Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Суть этой схемы заключается в привлечении денежных средств от населения на финансирование строительства жилья путем заключения договоров купли-продажи имущественных прав или права требования на объект недвижимости, который будет построен.

Ст. 656 Гражданского кодекса Украины № 435-IV от 16.01.2003 г. (далее - ГКУ) устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть товар, который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретён, получен) продавцом в будущем.

Несмотря на оговорку ч. 1 ст. 656 касательно предмета, который будет создан продавцом в будущем, заключить договор купли-продажи будущей квартиры нельзя.

Оговоримся, что гражданское законодательство прямо не запрещает заключать сделки по продаже будущей недвижимости. Запрет проистекает из анализа других норм КУ.

Так, ст. 181 ГКУ под недвижимостью понимает земельные участки, а также объекты, размещённые на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания та изменения назначения.

Т.е. в договоре необходимо указать как минимум месторасположение недвижимости на участке земли. А этого сделать невозможно до окончания строительства. Соответственно условия договора несогласованны, а значит договор не заключён.

Также, согласно ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952-IV от 01.07.2004 г. сделки с недвижимостью заключаются, если право собственности на объект недвижимости зарегистрировано.

Ч. 2 ст. 331 ГКУ говорит, что право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, постройки, строения и т.д.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).

Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Поэтому, продажа строящегося или предполагаемого к постройке дома (квартиры) как будущего имущества невозможна, потому что до создания имущества и его регистрации у него отсутствует правообладатель.

До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

Будущий (недостроенный) дом (квартира) в данном случае не является объектом вещных прав (вещью), а есть лишь объект обязательств по строительству. Т.е. компания-застройщик берёт на себя обязательство построить дом в оговоренный срок.

Схема действий застройщика выглядит так: строительная компания инициирует регистрацию самостоятельного юридического лица, которое приобретает функции заказчика строительства и оформляет проектно-сметную документацию, а также заключает договор подряда на строительство с упомянутой строительной компанией.

В связи с этим между заказчиком строительства и строительной компанией (подрядчиком) возникают взаимные обязательства: подрядчик – обязан построить дом, заказчик – имеет право получить этот дом в собственность по окончанию строительства. Т.е. у заказчика строительства возникает имущественное право на будущий объект недвижимости.

Одновременно с этим у заказчика строительства возникает право требовать от строительной компании, чтобы она построила и передала ему многоквартирный дом.

Именно этими правами заказчик собирается «поделиться» с инвестором. Сделать это ему позволяет гражданское законодательство Украины.

Согласно ч. 4 ст. 12 ГКУ лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу, кроме случаев, установленных законом. В нашем случае договор будет возмездным, т.к. согласно ч. 2,3 ст. 656 ГКУ имущественные права и право требования могут быть предметом договора купли-продажи.

Поэтому заказчик продает свои права инвестору одним из следующих способов:

• заключить договор купли-продажи имущественного права, воспользовавшись ч. 2 ст. 656 ГКУ;
• заключить соглашение о купле-продаже (уступке) права требования, воспользовавшись ч. 3 ст. 656 ГКУ.

Законодатель также предоставляет заказчику право объединить эти варианты: например, предметом договора будут имущественные права, а способ исполнения – уступка права требования с уведомлением о ней должника (подрядчика).

За счет привлеченных средств заказчик производит оплату подрядчику.

Имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, являются довольно эффективным средством обеспечения при кредитовании разнообразных жилищных проектов.

Так, момент возникновения имущественных прав у лица определяется в соответствии со статьей 328 ГКУ, а именно на основаниях, определенных сделками. Причем это может быть любая сделка, определяющая наличие таких имущественных прав, в том числе и права требования лица по обязательствам, в которых оно является кредитором. Моментом обретения права собственности на имущественные права является момент, который обусловлен соответствующей сделкой.

Обусловленное право приобретения в будущем прав собственности на недвижимое имущество и есть тем имущественным правом, которое является предметом ипотечного договора согласно ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» №898-IV от 05.06.2003 г.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)