З введенням в обіг цінних паперів (облігацій) будівельний ринок і його учасники придбали елементи фондового ринку. Емітенти облігацій, їхні продавці та інвестори стали регулювати свою діяльність законодавством про цінні папери та фондовий ринок.

Згідно Закону України «« Про цінні папери та фондовий ринок »№ 3480-IV від 23.02.2007 р. oблігація - цінний папір, який засвідчує внесення її власником коштів, визначає відносини позики між власнику облігації та емітентом, підтверджує зобов'язання емітента повернути власникові облігації її номінальну вартість у передбачений умовами розміщення облігацій строк і виплатить дохід за облігацією, якщо інше не передбачено умовами розміщення.

Підприємство-емітент у встановленому Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку порядку може розміщувати наступні види облігацій:

• Дисконтні облігації - Облігації, що розміщуються за ціною нижче їх номінальної вартості. Різниця між ціною придбання і номінальною вартістю облігацій виплачується власнику облігацій при її погашення і становить доход (дисконт) за облігаціями. Отримання доходу передбачається один раз на момент погашення облігації.
• Цільові облігації - Облігації, виконання зобов'язань за якими проводиться товарами та / або послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій. При погашенні облігації передбачається отримання одиниці товару і / або послуги.
• Процентні облігації - Облігації, за якими проводиться виплата процентних доходів. Передбачає регулярне отримання доходу в період обігу облігацій.

Цільові (безпроцентні) облігації

Цільові (безпроцентні) облігації набули широкого поширення із залучення коштів у будівництво. Важливо розуміти, що облігація встановлює відносини позики, боргові зобов'язання, між її власником та емітентом. Відмінністю цільової облігації є той факт, що забезпечення зобов'язань емітента за ним дозволяється товарами або послугами. У розглянутих випадках такими товарами (послугами) будуть житлові площі, виражені в м2.

Цільові облігації можуть випускатися:

• в документарній та бездокументарній формі. При документарній формі виготовляються спеціальні бланки сертифікатів облігацій, при бездокументарній формі випуск засвідчує глобальний сертифікат, облігації зберігаються на рахунках у цінних паперах;
• іменними та на пред'явника. Власником облігацій на пред'явника є особа - власник облігації; іменні облігації передаються шляхом переуступки прав на цінний папір із вказівкою конкретного власника;
• з вільним і обмеженим обігом. При обмеженому обігу облігації поширюються серед певного «закритого» кола осіб, при відкритих продажах обмеження не передбачені;
• без і з додатковим забезпеченням. Облігації вважаються додатково забезпеченими, якщо емітент уклав відповідні договори доручення або страхування ризиків непогашення облігацій.

Цільові облігації мають низку переваг в порівнянні з іншими формами фінансування житла:

1. випуск є легальною схемою фінансування будівництва;
2. операції з випуску облігацій не є об'єктом оподаткування на додану вартість;
3. облігації є «реальним» майном і можуть бути використані в якості самостійного активу на вторинному ринку (можливість отримання кредиту під заставу цінних паперів);
4. у власника іменних облігацій в бездокументарній формі відсутній ризик втрати облігацій, в тому числі у зв'язку з протиправною діяльністю третіх осіб; зберігання облігацій здійснюється на рахунках у цінних паперах у депозитарію - організації, що здійснює діяльність щодо зберігання бездокументарних цінних паперів та ін

Крім цього:

• відсутність обов'язкового забезпечення;
• можливість фінансування довгострокових проектів;
• обсяг залучених коштів, процентна ставка по них, строки виплати відсотків визначаються емітентом самостійно в залежності від стратегії розвитку і кон'юнктури ринку капіталів;
• можливість гнучкого адміністрування залучених коштів з метою зменшення витрат на обслуговування позики;
• створення позитивної публічної кредитної історії, що дозволяє здешевити наступні запозичення на зовнішньому ринку капіталу;
• мінімізація ступеня впливу кредитора на діяльність компанії (розподілений кредитор, облігації не дають кредитору права голосу);
• мінімізація ризику ймовірності дострокового витребування коштів у повному обсязі (розподілене кредитор).

До позитивних моментів такої схеми для інвестора можна віднести те, що інвестору уявилося право на отримання особливої інформації про емітента - зміни, що відбулися в його господарській діяльності та які можуть впливати на вартість цінних паперів або розмір доходу по них. До такої інформації може бути віднесена, наприклад, інформація про прийняття загальними зборами емітента рішення про зміну прав власників цінних паперів, реорганізації емітента, арешт його банківських рахунків, припинення його діяльності тощо. Така інформація протягом тижня в обов'язковому порядку буде розміщена на офіційному сайті ДКЦПФР.

