Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) вперше були створені ще в СРСР. У Радянському Союзі ЖБК - це кооперативна організація робітників і службовців, що створюється для будівництва та експлуатації за свій рахунок у містах і селищах міського типу упорядкованих житлових будинків.
Перші були створені в 1921 р. у формі житлово-орендних товариств, робітників житлово-будівельних товариств і загальногромадянських житлово-будівельних товариств, причому для робочих товариств держава встановлювала фінансові та інші пільги.
Ці товариства були ліквідовані в 1937, а побудовані ними будинку передані до житлового фонду місцевих Рад народних депутатів. У 1958 Рада Міністрів СРСР прийняла постанову про доцільність створення ЖБК для прискорення темпів будівництва.
Особливо широкий розвиток ЖБК отримали після прийняття постанови ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 1 червня 1962 "Про індивідуальному і кооперативному житловому будівництві" (ЗП УРСР, 1962, № 12, ст. 93) і постанову Ради Міністрів СРСР від 19 листопада 1964 "Про подальшому розвитку кооперативного житлового будівництва "(ЗП УРСР, 1964, № 25, ст. 147).
Далі їх діяльність була врегульована в Житловому кодексі СРСР в 1983 р.
У сучасній Україні діяльність кооперативів регулюється Житловим кодексом Української РСР № 5464-Х від 30.06.1983 р. (ЖКП), який дозволяє членам кооперативу будувати житло на внески, а також Законом України «Про кооперацію» № 1087-IV від 10.07.2003 р.
Тобто має право на існування схема, коли за ініціативою будівельної компанії створюється кооператив, на який оформляються функції замовника будівництва. Члени кооперативу вносять пайові внески, за рахунок яких формується майно кооперативу і відповідно відбувається фінансування робіт. Між будівельною компанією і кооперативом укладається договір підряду.
За законодавчого визначення кооперативом є засноване на членстві об'єднання громадян (юридична особа), створене для спільної господарської та іншої діяльності з метою поліпшення свого економічного стану. ЖБК за своїм типом є обслуговуючим кооперативом, тобто створюються для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їх господарської діяльності.
Для створення кооперативу на початковому етапі необхідна наявність трьох учасників (як фізичних, так і юридичних осіб), які на установчих зборах приймають рішення про створення ЖБК. При цьому на зборах потрібно затвердити список членів кооперативу і статут.
Схема роботи будь-якого кооперативу (у т. ч. ЖБК) припускає об'єднання юридичних і фізичних осіб з метою досягнення статутних цілей кооперативу. У нашому випадку мети можна сформулювати наступним чином:
для підвищення життєвого рівня членів кооперативу, захисту їх майнових інтересів і соціальних прав;
організації будівництва та забезпечення експлуатації інженерних мереж, житлових будинків, об'єктів соціально-культурного, громадського і побутового призначення для задоволення потреб членів кооперативу.
Залежно від сфери, в якій буде відбуватися будівництво (багатоповерхова забудова, будівництво індивідуальних будинків, садове або дачне будівництво), ці цілі можуть бути доповнені і відкориговані.
Для фінансового забезпечення досягнення зазначених цілей в ЖБК створюється пайовий фонд, який відповідно до законодавства формується за рахунок:
Це головні фінансові джерела, за рахунок яких відбуватиметься будівництво. Грубо кажучи, інвестор пайовим внеском оплачує вартість своєї майбутньої нерухомості.
Питання гарантій інвестора на обрану ним нерухомість врегульовано на сьогоднішній день такий спосіб.
Як випливає з положень ст. 19 Закону України «Про кооперацію», кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, отриманих від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом . Це вказує на те, що нерухомість, що споруджуються за рахунок коштів ЖБК, буде власністю кооперативу.
Тим часом, ст. 384 Цивільного кодексу України № 435-IV від 16.01.2003 р. передбачає, що член ЖБК має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпорядження квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. А в разі викупу квартири, член ЖБК стає її власником.
Крім цього, Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту від 07. 02. 2005 р. № 7 / 5 передбачає можливість оформлення права власності з видачею свідоцтва лише тим членам ЖБК, які повністю внесли свої пайові внески.
Зіставлення вище наведених норм приводить нас до наступних висновків:
будинок, побудований кооперативом, є власністю ЖБК;
член ЖБК має право володіти і користуватися житловим приміщення в цьому будинку, а за згодою кооперативу - розпоряджатися ним;
член ЖБК має можливість викупити таке приміщення і стати повноцінним власником;
свідоцтво про право власності на житлове приміщення в побудованому будинку видається на ім'я члена ЖБК, який повністю вніс свій пай.
Спорудження будинку не завершальна стадія діяльності кооперативу, а тільки початковий етап, оскільки в подальшому на кооператив покладається обов'язок щодо забезпечення експлуатації побудованого будинку. Законодавством передбачено, що ЖБК можуть також набувати що підлягають капітальному ремонту та реконструкції житлові будинки, здійснювати їх ремонт, реконструкцію та подальшу експлуатацію.
