Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

01 января 2004 года вступил в силу Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» №978-IV от 19.06.2003 г. Законом были установлены новые правила игры для инвестирования в объекты жилищного строительства: правовые  и организационные основания привлечения денежных средств от физических и юридических лиц в управление с целью финансировании строительства жилья, особенности управления этими средствами.

Изменения в Закон Украины «Про инвестиционную деятельность» (N 1560-XII), которые вступили в силу 14 января 2006 года, подтвердили, что объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование которых осуществляется с использованием средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через установленные данным законом пути, в том числе с использованием фондов финансирования строительства (далее – ФФС). 

В соответствии с Законом ФФС являются средства, переданные его управляющему в управление, которые использованы или будут использованы управляющим в будущем согласно Правилам ФФС и договорам об участии в ФФС. Такой фонд не является юридическим лицом.

Целью создания ФФС является получение доверителями ФФС в собственность жилья.

ФФС бывают двух видов: «А» и «Б». Принципиальное отличие между видами ФФС заключается в следующем:

• в ФФС вида «А» застройщик имеет больше самостоятельности, однако несет и больше рисков по сравнению с ФФС вида Б. Он сам устанавливает потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажности и комфортности, текущую цену измерительной единицы объекта строительства и, главное, принимает на себя риск недостаточности привлеченных средств на строительство объекта и обязанность по своевременному вводу объекта в эксплуатацию не зависимо от объемов финансирования, полученного от управителя;
• в ФФС вида «Б» управитель определяет текущую цену метрической единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности, а также принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства. Застройщик обязан придерживаться рекомендаций управителя, осуществить сооружение объекта строительства в соответствии с графиком и своевременно ввести его в эксплуатацию при условии выполнения управителем графика финансировании строительства. Управитель принимает на себя все полномочия, характерные для застройщика в ФФС вида «А».

Создать ФФС может финансовое учреждение, соответствующее требованиям указанного Закона. Оно обязательно должно быть внесено в реестр финансовых учреждений и, иметь соответствующую лицензию на управление фондами, полученную в Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины, также управителем может выступать банк.

Финансовые компании, осуществляющие управление фондами, не могут предоставлять другие финансовые услуги. На практике это является исключительным видом их деятельности.

Учреждение финансовой компании (ФУ) и открытие ФФС условно можно разделить на этапы:

I. Учреждение юридического лица (организационно-правовая форма исключительно ООО, ЗАО, ОАО).

1. Подготовка и подача документов в Районную государственную Администрацию;
2. Регистрация в четырех обязательных общегосударственных Фондах;
3. Получение справки о внесении в ОКПО (статистика);
4. Постановка на учет в районную государственную инспекцию (получение справки по форме 4 - ОПП);
5. Получение разрешения на изготовление печати, изготовление печати;
6. Постановка на учет в Пенсионном фонде, фонде социального страхования на случай безработицы, несчастного случая на производстве и временной потери трудоспособности;
7. Открытие Банковского счета.

Следует отметить, что при учреждении юридического лица, уже на первом этапе, нужно разработать учредительные документы таким образом, чтобы они отвечали правовой базе деятельности ФУ. Речь идет прежде всего об уставе, который разрабатывается под конкретную ФУ. Ведь устав ФУ кардинальным образом отличается от устава компании, которая имеет целью заниматься торговлей или производством товаров.

Поскольку Районная Государственная Администрация не обязана проверять устав на соответствие его к требованиям законодательства о ФУ, то на практике очень часто возникает ситуация, когда учредительные документы проходят РГА, а Комиссия признает учредительные документы не отвечающими требованиям действующего законодательства.

Следующим актуальным вопросом на первом этапе является проверка названия юридического лица. На наш взгляд, эта процедура обязательна, поскольку по законодательству участники к моменту государственной регистрации вносят взносы исключительно в денежной форме для формирования уставного фонда. Денежные взносы вносятся на временный счет юридического лица с конкретным названием. И если окажется, что юридическое лицо под таким названием уже существует, возникает ситуация, когда зарегистрировать юридическое лицо с данным именем вы не имеете права, и ваши средства остаются “замороженными” на неопределенный срок.

ІІ. Открытие Финансового учреждения и получение лицензии

Лицо получает статус финансового учреждения после внесения о нем записи в соответствующий государственный реестр финансовых учреждений и получения лицензии. Процедура и основания получения такой лицензии определены в Лицензионных условиях осуществления деятельности по привлечению средств физических лиц — учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденных распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины № 1225 от 24.06.2004 г.
ФУ должно соответствовать ряду условий:

1. Учетная и регистрирующая система отвечает требованиям, установленным нормативно-правовыми актами;
2. Внутренние правила финансового учреждения согласованы с требованиями законов Украины и нормативно-правовых актов государственных органов, которые осуществляют регулирование и надзор за рынками финансовых услуг;
3. Профессиональные качества и деловая репутация персонала отвечают установленным законом требованиям. В частности, высшее экономическое или юридическое образование директора и бухгалтера и др.

