Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Ключевыми нормативно-правовыми актами в системе законодательства Украины про опционы являются: Гражданский кодекс Украины № 435-IV от 16.01.2003 г. и Закон Украины «О государственном регулировании ринка ценных бумаг в Украине» № 448/96-ВР от 30.10.1996 г.

Гражданский кодекс дал определение опционам как производным ценным бумагам (деривативам), механизм выпуска и обращения которых связан с правом на приобретение или продажу на протяжении срока, определённого договором (контрактом), ценных бумаг, других финансовых и/или товарных ресурсов.

Также деривативы регулируются нормами Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» № 334/94-ВР от 28.12.1994 г. Данный закон определяет их виды (форвардные контракты, фьючерсные контракты, опционы; товарные, фондовые и валютные деривативы), место в системе объектов налогообложения и особенности налогообложения операций с ними.

Но наибольшее значение в сфере выпуска и оборота производных имеет Постановление Кабинета Министров Украины от 19.04.1999 г. № 632 «Об утверждении Положения про требования к стандартной (типовой) форме деривативов», которым установлены стандартные (типовые) реквизиты деривативов.  Требование к проведению регистрации выпуска и порядка оборота фондовых деривативов, предложенных к открытой продаже, установлено решением ГКЦБФР от 24.06.1997 г. № 13, которым утверждены Правила выпуска и оборота фондовых деривативов.

Отдельным вопросам выпуска и оборота именно опционов посвящено решение ГКЦБФР от 13.04.1999 г. № 70 «Об упорядочении выпуска и оборота деривативов».

Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» определяет опцион как стандартный документ, удостоверяющий право приобрести (продать) ценные бумаги (товары, денежные средства) на определенных условиях в будущем, с фиксацией цены на время заключения такого опциона или на время приобретения по решению сторон контракта.

Первый продавец опциона (эмитент) несет безусловное и безотзывное обязательство относительно продажи ценных бумаг (товаров, средств) на условиях заключенного опционного контракта. Любой покупатель опциона имеет право отказаться в любой момент от приобретения таких ценных бумаг (товаров, средств). Претензии касательно ненадлежащего выполнение или невыполнение обязательств опционного контракта могут предъявляться исключительно эмитенту опциона. Опцион может быть продан без ограничений другим лицам в течение срока его действия.

Согласно же решения ГКЦБФР от 24.06.1997 г. № 13 опцион является стандартным документом, составленным как стандартизированный контракт, закрепляющий право (но не обязательство) его собственника на приобретение у эмитента опциона в указанный срок, определенное количество базового актива по зафиксированной при заключении опциона цене.

Другими словами, опцион – это контракт по которому продавец предоставляет покупателю право купить определенный актив в рамках определенного времени по заранее оговоренной цене.

Укажем основные ключевые моменты применения опциона (опционного контракта) в строительстве:

• опцион позволяет его собственнику заключить договор купли-продажи базового актива (доли или части объекта недвижимости) по цене, которая закреплена в опционе;
• цена договора купли-продажи недвижимости не меняется с течением времени;
• опцион отображает имущественное право требовать от его эмитента исполнения своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости;
• плата за опцион (опционная премия) является доходом эмитента опциона (но не платой за приобретаемую недвижимость);
• плата по договору купли-продажи недвижимости перечисляется эмитенту опциона при передаче самого объекта (если иного не установлено сторонами в договоре). При продаже опциона расчет за приобретаемую недвижимость не производится.

Таким образом, опцион для застройщика - это возможность оптимизировать валовой доход и отодвинуть оплату НДС до момента продажи недвижимости.

Опцион для инвестора – это право приобрести недвижимость по фиксированной цене в будущем, застраховавшись от возможного ее подорожания. Конечно, за такое право придется заплатить премию застройщику.

Необходимо заметить, сто с юридической точки зрения, опционы для инвестора – неоднозначный инструмент. С одной стороны, его можно трактовать как договор на выполнение строительных работ, с другой – как протокол о намерениях. К тому же порядок обращения опционов регулируется нормативными актами ГКЦБФР, а не законами.

В любом случае купля-продажа квартиры по таким опционам состоится только после окончания строительства. Поэтому если застройщик не выполнил свои обязательства, с него можно в лучшем случае взыскать уплаченную премию опциона и моральный ущерб за невыполнение условий договора.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)