І все ж ризикнемо дати кілька порад інвестору. Перш за все ми радимо бути дуже уважними: перед те як купити, потрібно проаналізувати взаємовідносини емітента облігацій і безпосередньо забудовника, якщо це різні компанії. Зареєструвати випуск і реалізувати цінні папери, в принципі, може будь-яка юридична особа, що не має відношення ні до земельної ділянки, ні до будівництва будинку.

Також перевіряйте ретельно самого забудовника. Забудовнику, щоб брати гроші від інвесторів, достатньо мати пройшов процедуру затвердження та погодження у відповідних інстанціях проект будівництва, державний акт про користування землею, дозвіл на будівельні роботи і на початок цих робіт. А відповідно до чинного законодавства будь-яка юридична особа, незалежно від вартості його активів і розміру статутного фонду, має право емітувати облігації на будь-яку суму.

Єдине обмеження суми емісії облігацій: відповідно до ч. 2 ст. 158 ЦК України встановлено для акціонерних товариств, які мають право випускати облігації на суму, яка не перевищує розміру статутного капіталу або розміру забезпечення, що надається товариству з цією метою третіми особами. Як відомо, розмір статутного капіталу акціонерного товариства не повинен бути менше, ніж 1250 мінімальних заробітних плат, що на сьогоднішній день складає трохи більше 756 тис. грн. Таким чином, сімсот тисяч гривень і будуть реальним забезпеченням прав усіх інвесторів, кожен з яких вклав у майбутню квартиру в середньому $ 100 тис.

Статутний капітал, скажімо, товариства з обмеженою відповідальністю ще менше. Він відповідає 100 мінімальним заробітним платам, що на сьогодні становить трохи більше 60 тисяч грн. Крім цього, він може бути сформований за рахунок майнових внесків, для яких проведення оцінки не обов'язково, а значить і заявлені 60 тисячі статутного фонду цілком можуть бути «віртуальними» ...

Втім, якщо забудовник (емітент облігацій) сформував солідний статутний фонд, який можна порівняти з об'ємом залучених коштів інвесторів, то ступінь забезпеченості прав інвесторів значно підвищується. І з таким забудовником вже можна мати справу.

Крім того, інвестору слід пам'ятати, що для облігацій встановлений конкретний період обертання. І якщо власник облігацій не пред'явив їх для погашення в строк, то забудовник звільняється від обов'язку обміняти облігації на товар, тобто, квартиру. У цьому випадку інвестор, він же власник облігацій може розраховувати на грошову компенсацію в розмірі номінальної вартості облігації, яка може бути рівною вартості 1 кв. м. яка була на той момент, коли облігації купувалися.

Механізм придбання у власність об'єкта нерухомості через придбання та подальше погашення (обмін) облігацій виглядає наступним чином.

Забудовник об'єкта з метою залучення додаткових коштів проводить випуск іменних безпроцентних (цільових) облігацій - Цінних паперів, що підтверджують внесення їх власниками грошових коштів, а також своїх зобов'язань з виплати номінальної вартості цих облігацій у передбачений термін.

Як правило, облігації мають бездокументарну форму і зберігаються в електронному вигляді у зберігача - комерційному банку або в торговця цінними паперами, який має ліцензію на зберігання та обслуговування обігу цінних паперів і операцій емітента з цінними паперами на рахунках у цінних паперах, при цьому інвестор має право самостійно визначити зберігача цінних паперів. При укладанні договорів продажу цінних паперів доцільним буде погодитися з продавцем цінних паперів і прийняти єдиного їх зберігача.

Для здійснення купівлі облігацій між інвестором (депонентом) і зберігачем укладається договір на відкриття рахунку в цінних паперах. Для відкриття такого рахунку інвестор представляє наступну інформацію:

• заяву на відкриття рахунку;
• інформаційну анкету;
• копію паспорта;
• копію довідки про присвоєння ідентифікаційного коду;
• картка із зразками підпису.

Депозитарій має право призначити керуючого рахунком у цінних паперах або розпорядника.

У додатку до договору на відкриття рахунку в цінних паперах Зберігач вказує перелік та вартість послуг, що надаються.

Підтвердженням відкриття рахунку в цінних паперах є Довідка про відкриття рахунку.

Наступним кроком інвестора стає укладання договору купівлі-продажу безпосередньо цінних паперів.

Перш за все, слід пам'ятати, що за покупкою цінних паперів варто їх особливість - бути погашеними (обмененнимі) на обумовлені заздалегідь площі. Пакети облігацій формуються в неподільні, так звані, лоти. Їх розміри та характеристики визначаються самим емітентом і, як правило, встановлюються рівними об'єктах нерухомості (квартир або іншим нежитлових приміщеннь).

