5 червня 2003 в Україні почав діяти Закон України «Про іпотеку» № 898-IV. Цей закон ввів у вітчизняне правове поле новий борговий документ - заставу.
Ст. 20 закону визначає заставу як борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право її власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Простіше кажучи, заставна - це фінансовий інструмент, який дозволяє продати або закласти іпотечний борг.
Найбільше користі від заставних природно отримають банки. Інститут закладних дасть можливість банкам продавати боргові зобов'язання на вторинному ринку. Таким чином, вони зможуть забезпечити ресурсну базу для довгострокового кредитування. Суть застави для банку полягає в тому, що цей документ дає можливість банку рефінансуватися, визначеними в законі способами. А саме:
продаж заставної,
продаж заставної із зобов'язанням зворотного викупу (РЕПО-операції),
заставу заставної
емісію іпотечних цінних паперів, тобто іпотечних облігацій і іпотечних сертифікатів.
Справа в тому, що іпотечні кредити - це в основному довгострокові кредити. При довгостроковому іпотечному кредитуванні банки не можуть спиратися тільки на кошти на рахунках клієнтів та депозити. Для того, щоб масово і довгостроково кредитувати купівлю і будівництво приватної нерухомості, банки повинні мати можливість рефінансуватися (поповнювати себе грошима), у тому числі на фондовому ринку.
Будучи борговим цінним папером, заставна, підтверджує два повноваження її власника:
право отримати від боржника виконання за основним зобов'язанням, яким зазвичай є іпотечний кредит,
право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання основного зобов'язання.
Заставу видає іпотекодавець (боржник). Існують три умови видачі заставної. По-перше, основне зобов'язання має бути грошовим зобов'язанням. По-друге, при укладенні іпотечного договору повинна бути вказана сума боргу за основним зобов'язанням на конкретний момент або критерії, за допомогою яких можна її визначити. По-третє, сам випуск заставної повинен передбачатися іпотечним договором.
Головна юридична особливість полягає в наступному. При випуску заставної грошові зобов'язання боржника за основним договором (наприклад, кредитним) припиняються, виникають грошові зобов'язання боржника по заставі. При цьому обидва договору продовжують діяти.
Але при випуску заставної її власник має право одержати виконання за основним договором або звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі саме заставою, а не основного договору і договору іпотеки. Причому при розбіжностях змісту заставної, з одного боку, та основного та іпотечного договорів - з іншого, перевагу має зміст заставної. Крім того, до особливостей останньої слід віднести вимогу про обов'язкову її державної реєстрації.
Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на спеціальному бланку стандартної форми. При цьому на всіх оригіналах іпотечного договору робиться відмітка про видачу заставної. Вимоги щодо змісту заставної містяться в ст.21 Закону України "Про іпотеку", а також у Положенні про вимоги до стандартної (типової) форми бланка заставної, затвердженому рішенням Держкомісії з цінних паперів та фондового ринку за № 363 від 04.09.2003 р.
Крім пунктів, що заставна повинна містити згідно з Положенням, закон дозволяє іпотекодержателю та іпотекодавцю за домовленістю включати у зміст закладений також пункти, які відтворюють зміст основного та іпотечного договорів.
Підсумовуючи сказане, зазначимо, що поява закладних безумовно прогрес, але в той же час потрібно розуміти, що повноцінний обіг закладних в Україні почнеться ще не скоро. У нашій країні поки немає кінцевих покупців закладних - великих інституціональних інвесторів. Адже, по ідеї, банки повинні продавати заставні великим інституційним інвесторам на кшталт пенсійних фондів і страхових компаній, а також державним фінансовим інститутам. Введення інституту заставних у довгостроковій перспективі саме по собі буде стимулювати появу саме таких інвесторів.
