Ключовими нормативно-правовими актами у системі законодавства України про опціони є: Цивільний кодекс України № 435-IV від 16.01.2003 р. і Закон України «Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні» № 448/96-ВР від 30.10.1996 р.
Цивільний кодекс дав визначення опціонах як похідних цінних паперів (деривативів), механізм випуску й обігу яких пов'язаний з правом на придбання або продаж протягом терміну, визначеного договором (контрактом), цінних паперів, інших фінансових та / або товарних ресурсів.
Також деривативи регулюються нормами Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» № 334/94-ВР від 28.12.1994 р. Цей закон визначає їх види (форвардні контракти, ф'ючерсні контракти, опціони; товарні, фондові та валютні деривативи), місце в системі об'єктів оподаткування та особливості оподаткування операцій з ними.
Але найбільше значення у сфері випуску та обігу похідних має Постанова Кабінету Міністрів України від 19.04.1999 р. № 632 «Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативів», Яким встановлені стандартні (типові) реквізити деривативів. Вимога до проведення реєстрації випуску та порядку обігу фондових деривативів, запропонованих до відкритого продажу, встановлено рішенням ДКЦПФР від 24.06.1997 р. № 13, Яким затверджено Правила випуску та обігу фондових деривативів.
Окремим питань випуску та обігу саме опціонів присвячено рішення ДКЦПФР від 13.04.1999 р. № 70 «Про впорядкування випуску та обігу деривативів».
Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» визначає опціон як стандартний документ, що засвідчує право придбати (продати) цінні папери (товари, грошові кошти) на визначених умовах у майбутньому, з фіксацією ціни на час укладання такого опціону або на час придбання за рішенням сторін контракту.
Перший продавець опціону (емітент) несе безумовне та безвідкличне зобов'язання щодо продажу цінних паперів (товарів, коштів) на умовах укладеного опціонного контракту. Будь-який покупець опціону має право відмовитися в будь-який момент від придбання таких цінних паперів (товарів, коштів). Претензії щодо неналежного виконання або невиконання зобов'язань опціонного контракту можуть пред'являтися виключно емітенту опціону. Опціон може бути проданий без обмежень іншим особам протягом терміну його дії.
Відповідно ж до рішення ДКЦПФР від 24.06.1997 р. № 13 опціон є стандартним документом, складеним як стандартизований контракт, що закріплює право (але не зобов'язання) його власника на придбання в емітента опціону у вказаний термін, певну кількість базового активу за зафіксованою при укладанні опціону ціною .
Іншими словами, опціон - це контракт за яким продавець надає покупцеві право купити певний актив в рамках певного часу за заздалегідь обумовленою ціною.
Зазначимо основні ключові моменти застосування опціону (опціонного контракту) у будівництві:
опціон дозволяє його власникові укласти договір купівлі-продажу базового активу (частки або частини об'єкта нерухомості) за ціною, яка закріплена в опціон;
ціна договору купівлі-продажу нерухомості не змінюється з плином часу;
опціон відображає майнове право вимагати від його емітента виконання своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу нерухомості;
плата за опціон (опційна премія) є доходом емітента опціону (але не платою за придбану нерухомість);
плата за договором купівлі-продажу нерухомості перераховується емітенту опціону при передачі самого об'єкта (якщо інше не встановлено сторонами в договорі). При продажу опціону розрахунок за придбану нерухомість не проводиться.
Таким чином, опціон для забудовника - Це можливість оптимізувати валового доходу і відсунути оплату ПДВ до моменту продажу нерухомості.
Опціон для інвестора - Це право придбати нерухомість за фіксованою ціною в майбутньому, застрахувавшись від можливого її подорожчання. Звичайно, за таке право доведеться заплатити премію забудовнику.
Необхідно зауважити, сто з юридичної точки зору, опціони для інвестора - неоднозначний інструмент. З одного боку, його можна трактувати як договір на виконання будівельних робіт, з іншого - як протокол про наміри. До того ж порядок обігу опціонів регулюється нормативними актами ДКЦПФР, а не законами.
У будь-якому разі купівля-продаж квартири за такими опціонах відбудеться тільки після закінчення будівництва. Тому якщо забудовник не виконав свої зобов'язання, з нього можна в кращому випадку стягнути сплачену премію опціону і моральну шкоду за невиконання умов договору.