У предметі договору продавець дає повну характеристику лота, який купується інвестором. У ньому вказується:

• вид цінних паперів;
• емітент;
• серія;
• номінальна вартість;
• кількість облігацій (розмір лота);
• терміни його погашення;
• тощо.

У цій же статті продавець вказує характеристики об'єкта нерухомості, що інвестор має право отримати після повного викупу лота і його обміну. До таких характеристик належить:

• точний опис об'єкта нерухомості;
• адреса об'єкти будівництва, його номер, в якому розташований об'єкт нерухомості;
• номер об'єкт нерухомості (наприклад, номер квартири);
• поверх;
• кількість кімнат;
• загальна площа об `єкту
• тощо.

У ціною договору продавець вказує ціну однієї облігації, яка, як правило, «прив'язується» до курсу долара США, при цьому ціна лота обчислюється шляхом множення ціни однієї облігації на кількість облігацій у лоті. Перегляду ціни облігацій (у разі коливань курсу) підлягають лише несплачені цінні папери. Продавець вказує формулу перерахунку ціни у зв'язку з курсовими змінами.

Часто продавець допускає можливість розстрочки або виплати рівними частинами вартості лота, при цьому перший платіж становить 20-30% його вартості.

Повністю оплачений пакет облігації (лот) зараховується покупцеві на його рахунок у цінних паперах. З моменту зарахування цінних паперів на рахунок інвестор є повноправним власником лота. Підтвердженням права власності на цінні папери є виписка з рахунку в цінних паперах, яку зберігач зобов'язаний надати їх власникові

Часто підписання договору купівлі - продажу цінних паперів супроводжується підписанням договору участі у будівництві або договору бронювання квартири.

Враховуючи, що інвестору пропонуються до продажу цільові облігації, погашення яких нерозривно пов'язане з будівельним процесом і його успішним завершенням, покупцеві цінних паперів важливо знати умови будівництва, терміни його завершення, перелік робіт, який буде виконаний у житловому приміщенні і т.д.

У договорі на участь у будівництві боку - забудовник (він же емітент) і інвестор визначають об'єкт будівництва і його дані, об'єкт нерухомості, детальний перелік робіт який буде виконаний на об'єкт нерухомості, порядок передачі (обміну / погашення) облігацій, терміни виконання будівельно-монтажних робіт, порядок введення в експлуатацію об'єкта будівництва та ін.

Процедура погашення облігацій, Як правило, самостійно встановлюється продавцем. Іноді інвестору пропонується підписати новий договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, при якому розрахунок здійснюється повністю сплаченими облігаціями, а часто пропонується до підписання просто Акт погашення облігацій.

Кінцеву вартість об'єкта нерухомості, так само як і його площа, сторони можуть визначити після процедури контрольних обмірів БТІ та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна. На підставі обмірів складається Технічний паспорт об'єкта, в якому і відображається точна площа об `єкту. У разі відмінності площі (після проведення обмірів) від початково заявленої продавцем в більшу сторону покупець повинен доплатити додаткові метри, відповідно до встановленого продавцем облігацій порядку. В іншому випадку, продавець облігацій зобов'язаний повернути покупцеві вартість фактично переплачених і ненаданих площ.

Порядок випуску облігацій відкритого типу регулюється Положенням про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого рішенням ДКЦПФР № 322 від 17.07.2003 р.

У разі відкритого (публічного) розміщення облігацій емісія здійснюється за такими етапами:

