділянки, напрямки стоку та схили, а також можливі наслідки будівництва будівель у вибраних місцях.
Підрядники по будівництву
Підрядники з будівництва несуть відповідальність за будівництво як таке. Вони повинні виконати цілий ряд робіт (як до, так і вчасно будівництва), причому зробити це вчасно і в ідеалі вкластися в кошторис. Крім того, за допомогою підрядника можна буде скласти прийнятний бюджет, якщо залучити його до участі у виконанні проекту на ранньому етапі.
Девелопер може вибрати підрядника шляхом переговорів з певними компаніями або за допомогою відкритого тендеру.
Відповідь підрядника повинен містити:
Опис попередніх проектів;
Відгуки клієнтів та кредиторів;
Резюме ключових співробітників;
Можливо, підтвердження того, що підрядник може знайти поручителя.
При проведенні відкритого тендеру девелопери розсилають повідомлення, що пропонують надсилати заявки та інформацію про виконуваних роботах.
Недоліком цього способу є те, що підрядники неохоче витрачають час на участь у тендері, якщо вони не впевнені, що у них є гарні шанси на те, що виберуть саме їх. У результаті може виявитися, що девелоперу немає з кого вибирати.
Найбільш ефективний спосіб обмежити число учасників тендеру і в той же час забезпечити участь тих фірм, які здатні виконати роботу. Після вибору одного з кандидатів, можна починати прямі переговори з певною компанією.
Юристи
Для забезпечення різноманітних аспектів діяльності, з якими пов'язаний процес девелопменту, - потрібні різні фахівці в галузі права.
Юристи необхідні при складанні установчих договорів, укладення договорів з консультантами, придбанні нерухомості, підготовці документів для отримання кредиту та договорів оренди, для участі у переговорах в процесі одержання вихідної дозвільної документації, ін
Обрана юридична фірма повинна мати фахівців з досвідом роботи саме з таких питань у сфері нерухомості, які можуть виникнути. Хороших юристів можуть порекомендувати інші девелопери з аналогічними проектами.
Найефективніший юрист - той, хто уважно і повністю вислуховує клієнта і висловлює неупереджену думку з юридичних питань, які необхідно вирішити.
Оцінювачі
Оцінювачі роблять оцінку вартості нерухомості, користуючись стандартними методиками. Інвестори, потенційні покупці і кредитори вимагають надання професійної оцінки, щоб визначити ринкову вартість, від якої буде залежати величина кредиту для пропонованого проекту.
Зазвичай кредитні установи або мають власних оцінювачів, або залучають незалежну фірму.
Якщо кредитор залишає вибір на розсуд девелопера, слід попросити список оцінювачів, послугами яких вважає за краще користуватися кредитор.
Звіт про проведену оцінку повинен містити:
Оцінка проводиться на основі трьох підходів:
Для будь-якої прибуткової нерухомості, кращий прибутковий підхід, коли вартість визначається шляхом ділення чистого операційного доходу за проектом на відповідну норму капіталізації.
При порівняльному підході для визначення ринкової вартості проекту за основу береться остання інформація про продаж нерухомості з аналогічними характеристиками. Найчастіше цей метод застосовується для оцінки вартості нерухомості виставленої на продаж.
При витратному підході оцінюються фактичні витрати, понесені під час будівництва аналогічного проекту. Цей метод використовується для оцінки нещодавно завершеного будівництва.
Брокери по операціях з нерухомістю і агенти з оренди
Брокерів за операціями з нерухомістю та агентів з оренди наймають для здачі в оренду або продажу проекту майбутнім орендарям і власникам.
Девелопер повинен вирішити, чи варто підписувати договір зі стороннім брокером або вигідніше найняти агента в штат. Це рішення зазвичай залежить від типу проекту та його масштабів.
Використання власних агентів доцільно у великих проектах і для великих девелоперських фірм, які можуть дозволити собі відповідні витрати.
Перевага власного персоналу полягає в тому, що девелопер наймає персонал на початковому етапі планування, і агенти знайомляться з проектом і вносять свій внесок у роботу під час проектування та на етапі підготовки продажів.
Взаємини між девелопером і «сторонніми» брокером визначаються в агентськими угодою, згідно з яким замовник може найняти кількох брокерів, а комісійну винагороду сплачує тільки тому, хто продасть чи здасть нерухомість в оренду. Крім того, якщо девелопер укладає угоду без участі брокера, комісійні не сплачуються.
За умови підписання агентської угоди про ексклюзивне право продажу, діє тільки один брокер.
Найбільш поширений серед девелоперів вид договору - агентську угоду про ексклюзивне право продажу. У цьому випадку девелопер вибирає одного брокера (самостійно рекламуємо об'єкт), який автоматично отримує комісійну винагороду незалежно від того, хто продає нерухомість, і навіть в тому випадку, якщо не продає сам девелопер.
