01 січня 2004 року набрав чинності Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19.06.2003 р.

Законом були встановлені нові правила гри для інвестування в об'єкти житлового будівництва: правові та організаційні основи залучення грошових коштів від фізичних та юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла, особливості управління цими коштами.

Зміни в Закон України «Про інвестиційну діяльність» (N 1560-XII), які набули чинності 14 січня 2006 року, підтвердили, що об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування яких здійснюється з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через встановлені цим законом шляхи, у тому числі з використанням фондів фінансування будівництва (далі - ФФБ).

Відповідно до Закону ФФБ є кошти, передані його керуючому в управління, які використані або будуть використані управителем у майбутньому відповідно до Правил ФФБ і договорами про участь у ФФБ. Такий фонд не є юридичною особою.

Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла.

ФФБ бувають двох видів: «А» і «Б». Принципова відмінність між видами ФФБ полягає в наступному:

• в ФФБ виду «А» забудовник має більше самостійності, проте несе і більше ризиків в порівнянні з ФФБ виду Б. Він сам встановлює споживчі властивості об'єктів інвестування, коефіцієнти поверховості і комфортності, поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва і, головне, приймає на себе ризик недостатності залучених коштів на будівництво об'єкта і обов'язок щодо своєчасного введення об'єкту в експлуатацію не залежно від обсягів фінансування, отриманого від управителя;
• в ФФБ виду «Б» управитель визначає поточну ціну метричної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності, а також бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва. Забудовник зобов'язаний дотримуватися рекомендацій управителя, здійснити спорудження об'єкту будівництва у відповідності з графіком та своєчасно ввести його в експлуатацію за умови виконання управителем графіка фінансування будівництва. Управитель приймає на себе всі повноваження, характерні для забудовника у ФФБ виду «А».

Створити ФФБ може фінансова установа, що відповідає вимогам зазначеного Закону. Воно обов'язково повинно бути внесено до реєстру фінансових установ і, мати відповідну ліцензію на управління фондами, отриману в Державній комісії з регулювання ринків фінансових послуг України, також управителем може виступати банк.

Фінансові компанії, що здійснюють управління фондами, не можуть надавати інші фінансові послуги. На практиці це є виключним видом їх діяльності.

Установа фінансової компанії (ФУ) і відкриття ФФБ умовно можна розділити на етапи:

I. Установа юридичної особи (організаційно-правова форма виключно ТОВ, ЗАТ, ВАТ).

1. Підготовка та подання документів до районної державної адміністрації;
2. Реєстрація в чотирьох обов'язкових загальнодержавних Фондах;
3. Отримання довідки про внесення до ЄДРПОУ (статистика);
4. Постановка на облік в районну державну інспекцію (отримання довідки за формою 4 - ОПП);
5. Отримання дозволу на виготовлення печатки, виготовлення печатки;
6. Постановка на облік в Пенсійному фонді, фонді соціального страхування на випадок безробіття, нещасного випадку на виробництві та тимчасової втрати працездатності;
7. Відкриття Банківського рахунку.

Слід зазначити, що при заснуванні юридичної особи, яка вже на першому етапі, потрібно розробити установчі документи таким чином, щоб вони відповідали правовій базі діяльності ФУ. Йдеться насамперед про статут, який розробляється під конкретну ФУ. Адже статут ФУ кардинальним чином відрізняється від статуту компанії, яка має на меті займатися торгівлею або виробництвом товарів.

Оскільки Районна Державна Адміністрація не зобов'язана перевіряти статут на відповідність її до вимог законодавства про ФУ, то на практиці дуже часто виникає ситуація, коли установчі документи проходять РДА, а Комісія визнає установчі документи не відповідають вимогам чинного законодавства.

Наступним актуальним питанням на першому етапі є перевірка назви юридичної особи. На наш погляд, ця процедура обов'язкове, оскільки за законодавством учасники до моменту державної реєстрації вносять внески виключно в грошовій формі для формування статутного фонду. Грошові внески вносяться на тимчасовий рахунок юридичної особи з конкретною назвою. І якщо виявиться, що юридична особа під такою назвою вже існує, виникає ситуація, коли зареєструвати юридичну особу з даним ім'ям ви не маєте права, і ваші кошти залишаються "замороженими" на невизначений термін.

