У що склалася на сьогоднішній день ситуації для інвестування в будівництво котеджного містечка можливо застосувати будь-яку з 11 схем фінансування. Залишається лише вибрати оптимальну.
Найбільш простий на наш погляд є схема з використанням договорів купівлі-продажу та поруки. Суть її така.
Особа, яка бажає придбати котедж в котеджному селищі (він же інвестор або покупець), звертається в компанію-власницю земельної ділянки (вона ж буде виступати замовником будівництва та продавцем земельних ділянок). Назвемо її компанія-забудовник.
Дана компанія є власником великого ділянкою землі (наприклад 2 га), який розбитий на частини (скажімо по 10 соток) відповідно до генерального плану забудови котеджного селища. Інвестор (покупець) укладає з компанією-забудовником договір купівлі-продажу земельної ділянки і набуває свої 10 соток у власність.
Після цього інвестор (покупець) укладає договір поруки з компанією-забудовником (замовником будівництва), в якому доручає цій компанії побудувати на його ділянці котедж. Компанія-забудовник зобов'язується побудувати котедж в обумовлений термін, для чого наймає підрядну організацію.
Після закінчення будівництва та здачі об'єкта в експлуатацію інвестор (покупець) укладає з компанією-забудовником договір купівлі-продажу котеджу, на підставі якого оформляється право власності на котедж.
Ту ж саму операцію можна провести і з позиковими коштами. У цьому випадку в схемі з'являється ще один учасник - банк.
Отже, в процесі кредитування беруть участь наступні сторони:
Банк (кредитор);
Будівельна компанія - підрядна організація (повірений);
Компанія-Забудовник - власник земельної ділянки (продавець);
Інвестор (покупець / боржник).
Банк - Фінансова установа, створена за законодавством України і має всі необхідні ліцензії та дозволи на здійснення кредитування, а також іншого банківського обслуговування Покупців.
Будівельна компанія - Юридична особа, створена за законодавством України і виступає в якості повіреного з боку Інвестора (покупця), на яке Договором поруки накладаються зобов'язання по виконанню від імені та за рахунок Інвестора (покупця) робіт з організації будівництва та будівництва котеджів, а також зобов'язання з надання Покупцеві всієї документації, необхідної для оформлення та реєстрації права власності на котедж.
Компанія-забудовник (продавець) - Юридична особа, у приватній власності якого знаходяться необхідні під забудову ділянки землі.
Інвестор (покупець) - Фізична особа, зацікавлена в придбанні котеджу в заміському селищі.
Сам же процес кредитування можна розділити на кілька етапів.
Етап I. Будівельна компанія і Покупець погоджують вихідні дані будівництва котеджу, які стануть основою при складанні (оформленні) дозвільної документації, включаючи перелік будівельних робіт, а також місце розташування, розмір та інші дані стосовно земельної ділянки.
Етап II. Між Покупцем і Компанією-забудовником (продавцем) земельної ділянки укладається попередній договір купівлі-продажу, за яким Покупець сплачує продавцю авансовий платіж за земельну ділянку. Договір підлягає нотаріальному посвідченню.
Етап III. Між Покупцем і Будівельної компанією укладається договір доручення, за яким Покупець сплачує Будівельної компанії авансовий платіж за котедж. Договір підлягає нотаріальному посвідченню та оформляється одночасно з попереднім договором купівлі-продажу.
Етап IV. Покупець звертається до Банку для розгляду питання про надання йому кредиту.
Після надання Покупцем заяви встановленого зразка та відповідного пакету документів, Банк проводить попередній та остаточний аналізи наданої інформації.
Попередній аналіз Банком проводиться для того, щоб встановити рівень кредитоспроможності Покупця. Він може проводитися після підписання попереднього договору купівлі-продажу, і його результати оформляються відповідним попереднім рішенням про надання кредиту. Банк проводить аналіз і приймає попереднє рішення про надання кредиту в середньому не пізніше 3 (трьох) робочих днів.
Остаточний аналіз Банком проводиться для того, щоб встановити можливість забезпечення виконання Покупцем кредитного договору, і його результати оформляються остаточним рішенням про надання кредиту. Термін проведення остаточної експертизи в середньому складає близько 2 (двох) робочих днів.
Банк у більшості випадків залишає за собою право вимагати від Покупця надання додаткових активів (матеріальних або нематеріальних).
Етап V. Видача кредиту Покупцю здійснюється у формі кредитної лінії 2 (двома) траншами:
◊ перший транш видається на оплату вартості земельної ділянки.
До моменту видачі Покупцю першого траншу мають бути здійснені наступні дії:
повністю і остаточно досягнуто згоди між Покупцем і Будівельної компанією за всіма вихідними даними будівництва котеджу. Фактом, що підтверджує досягнення згоди, є відповідним чином оформлений договір поруки.
проплачено авансовий платіж за земельну ділянку.
розпочато оформлення дозвільної документації на будівництво котеджу. Фактом, що підтверджує початок оформлення даної документації, є подання в відповідну місцеву раду заяви на затвердження проекту забудови земельної ділянки.
оформлені Продавцем довідки по земельній ділянці.
між Покупцем і Продавцем земельної ділянки укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки.
між Покупцем та Банком укладено договір на надання кредиту.
між Банком та Покупцем укладений іпотечний договір про передачу Банку земельної ділянки.
між Банком, Покупцем і Будівельної компанією укладено договір поруки.
Видача першого траншу здійснюється Банком у безготівковій формі з перерахуванням на користь Продавця земельної ділянки.
◊ другий транш видається на оплату вартості робіт з будівництва котеджу.
До моменту видачі Покупцю другого траншу мають бути здійснені наступні дії:
оформлення та надання Банку дозвільної документації на будівництво;
оплата Покупцем другого авансового платежу на розрахунковий рахунок Будівельної компанії;
укладення між Банком та Покупцем іпотечного договору, за яким Покупець надає Банку майнові права на котедж.
Видача другому траншу здійснюється Банком в безготівковій формі шляхом його треба перерахувати на розрахунковий рахунок компанії-забудовника.
У разі зміни цін на ринку землі і котеджних селищ у бік збільшення, Банк залишає за собою право вимагати від Покупця доплату на відповідну суму.
Також для фінансування будівництва котеджних селищ можна використовувати ЖБК, В яких кожен член кооперативу будує або замовляє будівництво свого житла. При невеликій кількості членів ця схема дійсно виправдовує себе.
Однак є і великий мінус - корпоративне управління. Який би пайовий внесок не вніс учасник кооперативу, все одно на загальних зборах у нього буде один голос. Крім того, теоретично можливі ситуації нецільового використання коштів правлінням кооперативу.