Кроме этого, законодатель выдвинул следующие требования к:

• уставному фонду (не менее трёх миллионов гривен – должны вносится исключительно деньгами);
• системе отчётности (регулярно подаётся отчётность о деятельности);
• привлечению средств (размер средств полученных в управление ограничивается соответствующими нормативами).

Как видим, из перечисленных требований, привлечение средств через ФФС могут позволить себе лишь средние и крупные застройщики, которые имеют соответствующие ресурсы и персонал. Мелким застройщикам ФФС не выгоден.

Следует отметить, что подача неправильно составленных документов или неполного пакета документов приводит к отказу в регистрации ФУ.

На практике после официального отказа компания заявитель попадает в так называемый «черный список», повторная подача документов компанией из «черного списка» возможна лишь через 6 месяцев.

Управляющим может быть только финансовое учреждение, получившее в установленном порядке разрешение (лицензию). Процедура и основания получения такой лицензии определены в Лицензионных условиях осуществления деятельности по привлечению средств физических лиц — учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденных распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины № 1225 от 24 июня 2004 года.

ІІІ. Открытие фонда финансирования строительства (ФФС)

1. Разработка и утверждения правил привлечения средств под строительство.

Правила регламентируют порядок взаимодействия застройщика, ФУ и доверителей. Устанавливают порядок, условия, особенности и ограничение управления ФФС и регулируют другие условия функционирования ФФС.

Правила являются публичным предложением (офертой) для вступления в ФФС и участия в нем Доверителей на основании признания этих Правил.

Правила являются обязательными для выполнения всеми субъектами системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья и другой недвижимости, сооружение которой осуществляется за счет ФФС.

2. Утверждение типового договора об участии в ФФС.

Именно правила привлечения средств, и типовой договор определяют основу взаимодействия всех участников. Поэтому на заключительном этапе регистрации этому аспекту следует уделить особое внимание. Ведь после признания доверителями правил и подписания договора Финансовое Учреждение не имеет права вносить изменения и дополнения к правилам без получения согласия всех доверителей.

Основными участниками ФФС выступают: доверитель (учредитель управления), управитель, застройщик и страховая компания.

Доверителем (учредителем управления) является лицо, передающее управляющему имущество (средства ФФС) в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС. Доверителем может быть и физическое, и юридическое лицо.

Управитель – это лицо, осуществляющее управление привлеченными средствами согласно законодательству, действующее от своего имени в интересах учредителей управления имуществом в соответствии с Правилами ФФС.

Застройщиком может быть лицо, имеющее право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения объектов строительства и заключившее договор с управляющим. Застройщик для выполнения работ по строительству объекта может привлекать подрядчиков, субподрядчиков и других лиц, необходимых для сооружения объекта.

Можно выделить следующие этапы функционирования ФФС:

1) заказ строительства объекта. Предварительный объем заказа определяется на основании перечня объектов инвестирования в объекте строительства, который передается застройщиком управляющему ФФС.

Взаимоотношения между управителем и застройщиком базируются на соглашении о строительстве объекта инвестирования. Управитель заключает с застройщиком соглашение, по которому заказывает застройщику строительство объекта, ввод его в эксплуатацию и передачу объектов инвестирования доверителям (инвесторам) этого фонда в установленные в соглашении сроки и на условиях, определенных Законом и Правилами фонда.

Обязательным условием подписания соглашения между управителем ФФС и застройщиком должно быть заключение застройщиком с названным управителем страховщиком договоров обязательного страхования:

• строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта, и на гарантийный срок от рисков его повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий и/или стихийных бедствий – в пользу управителя как доверительного владельца;
• ответственности перед третьими лицами – доверителям (инвесторами) фонда при проведении строительно-монтажных работ, от рисков нарушения сроков строительства и нанесения морального и материального ущерба третьим лицам вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ – в пользу доверителей (инвесторов) фонда.

Управитель определяет банк, в котором должен быть открытый текущий счет застройщику и текущие счета его подрядчикам, субподрядчикам и другим субъектам предпринимательской деятельности, также участвующим в сооружении объекта. Это условие должно быть внесено застройщиком в договоры подряда и другие соглашения, связанные со строительством объекта.