ІІ. Відкриття Фінансової установи та отримання ліцензії

Особа набуває статусу фінансової установи після внесення про нього запису до відповідного державного реєстру фінансових установ та отримання ліцензії. Процедура і підстави отримання такої ліцензії визначені в Ліцензійних умов здійснення діяльності по залученню коштів фізичних осіб - установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та / або здійснення операцій з нерухомістю, затверджених розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України № 1225 від 24.06.2004 р .
ФУ повинно відповідати низці умов:

1. Облікова та реєструє система відповідає вимогам, встановленим нормативно-правовими актами;
2. Внутрішні правила фінансової установи узгоджені з вимогами законів України та нормативно-правових актів державних органів, що здійснюють регулювання та нагляд за ринками фінансових послуг;
3. Професійні якості та ділова репутація персоналу відповідають встановленим законом вимогам. Зокрема, вищу економічну або юридичну освіту директора та бухгалтера та ін

Крім цього, законодавець висунув такі вимоги до:

• статутного фонду (не менше трьох мільйонів гривень - повинні вноситься виключно грошима);
• системи звітності (регулярно подається звітність про діяльність);
• залучення коштів (розмір коштів отриманих в управління обмежується відповідними нормативами).

Як бачимо, з перерахованих вимог, залучення коштів через ФФБ можуть дозволити собі лише середні та великі забудовники, які мають відповідні ресурси та персонал. Дрібним забудовникам ФФБ не вигідний.

Слід зазначити, що подача неправильно складених документів або неповного пакету документів призводить до відмови в реєстрації ФУ.

На практиці після офіційної відмови компанія заявник потрапляє в так званий «чорний список», повторна подача документів компанією з «чорного списку» можлива лише через 6 місяців.

Керуючим може бути тільки фінансова установа, яка отримала в установленому порядку дозвіл (ліцензію). Процедура і підстави отримання такої ліцензії визначені в Ліцензійних умов здійснення діяльності по залученню коштів фізичних осіб - установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та / або здійснення операцій з нерухомістю, затверджених розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України № 1225 від 24 червня 2004 .

ІІІ. Відкриття фонду фінансування будівництва (ФФБ)

1. Розробка та затвердження правил залучення коштів під будівництво.

Правила регламентують порядок взаємодії забудовника, ФУ і довірителів. Встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління ФФБ та регулюють інші умови функціонування ФФБ.

Правила є публічною пропозицією (офертою) для вступу до ФФБ та участі в ньому Довірителів на підставі визнання цих Правил.

Правила є обов'язковими для виконання всіма суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла та іншої нерухомості, спорудження якої здійснюється за рахунок ФФБ.

2. Затвердження типового договору про участь у ФФБ.

Саме правила залучення коштів, і типовий договір визначають основу взаємодії всіх учасників. Тому на завершальному етапі реєстрації цього аспекту слід приділити особливу увагу. Адже після визнання довірителями правил і підписання договору Фінансове Установа не має права вносити зміни та доповнення до правил без отримання згоди всіх довірителів.

Основними учасниками ФФБ виступають: довіритель (засновник керування), управитель, забудовник і страхова компанія.

Довірителем (засновником управління) є особа, яка передає керуючому майно (кошти ФФБ) в довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ. Довірителем може бути і фізична, і юридична особа.

Управитель - це особа, яка здійснює управління залученими коштами відповідно до законодавства, що діє від свого імені в інтересах установників управління майном відповідно до Правил ФФБ.

Забудовником може бути особа, яка має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем. Забудовник для виконання робіт з будівництва об'єкта може залучати підрядників, субпідрядників та інших осіб, необхідних для спорудження об'єкту.

Можна виділити наступні етапи функціонування ФФБ:

1) замовлення будівництва об'єкта. Попередній обсяг замовлення визначається на підставі переліку об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який передається забудовником управителю ФФБ.

Взаємини між управителем та забудовником базуються на угоді про будівництво об'єкта інвестування. Управитель укладає із забудовником угоду, за якою замовляє забудовнику будівництво об'єкта, введення його в експлуатацію та передачу об'єктів інвестування довірителям (інвесторам) цього фонду у встановлені в угоді строки та на умовах, визначених Законом та Правилами фонду.

Обов'язковою умовою підписання угоди між управителем ФФБ та забудовником має бути укладання забудовником з названим управителем страховиком договорів обов'язкового страхування:

• будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об'єкта, та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та / або стихійних лих - на користь управителя як довірчого власника;
• відповідальності перед третіми особами - довірителям (інвесторами) фонду при проведенні будівельно-монтажних робіт, від ризиків порушення термінів будівництва та завдання моральної та матеріальної шкоди третім особам внаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт - на користь довірителів (інвесторів) фонду.