Організовуються ЖБК або за територіальним при місцевих органах виконавчої влади, або по виробничому при підприємствах, установах, організаціях, принципом.
Оскільки після закінчення будівництва кооперативного будинку кожному члену кооперативу повинна бути надана окрема квартира (ст. 141 ЖКП), кількість громадян, що вступають в організований кооператив, має відповідати кількості квартир у будинку, запланованому до будівництва. Це положення закріплено і в Примірному статуті ЖБК.
На підставі заяв громадян, які перебувають на кооперативному обліку, з додержанням установленої черговості органи виконавчої влади на місцях або адміністрація підприємства спільно з профкомом складають списки громадян, які вступають до даного кооперативу, і членів їх сімей та проводять загальні збори громадян, на якому приймається рішення про організацію кооперативу.
Рішення зборів і список що вступають до кооперативу затверджується місцевим органом виконавчої влади. При цьому з урахуванням заяв громадян і виходячи з вимог Примірного статуту в частині граничного розміру житлової площі та кількості кімнат, визначаються типи квартир (однокімнатні, двокімнатні і т. д.), які будуть надаватися. На цьому етапі вирішується питання тільки про тип квартири. Її номер і розмір площі стають відомі пізніше після розподілу квартир між членами кооперативу.
Відповідно до Примірного статуту ЖБК розподіл квартир між членами кооперативу провадиться перед здачею будинку в експлуатацію. На цьому (другому) етапі на підставі рішення, прийнятого при організації кооперативу, виноситься рішення про надання члену кооперативу конкретної квартири того типу, який був визначений спочатку. Слід підкреслити, що відповідно до Примірного статуту ЖБК спочатку прийняте рішення про виділення члену кооперативу квартири певного типу може бути переглянуте тільки при наявності прохання про це самого члена кооперативу.
Розподіл квартир є компетенцією загальних зборів членів кооперативу. Суперечки про розподіл житла між членами ЖБК судам не підвідомчі.
Рішення про розподіл приймається більшістю не менш 3 / 4 голосів присутніх на зборах членів кооперативу.
Метод розподілу квартир Примірного статуту не визначений. На практиці в деяких випадках розподіл доручається правлінню кооперативу, ініціативній групі або ж спеціально створюваної для цього комісії, пропозиції яких згодом розглядаються і затверджуються загальними зборами.
Найбільш часто квартири в кооперативних будинках розподіляються по долі. Жеребкування проводиться за групами між членами кооперативу, які мають право згідно спочатку з ухваленим рішенням на отримання квартири даного типу. Іноді вона проходить у два етапи спочатку визначається черговість, за якою буде тягтися жереб з номером квартири даного типу, а потім тягнуться самі жеребки.
При розподілі квартир істотну роль відіграють поправочні коефіцієнти до вартості квартир, які відповідно до Примірного статуту ЖБК (п. 12) можуть бути введені до розподілу квартир. В результаті їх застосування квартири, розташовані на незручних поверхах, з гіршого орієнтацією і т. п. оплачуються нижче їх будівельної вартості.
Завершальною стадією організації ЖБК є скликання загальних зборів, на якому обираються правління і ревізійна комісія. Збори стверджує також узгоджені з місцевою владою і будівельною організацією проект і зведений кошторис і встановлює розмір вступного внеску.
Громадяни вважаються членами кооперативу з дня реєстрації. Тому перегляд затвердженого списку членів кооперативу після реєстрації не допускається. Питання про виключення з кооперативу може бути вирішене тільки за наявності передбачених законодавством підстав і в установленому порядку.
Контроль за діяльністю ЖБК, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків, здійснюють місцеві органи виконавчої влади.
ЖБК на біржі нерухомості існує вже давно, і показав себе досить надійним способом отримання житла. Ціна на квартиру в будинку, зведеному кооперативом, може бути в два рази нижче ринкової, до всього іншого, платити за квартиру можна поступово в міру будівництва будинку.
Крім невеликої ціни квартир у кооперативу є ще один плюс - відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 20 жовтня 1992 р. "Про подальший розвиток житлово-будівельної (житлової) кооперації" передбачено надання членам ЖБК пільгових кредитів. Кредити надаються ЖБК на будівництво житлових будинків в розмірі 90% вартості будівництва будинку на строк до 30 років із щорічним погашенням рівними частинами. Члени ЖБК, загальні річні витрати яких на погашення кредиту з урахуванням процентної ставки перевищують 20% сукупного річного доходу сім'ї, користуються пільговим державним кредитом з оплатою 3% річних. Пільгові кредити надаються також іншим категоріям громадян, яким ці пільги встановлено відповідно до чинного законодавства.
