Фонди операцій з нерухомістю (ФОН) - поки екзотика для приватного інвестора. Перший такий фонд з'явився в Україні півтора роки тому, а всього в нашій країні зараз близько десятка таких фондів.
Відзначимо, що сама по собі ідея ФОН дуже непогана. Інвестор може вкласти будь-яку суму, що є в його розпорядженні. Таким чином, за допомогою ФОН можна профінансувати як би частина квартири. Причому інвестор одержує всі переваги (і ризики), які додаються до цінних паперів.
Діяльність ФОН в Україні регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19.06.2003 р.
Відповідно до Закону ФОН - Це кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість та інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами.
ФОН так само створюється фінансовою установою, що відповідають вимогам вищезгаданого Закону, та не є юридичною особою.
Для створення ФОН фінансова установа затверджує Правила ФОН, інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів ФОН, організовує розміщення сертифікатів шляхом відкритого продажу або безпосередньої пропозиції сертифікатів ФОН заздалегідь визначеному колу осіб. ФОН, на відміну від ФФБ, створюється по кожному окремому об'єкту будівництва на певний строк, встановлений проспектом емісії.
Основними учасниками ФОН є: емітент сертифікатів ФОН, власник сертифікатів ФОН (засновник керування), управитель ФОН, забудовник і страхова компанія.
Емітент сертифікатів ФОН - Банк або інша фінансова установа, що емітували сертифікати ФОН на підставі дозволу про їх випуск. Емітент може самостійно виконувати функції керуючого за умови отримання відповідних дозволів (ліцензій).
Власник сертифікатів ФОН (засновник управління) - Особа, на підставі договору доручено управляти здійснювати управління ФОН на власний розсуд в інтересах власника сертифікату шляхом направлення коштів на цілі, зазначені в Правилах ФОН та інвестиційній декларації. Особа стає власником сертифікатів ФОН за умови їх оплати та укладання договору про їх придбання. Власником сертифікатів ФОН може бути будь-яка фізична або юридична особа.
Керуючий - Це фінансова установа, яка має відповідний дозвіл (ліцензію) і від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами.
Забудовником є особа, що володіє правом на виконання функцій замовника будівництва та уклала відповідний договір з управителем.
Мета створення ФОН - отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН (засновниками управління).
Схематично можна виділити наступні етапи функціонування ФОН:
1) замовлення будівництва об'єкта забудовнику: Здійснюється на підставі укладення договору емітента сертифікатів ФОН із забудовником.
2) випуск та розміщення сертифікатів ФОН: для випуску сертифікатів емітент сертифікатів ФОН має отримати дозвіл на право здійснення емісії, прийняти рішення про випуск сертифікатів, підготувати і зареєструвати відповідну інформацію і випуск сертифікатів, оформити глобальний сертифікат і передати його на зберігання депозитарію (у разі бездокументарної форми випуску), опублікувати інформацію про випуск сертифікатів, виготовити бланки сертифікатів ФОН (у разі документарної форми випуску).
Тільки після проведення вищевказаних дій емітент отримує право здійснити розміщення сертифікатів ФОН. Розміщення сертифікатів ФОН здійснюється шляхом їх відкритій чи закритій продажу. При цьому продаж здійснюється за цінами, що діють на певну дату згідно з Правилами ФОН.