Управитель визначає банк, в якому має бути відкритий поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, також беруть участь у спорудженні об'єкта. Ця умова має бути внесена забудовником у договори підряду та інші угоди, пов'язані з будівництвом об'єкта.

За угодою, забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі інвесторам фонду. Без письмової згоди управителя забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, на які передані управителю фонду майнові права.

Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за угодою щодо організації спорудження об'єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

Протягом періоду будівництва управитель ФФБ підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво, надаючи дані про об'єкти інвестування, майнові права на які передані інвесторами фонду.

Обов'язковою умовою укладання угоди між управителем фонду та забудовником має бути встановлення іпотеки, як забезпечення виконання зобов'язань забудовника. Предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва. Іпотечний договір повинен бути укладений у письмовій формі і завірений нотаріально.

В угоді має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити (передати) управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цією угодою ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.

В угоді також необхідно передбачити:

• порядок розгляду претензій за якістю виконання будівельно-монтажних, оздоблювальних та інших робіт на об'єкті будівництва, зобов'язання забудовника в обумовлений термін усунути недоліки, які виникли внаслідок його недоробок;
• неприпустимість використання забудовником коштів, матеріалів та послуг, оплачених фондом, на інших об'єктах будівництва та відповідальність забудовника, у випадку не цільового використання ресурсів;
• зобов'язання забудовника з періодичної звітності управителю фонду за виконані роботи та використані кошти фінансування будівництва об'єкта;
• порядок взаємовідносин сторін в разі зміни забудовником в процесі будівництва загальної площі об'єкта інвестування.

Як доповнення до угоди рекомендуємо включити графік фінансування будівництва та розрахунок кошторисної вартості об'єкта будівництва.

Одночасно з підписанням угоди забудовник та управитель ФФБ укладають:

• договір уступки майнових прав на нерухомість, Яка є об'єктом будівництва, з відкладальною умовами;
• договір доручення з відкладальною умовою, За якими управителя ФФБ у разі порушення забудовником умов угоди доручається виконувати функції забудовника, у т. ч. за допомогою передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник, на час дії угоди має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника.

У разі виявлення управителем ФФБ визначеного угодою ризику порушення забудовником умов угоди, договір поступки майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.

У разі невиконання забудовником умов угоди, управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки.
 
2) передача довірителем (засновником управління) коштів в управління управителю ФФБ на підставі договору про участь у ФФБ та закріплення об'єкта інвестування за довірителем.

Для обліку коштів, переданих довірителем в управління, управитель ФФБ відкриває довірителю рахунок у системі обліку обраного ним ФФБ. Кошти в ФФБ вносяться в національній валюті України в готівковій або безготівковій формі.

Укладення договору про участь у ФФБ здійснюється за умови надання особою документів, що ідентифікують особу відповідно до Правил ФФБ. Приблизний перелік таких документів визначений Розпорядженням Держфінпослуг від 30.11.2006 р. № 6473 «Про затвердження примірних правил фонду фінансування будівництва».

У договорі про участь у ФФБ обов'язково мають бути зазначені наступні умови:

• предмет договору;
• найменування довірителя;
• вид ФФБ;
• порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ;
• обмеження окремих дій управителя з управління майном;
• права та обов'язки управителя ФФБ та довірителя;
• відомості про закріпленому за довірителем об'єкт інвестування;
• строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу;
• термін дії договору;
• відповідальність сторін за невиконання умов договору;
• порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору;
• розмір і форма винагороди управителя ФФБ.

Крім цього, в договір про участь у ФФБ доцільно включити:

• графік внесення інвестором грошових коштів на рахунок ФФБ;
• умови закріплення за інвестором об'єкта інвестування;
• заходи, що проводяться управителем ФФБ у разі порушення інвестором графіка внесення грошових коштів (часткової або повної несплати чергового платежу);
• визначення поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфорту;
• порядок відкріплення інвестора від об'єкта інвестування і повернення вартості сплаченої частини загальної площі об'єкта інвестування;
• зобов'язання сторін про взаємне письмовому повідомленні в разі зміни юридичної адреси (поштової адреси), інших суттєвих реквізитів, що містяться в договорі про участь у ФФБ;
• порядок пред'явлення претензій за якістю виконання будівельних робіт на об'єкті інвестування;
• зобов'язання інвестора не проводити будівельних та / або інших робіт, пов'язаних з переплануванням і т. п., до підписання акта прийому-передачі об'єкта інвестування;
• умови іпотечного кредитування, якщо таке проводиться банком-управителем ФФБ;
• взаємодії сторін з оформлення інвестором права власності на об'єкт інвестування;
• інші істотні умови, на розсуд сторін.