1. прийняття рішення про відкрите (публічне) розміщення облігацій органом емітента, уповноваженим приймати таке рішення;
2. подання заяви та всіх необхідних документів для реєстрації випуску облігацій та проспекту їх емісії;
3. реєстрація ДКЦПФР випуску облігацій та проспекту їх емісії, видача тимчасового свідоцтва про реєстрацію випуску облігацій;
4. прийняття у разі необхідності рішення про залучення андеррайтера (-ів) до розміщення облігацій органом емітента, уповноваженим приймати таке рішення, крім випадків наявності попередньо укладеного договору (-ів) з андеррайтером (-ами);
5. присвоєння облігаціям міжнародного ідентифікаційного номера;
6. укладення з депозитарієм договору про обслуговування емісії облігацій або з реєстратором про ведення реєстру власників іменних облігацій (у разі відсутності таких договорів), крім випадків, коли облік прав за цінними паперами веде емітент відповідно до законодавства, або облігації розміщуються на пред'явника, або за наявності попередньо укладених договорів;
7. виготовлення сертифікатів цінних паперів у разі розміщення облігацій у документарній формі існування або розміщення глобального сертифіката (у разі емісії облігацій у бездокументарній формі існування);
8. розкриття інформації, що міститься в зареєстрованому проспекті емісії облігацій, шляхом опублікування проспекту емісії облігацій у повному обсязі в офіційному друкованому виданні ДКЦПФР не менш як за 10 днів до початку відкритого (публічного) розміщення цінних паперів;
9. відкрите (публічне) розміщення облігацій, що здійснюється в термін, зазначений у рішенні про розміщення облігацій та проспекті їх емісії;
10. затвердження результатів відкритого (публічного) розміщення облігацій органом емітента, уповноваженим приймати таке рішення;
11. подання звіту про результати відкритого (публічного) розміщення облігацій;
12. реєстрація ДКЦПФР звіту про результати відкритого (публічного) розміщення облігацій;
13. отримання свідоцтва про реєстрацію випуску облігацій;
14. розкриття інформації, що міститься в зареєстрованому звіті про результати відкритого (публічного) розміщення облігацій, шляхом опублікування звіту в тому ж офіційному друкованому виданні ДКЦПФР, в якому був опублікований проспект емісії цих облігацій, не пізніше ніж через 15 робочих днів з дати реєстрації звіту про результати розміщення облігацій (серії облігацій);
15. надання емітентом до депозитарію, з яким укладено договір про обслуговування емісії облігацій і оформлено глобальний сертифікат, або реєстратору, з яким укладено договір про ведення реєстру власників іменних цінних паперів (крім випадків, коли облік прав за облігаціями веде емітент), копії свідоцтва про реєстрацію випуску облігацій.

Відкрите (публічне) розміщення облігацій передбачає пропозицію облігацій не менше ніж ста юридичним та / або фізичним особам. Облігації, які пропонуються для відкритого (публічного) розміщення, є такими, що вільно обертаються. Першими і наступними власниками таких облігацій можуть бути будь-які юридичні та / або фізичні особи.

Строк відкритого (публічного) розміщення облігацій не може перевищувати одного року з дати початку розміщення.

Дисконтні облігації

Дисконтні облігації - Це спосіб продажу готової нерухомості із залученням грошових коштів на етапі будівництва в цінні папери.

Використання даного виду облігацій дає ряд переваг. Перш за все для забудовника - це можливість побудувати грамотну податкову політику підприємства: валові витрати накопичуються випереджаючими темпами в порівнянні з валовими доходами. Аналогічно і з ПДВ: податковий кредит з'являється на підприємстві раніше, ніж податкові зобов'язання.

Також це:

• Можливість призупинити будівельний проект на строк до 10 років без виникнення у емітента або забудовника зобов'язань перед інвесторами з повернення вкладених коштів;
• Можливість виходу забудовника з проекту шляхом дострокового погашення облігацій і повернення номінальної вартості облігацій інвесторам;
• Можливість багаторазового і багатофункціонального використання інструменту, навіть якщо не вдасться реалізувати будівельний проект;
• Можливість залучення коштів від третіх осіб на будь-якому етапі будівництва.

Дисконтні облігації розміщуються за ціною нижче номіналу, а погашаються за ціною номіналу. Розмір дисконту - плата емітента за використання грошового ресурсу.

Для інвестора такі облігації хороші тим, що при погашенні дисконтних облігацій інвестор має право вимагати повернення номінальної вартості, яка дозволяє повернути вкладені кошти в повному обсязі. Більше того - є вірогідність отримати дохід, щоправда тільки у вигляді дисконту.

Крім цього, інвестор може зажадати від забудовника додаткового забезпечення у вигляді іпотеки майнових прав на обрану ним квартиру, що дозволить у випадку неплатоспроможності забудовника або емітента звернути стягнення на квартиру.

І, нарешті, інвестор, не чекаючи погашення облігацій, може ними безперешкодно розпоряджатися (відчужувати, дарувати, надавати в забезпечення своїх зобов'язань).

Процентні облігації

Процентні облігації набули найбільшого поширення у фінансовому секторі та торгівлі. Випуск таких облігацій можуть собі дозволити лише деякі забудовники, у яких бездоганна репутація. Однак, політичні та економічні ризики, які існують сьогодні в Україні, на жаль, не додають впевненості інвесторам.

Вибір даного механізму фінансування будівельних проектів має істотну перевагу: забудовник може реалізовувати житло не в процесі будівництва, а по його закінченні. Однак слід зазначити, що даний механізм доцільний для забудовника лише у випадку, якщо темпи зростання ціни 1 кв. м в процесі будівництва вище ставки банківського кредиту.

У такому випадку забудовник отримає додатковий прибуток, в іншому - рентабельність його проекту буде нижче запланованої.