Випуск сертифікатів ФОН здійснюється на підставі наступних нормативних актів:
Положення про видачу небанківському фінансовій установі - управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при створенні ФФБ виду Б та / або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів ФОН, затвердженого розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України № 1866 від 29 липня 2004 року;
Положення про порядок реєстрації випуску сертифікатів ФОН, що випускаються в бездокументарній формі, інформації про їх випуск та проспекті емісії, затвердженого рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР) № 511 від 4 жовтня 2005 року;
3) передача емітентом сертифікатів ФОН функцій з управління майном керуючому: Емітент сертифікатів ФОН може самостійно виконувати функції керуючого, а може передати функції з управління майном іншій фінансовій установі, якому дозволено бути керуючим. Для передачі функцій між емітентом та керівником укладається відповідний договір;
4) організація будівництва об'єкта забудовником і його фінансування керуючим: Керуючий спрямовує залучені кошти у фінансування будівництва відповідно до Правил ФОН. При цьому він має право контролювати хід будівництва, цільове використання коштів, і в разі виникнення ризиків вимагати розірвання договору із забудовником і повернення сплачених йому грошових коштів;
5) реєстрація права власності на нерухомість, набуту від здійснення управління ФОН: Право власності на нерухомість реєструється на керуючого як довірчого власника;
6) здійснення управління ФОН та отримання доходу відповідно до Правил ФОН: Для управління ФОН управитель здійснює операції з нерухомістю та інші дії з управління ФОН, керуючись метою отримання максимального доходу в інтересах власників сертифікатів ФОН. Дії керуючого повинні здійснюватися в рамках інвестиційної декларації і з урахуванням обмежень, встановлених проспектом емісії сертифікатів.
Здійснюючи управління, керуючий фінансує будівництво нерухомості з тим, щоб надалі отримати прибуток від здійснення з такою нерухомістю будь-яких операцій, не заборонених законом, у тому числі - передачі нерухомості в платне користування третім особам, продажу і т.д.;
7) розподіл управителем доходу від управління ФОН між власниками сертифікатів ФОН: порядок розподілу та отримання доходу від управління ФОН визначається в Правилах ФОН та в проспекті емісії сертифікатів ФОН.
При цьому керуючий несе відповідальність перед власниками сертифікатів ФОН за збитки, завдані останніми діями чи бездіяльністю керуючого;
8) викуп сертифікатів ФОН у власників після закінчення строку, на який було створено відповідний ФОН: після закінчення строку, на який був створений ФОН, емітент сертифікатів ФОН здійснює їх викуп у власників. Власники сертифікатів ФОН при викупі мають право на дохід у грошовій формі в сумі, що відповідає вартості частки чистих активів ФОН, яка припадає на належне власникові кількість сертифікатів. Вартість чистих активів ФОН визначається як різниця між вартістю майна ФОН та вартістю зобов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН, на певну дату.
На кожен об'єкт будівництва необхідно створювати окремий ФОН.
Схема роботи ФОН багато в чому нагадує діяльність інвестиційного фонду. Є фінансова компанія або банк, які організовують ФОН - емітують сертифікати та управляють фондом. Інвестори купують папери, а керуючий вкладає виручені кошти в будівництво. Після закінчення терміну дії фонду (2-4 року, але є і 9-річні фонди) інвестор продає побудовану нерухомість за ринковими цінами. Різниця між виторгом від продажу і внесками дістається інвесторам. Природно, за винятком винагороди управителям фондів.
Максимальний розмір винагороди управителя законодавчо не обмежений. Але він повинен бути позначений у Правилах ФОН. У діючих фондах керуючі беруть 1-3% активів фонду на рік.
Потенційним інвесторам варто знати, що в законодавстві нічого не сказано про те, як підраховується вартість активів фонду. Формулу повинен вивести керуючий - на свій розсуд. Тому не виключено, що в емітента з'явиться бажання сховати правдиву прибутковість фонду.
Також потрібно врахувати, що ФОН створюються на кілька років, і законодавство не передбачає для фондів обов'язку достроково викуповувати сертифікати. Так що достроково вийти з фонду найближчим часом в інвесторів не вийде. Хіба що вони самостійно знайдуть покупців на свої сертифікати.
Крім цього, згідно зі ст. 4 (п. 4.2.8) Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», кошти спільного інвестування, а саме кошти, ... залучені від власників сертифікатів фондів операцій з нерухомістю (ФОН), доходи від здійснення операцій з активами ФОН та доходи, нараховані на активи ФОН, створені відповідно до закону - не входять до складу валового доходу і, відповідно, податком не обкладають.