Об `єкт інвестування, обраний довірителем, підлягає закріпленню за ним відповідно до Правил ФФБ. У результаті такого закріплення довіритель бере на себе зобов'язання вносити кошти до ФФБ в подальшому, а управитель виключає цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування, які є у нього в наявності.

Розмір вимог довірителя на об'єкт інвестування визначається кількістю закріплених за довірителем метричних одиниць об'єкта інвестування.

Закріплення за довірителем обраного ним об'єкта інвестування підтверджує замовлення на спорудження цього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва.

Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає йому свідоцтво про участь у ФФБ;

У свідоцтві про участь у ФФБ обов'язково мають бути зазначені:

• вид ФФБ;
• дані довірителя;
• дата видачі свідоцтва;
• закріплений за довірителем об'єкт інвестування;
• запланована дата введення об'єкта будівництва в експлуатацію;
• сума грошей, переданих довірителем в управління управителю;
• кількість закріплених за довірителем вимірювальних одиниць об'єкта інвестування;
• графік подальшого внесення довірителем грошей у ФФБ;
• витяг з договору про зобов'язання забудовника перед управителем, який діє в інтересах довірителів, щодо спорудження об'єктів будівництва та передачі у власність довірителям об'єктів інвестування.

3) організація будівництва об'єкта забудовником і його фінансування управителем. Будівництво об'єкту організує забудовник самостійно згідно з проектною документацією на об'єкт і умовами замовлення на його спорудження.

Однак при цьому управитель ФФБ має право здійснювати контроль за дотриманням забудовником умов договору з метою запобігання ризиків. Також управитель має право контролювати цільове використання коштів, спрямованих їм для фінансування об'єкта інвестування;

4) введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію, письмове повідомлення про це управителя, замовлення технічної документації на об'єкт будівництва та на кожний об'єкт інвестування, передача управителю ФФБ даних щодо фактичної площі об'єктів інвестування;

5) остаточний розрахунок між довірителем та управителем ФФБ відповідно до даних фактичної площі об'єктів інвестування та отримання довірителями у власність закріплених за ними об'єктів інвестування.

Для оформлення права власності управитель ФФБ передає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування.

Оформлення права власності на житлові приміщення здійснюється забудовником своїми силами і за свій рахунок, на нежитлові - довірителем самостійно і за свій рахунок на підставі документів, отриманих від забудовника;

6) закриття фінансування об'єкта будівництва і припинення дій за договором.

ФФБ припиняє своє функціонування після досягнення мети, заради якої він був створений.

Управитель повинен провести внутрішній аудит виконання зобов'язань за укладеними договорами, як з довірителями, так і з забудовником, перевірити повноту проведення всіх розрахунків, наявність всіх документів і готовності передачі їх в поточний архів управителя.

Підтвердженням виконання зобов'язань за договорами та відсутність претензій іншої сторони договорів, для управителя є акти виконання зобов'язань за договорами.

При виконанні вищесказаного, ФФБ вважається таким, що припинив своє функціонування. Керівник управителя видає наказ про припинення функціонування ФФБ.

Підіб'ємо короткі підсумки:

1. Закон пропонує досить прозорий і перевірений на практиці механізм фінансування житлового будівництва.
2. Введення інституту управителя ФФБ дозволяє контролювати цільове використання коштів інвесторів забудовником, знижуючи, таким чином, ризики неотримання житла інвесторами та дисциплінуємо будівельників.
3. Цю мету переслідує також Законом введений в обіг порядок зміни недбайливих забудовників, обумовлений на етапі укладання договору про будівництво об'єкта.
4. Страхування ризиків, що виникають при будівництві житла (нерухомості), дозволяє залучити до процесу організації і контролю житлового будівництва фахівців страхових компаній, знижуючи ризики для учасників будівництва.

До недоліків можемо віднести той факт, що один управитель може замовити у забудовника декілька об'єктів будівництва. Це може сприяти нецільового використання коштів.

Також ФФБ не гарантує інвестору, що вносить кошти частинами, незмінності ціни квадратного метра.

Рекомендації інвесторові. Оскільки управителем ФФБ може бути будь-яку фінансову установу, інвестору можна порекомендувати вибирати ФФБ, керований банком, а ще краще, якщо це буде великий банк, що володіє достатніми кредитними коштами, і який не стане зв'язуватися із забудовником, що мають сумнівне походження. Не виключено, що маловідомі фінансові компанії з часом можуть перетворитися на фінансову піраміду.