По соглашению, застройщик передает управителю перечень объектов инвестирования в объекте строительства, который является предварительным объемом заказа на строительство, и имущественные права на эти объекты инвестирования для дальнейшей передачи инвесторам фонда. Без письменного согласия управителя застройщик не имеет права отчуждать или отягощать любым способом объекты инвестирования, на которые переданы управителю фонда имущественные права.

Застройщик обязан выполнить свои обязательства по соглашению относительно организации сооружения объекта строительства и своевременного ввода его в эксплуатацию независимо от объема финансирования.

В течение периода строительства управитель ФФС подтверждает застройщику объем заказа на строительство, предоставляя данные об объектах инвестирования, имущественные права на которые переданы инвесторами фонда.

Обязательным условием заключения соглашения между управителем фонда и застройщиком должно быть установление ипотеки, как обеспечения выполнения обязательств застройщика. Предметом ипотеки являются имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. Ипотечный договор должен быть заключен в письменной форме и заверен нотариально.

В соглашении должно быть предусмотрено обязательство застройщика уступить (передать) управителю имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, в случае возникновения обусловленного этим соглашением риска невыполнения застройщиком своих обязательств перед управителем.

В соглашении также необходимо предусмотреть:

• порядок рассмотрения претензий по качеству выполнения строительно-монтажных, отделочных и других работ на объекте строительства, обязательство застройщика в оговоренный срок устранить недостатки, возникшие в результате его недоработок;
• недопустимость использования застройщиком средств, материалов и услуг, оплаченных фондом, на других объектах строительства и ответственность застройщика, в случае не целевого использования ресурсов;
• обязательства застройщика по периодической отчетности управителю фонда за выполненные работы и использованные средства финансирования строительства объекта;
• порядок взаимоотношений сторон в случае изменения застройщиком в процессе строительства общей площади объекта инвестирования.

В качестве дополнения к соглашению рекомендуем включить график финансирования строительства и расчет сметной стоимости объекта строительства.

Одновременно с подписанием соглашения застройщик и управитель ФФС заключают:

• договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями;
• договор поручения с отлагательными условиями, по которым управителю ФФС в случае нарушения застройщиком условий соглашения поручается выполнять функции застройщика, в т. ч. при помощи перепоручения этих функций другим лицам. При этом застройщик, на время действия соглашения имеет право предоставлять безотзывную доверенность управителю на право делегирования третьим лицам функций застройщика.

В случае выявления управителем ФФС определенного соглашением риска нарушения застройщиком условий соглашения, договор уступки имущественного права вступает в силу и застройщик должен передать управителю фонда имущество и имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

В случае невыполнения застройщиком условий соглашения, управитель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки.
 
2) передача доверителем (учредителем управления) средств в управление управляющему ФФС на основании договора об участии в ФФС и закрепление объекта инвестирования за доверителем.

Для учета средств, переданных доверителем в управление, управляющий ФФС открывает доверителю счет в системе учета избранного им ФФС. Средства в ФФС вносятся в национальной валюте Украины в наличной или безналичной форме.

Заключение договора об участии в ФФС осуществляется при условии предоставления лицом документов, идентифицирующих личность, в соответствии с Правилами ФФС. Примерный перечень таких документов определен Распоряжением Госфинуслуг от 30.11.2006 г. № 6473 «Об утверждении примерных правил фонда финансирования строительства».

В договоре об участии в ФФС обязательно должны быть указаны следующие условия:

• предмет договора;
• наименование доверителя;
• вид ФФС;
• порядок передачи доверителем средств в управление управляющему ФФС;
• ограничение отдельных действий управляющего по управлению имуществом;
• права и обязанности управляющего ФФС и доверителя;
• сведения о закрепленном за доверителем объекте инвестирования;
• сроки и механизм возврата доверителю средств по его требованию;
• срок действия договора;
• ответственность сторон за неисполнение условий договора;
• порядок предоставления информации доверителю о ходе выполнения условий договора;
• размер и форма вознаграждения управляющего ФФС.

Кроме этого, в договор об участии в ФФС целесообразно включить:

• график внесения инвестором денежных средств на счет ФФС;
• условия закрепления за инвестором объекта инвестирования;
• мероприятия, проводимые управителем ФФС в случае нарушения инвестором графика внесения денежных средств (частичной или полной неуплаты очередного платежа);
• определение текущей цены измеримой единицы объекта строительства, коэффициентов этажа и комфорта;
• порядок открепления инвестора от объекта инвестирования и возврат стоимости оплаченной части общей площади объекта инвестирования;
• обязательства сторон о взаимном письменном извещении в случае смены юридического адреса (почтового адреса), других существенных реквизитов, содержащихся в договоре об участии в ФФС;
• порядок предъявления претензий по качеству выполнения строительных работ на объекте инвестирования;
• обязательства инвестора не проводить строительных и/или иных работ, связанных с перепланировкой и т. п., до подписания акта приема-передачи объекта инвестирования;
• условия ипотечного кредитования, если таковое проводится банком-управителем ФФС;
• взаимодействия сторон по оформлению инвестором права собственности на объект инвестирования;
• другие существенные условия, на усмотрение сторон.

