У класичному девелопменті, аналіз ринку повинен передувати вибору ділянки, тому що вибір ділянки залежить від того ринку, який вибрав девелопер.
В умовах України, основна маса гравців ринку спочатку набувають (орендують) ділянку, а потім приймають рішення з приводу того, що саме будувати, для кого будувати і що будувати.
Головна перевага попереднього вивчення ринку перед вибором ділянки полягає в тому, що цей аналіз допоможе виявити ніші на ринку. Чим точніше девелопер визначить цільовий ринок, тим чіткіше будуть сформульовані вимоги до ділянки.
Попередній маркетинговий аналіз проводять у двох цілях:
Аналіз ринку дає інформацію, принципово важливу для фінансового аналізу, на який девелопер буде в кінцевому підсумку спиратися, доводячи доцільність проекту і надаючи інвесторам і кредиторам інформацію, необхідну для забезпечення фінансування.
Дослідження ринку має давати інформацію, необхідну для розрахунку ставок орендної плати та прогнозу темпів продажів у період здачі в оренду і типів знижок (поступок), необхідних для конкурентоспроможності по відношенню до інших проектів, з яких будуть вибирати майбутні клієнти.
Перше завдання девелопера - Визначити географічний район дослідження, з поступовим звуженням до території сегмента ринку, де проект буде безпосередньо конкурувати з такими об'єктами. Крім того, необхідно визначити територію вторинного ринку збуту, яка включає проекти, що не знаходяться у прямій конкуренції, але що пропонують альтернативні варіанти.
Найпоширеніша помилка, Яку роблять при оцінці пропозиції - ігнорування об'єктів на стадії проектування, тобто тих проектів, про будівництво яких було заявлено. Природно, основна маса цих об'єктів так і не будуть побудовані, але найбільш ймовірна оцінка їх введення в експлуатацію повинна враховуватися при прогнозуванні пропозиції.
Девелопери часто плутають існуюча пропозиція з потребою. Природно, що склалися в минулому темпи продажів існуючого пропозиції будь-якого з видів нерухомості є важливим джерелом інформації для прогнозу продажів у майбутньому, але якщо певний тип продукту відсутній на даній території, то це ще не означає, що на нього існує попит. Найчастіше даний тип продукту відсутній тому, що відсутність пропозиції рівносильно відсутності попиту.
Основна увага потрібно звертати на найбільшу потребу, а не на частку вільних площ або на території, що користуються великим попитом, але невисока частка вільних площ свідчить про наявність потреби.
Кінцевим результатом попереднього аналізу ринку має стати визначення перспективної частки ринку і кількість місяців (років), необхідних для продажу наявного і проектованого запасу площ на даному сегменті ринку.
Частка ринку - Це відсоток від загального попиту на сегменті ринку, на який може розраховувати проект (кількість проданих або зданих в оренду приміщень на місяць).
Фундаментальний принцип аналізу ринку полягає в тому, що в довгостроковій перспективі проект досягне в продажах своєї пропорційної частки в загальному обсязі пропозиції.
Найпоширенішою помилкою прогнозування частки ринку є упереджене думку, що ваш проект краще, ніж у конкурентів, і що ваша частка ринку буде вищою, ніж показує пропорційна частка в загальній пропозиції.
При проведенні маркетингового дослідження необхідно розрахувати продажу на основі пропорційної частки ринку. У прогнозах можна використовувати більш високу частку ринку, а фінансовий аналіз для оцінки продажів повинен грунтуватися на більш консервативної оцінки.
Підводячи підсумки вищесказаного, можна зробити висновок, що цілями попереднього аналізу ринку, що проводиться до вибору ділянки, є:
Пошук вільних межриночних ніш, в яких попит перевищує пропозицію;
Найбільш точне визначення цільового ринку для проекту;
Розробка стратегії маркетингу.