Объект инвестирования, избранный доверителем, подлежит закреплению за ним в соответствии с Правилами ФФС. В результате такого закрепления доверитель принимает на себя обязательства вносить средства в ФФС в дальнейшем, а управитель исключает этот объект из перечня объектов инвестирования, которые есть у него в наличии.

Размер требований доверителя на объект инвестирования определяется количеством закрепленных за доверителем метрических единиц объекта инвестирования.

Закрепление за доверителем избранного им объекта инвестирования подтверждает заказ на сооружение данного объекта инвестирования как составной части объекта строительства.

После внесения доверителем средств в ФФС управляющий выдает ему свидетельство об участии в ФФС;

В свидетельстве про участие в ФФС обязательно должны быть указаны:

• вид ФФС;
• данные доверителя;
• дата выдачи свидетельства;
• закрепленный за доверителем объект инвестирования;
• запланированная дата введения объекта строительства в эксплуатацию;
• сумма денег, переданных доверителем в управление управителю;
• количество закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования;
• график дальнейшего внесения доверителем денег в ФФС;
• выдержка из договора про обязательства застройщика перед управителем, который действует в интересах доверителей, относительно сооружения объектов строительства и передачи в собственность доверителям объектов инвестирования.

3) организация строительства объекта застройщиком и его финансирование управителем. Строительство объекта организует застройщик самостоятельно в соответствии с проектной документацией на объект и условиями заказа на его сооружение.

Однако при этом управитель ФФС имеет право осуществлять контроль за соблюдением застройщиком условий договора с целью предотвращения рисков. Также управитель имеет право контролировать целевое использование средств, направленных им для финансирования объекта инвестирования;

4) ввод застройщиком объекта строительства в эксплуатацию, письменное уведомление об этом управителя, заказ технической документации на объект строительства и на каждый объект инвестирования, передача управляющему ФФС данных относительно фактической площади объектов инвестирования;

5) окончательный расчет между доверителем и управляющим ФФС в соответствии с данными фактической площади объектов инвестирования и получение доверителями в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования.

Для оформления права собственности управляющий ФФС передает застройщику перечень доверителей, имеющих право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования.

Оформление права собственности на жилые помещения осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет, на нежилые – доверителем самостоятельно и за свой счет на основании документов, полученных от застройщика;

6) закрытие финансирования объекта строительства и прекращение действий по договору.

ФФС прекращает свое функционирование после достижения цели, ради которой он был создан.

Управитель должен провести внутренний аудит выполнения обязательств по заключенным договорам, как с доверителями, так и с застройщиком,  проверить полноту проведения всех расчетов, наличие всех документов и готовности передачи их в текущий архив управителя. 

Подтверждением выполнения обязательств по договорам и отсутствия претензий  другой стороны договоров, для управителя являются акты выполнения обязательств по договорам.

При выполнении вышесказанного, ФФС считается таким, что прекратил свое функционирование. Руководитель управителя издает приказ о прекращении функционирования ФФС.

Подведем краткие итоги:

1. Закон предлагает достаточно прозрачный и проверенный на практике механизм финансирования жилищного строительства.
2. Введение института управителя ФФС позволяет контролировать целевое использование средств инвесторов застройщиком, снижая, таким образом, риски неполучения жилья инвесторами и дисциплинируя строителей.
3. Эту цель преследует также введенный Законом в обращение порядок смены нерадивых застройщиков, оговоренный на этапе заключения договора о строительстве объекта.
4. Страхование рисков, возникающих при строительстве жилья (недвижимости), позволяет привлечь к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний, снижая риски для участников строительства.

К недостаткам можем отнести тот факт, что один управитель может заказать у застройщика несколько объектов строительства. Это может способствовать нецелевому использованию средств.

Также ФФС не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменяемости цены квадратного метра.

Рекомендации инвестору. Поскольку управителем ФФС может быть любое финансовое учреждение, инвестору можно порекомендовать выбирать ФФС, управляемый банком, а еще лучше, если это будет крупный банк, обладающий достаточными кредитными средствами, и который не станет связываться с застройщиком, имеющим сомнительное происхождение. Не исключено, что малоизвестные финансовые компании со временем могут превратиться в финансовую пирамиду.

Вернуться на главную страницу этой услуг

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)