Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) впервые были созданы ещё в СССР. В Советском Союзе ЖСК – это кооперативная организация рабочих и служащих, создаваемая для строительства и эксплуатации за свой счёт в городах и посёлках городского типа благоустроенных жилых домов.

Первые были созданы в 1921 г. в форме жилищно-арендных товариществ, рабочих жилищно-строительных товариществ и общегражданских жилищно-строительных товариществ, причём для рабочих товариществ государство устанавливало финансовые и другие льготы.

Эти товарищества были ликвидированы в 1937, а построенные ими дома переданы в жилой фонд местных Советов депутатов трудящихся. В 1958 Совет Министров СССР принял постановление о целесообразности создания ЖСК для ускорения темпов строительства.

Особо широкое развитие ЖСК получили после принятия постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве" (СП СССР, 1962, № 12, ст. 93) и постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 "О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства" (СП СССР, 1964, № 25, ст. 147).

Далее их деятельность была урегулирована в Жилищном кодексе СССР в 1983 г.

В современной Украине деятельность кооперативов регулируется Жилищным кодексом Украинской ССР №5464-Х от 30.06.1983 г. (ЖКУ), который позволяет членам кооператива строить жилье на взносы, а также Законом Украины «О кооперации» №1087-IV от 10.07.2003 г.

То есть имеет право на существование схема, когда по инициативе строительной компании создается кооператив, на который оформляются функции заказчика строительства. Члены кооператива вносят паевые взносы, за счет которых формируется имущество кооператива и соответственно производится финансирование работ. Между строительной компанией и кооперативом заключается договор подряда.

По законодательному определению кооперативом является основанное на членстве объединение граждан (юридическое лицо), созданное для совместной хозяйственной и другой деятельности с целью улучшения своего экономического состояния. ЖСК по своему типу является обслуживающим кооперативом, т. е. создаваемым для предоставления услуг преимущественно членам кооператива, а также другим лицам с целью осуществления их хозяйственной деятельности.

Для создания кооператива на начальном этапе необходимо наличие трех участников (как физических, так и юридических лиц), которые на учредительном собрании принимают решение о создании ЖСК. При этом на собрании нужно утвердить список членов кооператива и устав.

Cхема работы любого кооператива (в т. ч. ЖСК) предполагает объединение юридических и физических лиц с целью достижения уставных целей кооператива. В нашем случае цели можно сформулировать следующим образом:

• для повышения жизненного уровня членов кооператива, защиты их имущественных интересов и социальных прав;
• организации строительства и обеспечения эксплуатации инженерных сетей, жилых домов, объектов социально-культурного, общественного и бытового назначения для удовлетворения нужд членов кооператива.

В зависимости от сферы, в которой будет происходить строительство (многоэтажная застройка, строительство индивидуальных домов, садовое или дачное строительство), эти цели могут быть дополнены и откорректированы.

Для финансового обеспечения достижения указанных целей в ЖСК создается паевой фонд, который согласно законодательству формируется за счет:

• паевых взносов членов кооператива (в т. ч. ассоциированных членов);
• дополнительных паевых взносов.

Это главные финансовые источники, за счет которых будет происходить строительство. Грубо говоря, инвестор паевым взносом оплачивает стоимость своей будущей недвижимости.

Вопрос гарантий инвестора на выбранную им недвижимость урегулирован на сегодняшний день следующим образом.

Как следует из положений ст. 19 Закона Украины «О кооперации», кооператив является владельцем зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов, полученных от ее реализации и осуществления другой предусмотренной уставом деятельности, а также другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом. Это указывает на то, что недвижимость, сооружаемая за счет средств ЖСК, будет являться собственностью кооператива.

Между тем, ст. 384 Гражданского кодекса Украины № 435-IV от 16.01.2003 г. предусматривает, что член ЖСК имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива – и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее. А в случае выкупа квартиры, член ЖСК становится ее собственником.

Кроме этого, Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07. 02. 2005 г. № 7/5 предусматривает возможность оформления права собственности с выдачей свидетельства только тем членам ЖСК, которые полностью внесли свои паевые взносы.

Сопоставление выше приведенных норм приводит нас к следующим выводам:

• здание, построенное кооперативом, является собственностью ЖСК;
• член ЖСК имеет право владеть и пользоваться жилым помещение в этом здании, а при согласии кооператива – распоряжаться им;
• член ЖСК имеет возможность выкупить такое помещение и стать его полноценным собственником;
• свидетельство о праве собственности на жилое помещение в построенном здании выдается на имя члена ЖСК, который полностью внес свой пай.

Сооружение дома не завершающая стадия деятельности кооператива, а только первоначальный этап, поскольку в дальнейшем на кооператив возлагается обязанность по обеспечению эксплуатации построенного дома. Законодательством предусмотрено, что ЖСК могут также приобретать подлежащие капитальному ремонту и реконструкции жилые дома, осуществлять их ремонт, реконструкцию и последующую эксплуатацию.

Организуются ЖСК либо по территориальному при местных органах исполнительной власти, либо по производственному при предприятиях, учреждениях, организациях, принципу.

Поскольку после окончания строительства кооперативного дома каждому члену кооператива должна быть предоставлена отдельная квартира (ст. 141 ЖКУ), число граждан, вступающих в организуемый кооператив, должно соответствовать количеству квартир в доме, запланированном к строительству. Это положение закреплено и в Примерном уставе ЖСК.

На основании заявлений граждан, состоящих на кооперативном учете, с соблюдением установленной очередности органы исполнительной власти на местах или администрация предприятия совместно с профкомом составляют списки граждан, вступающих в данный кооператив, и членов их семей и проводят общее собрание граждан, на котором принимается решение об организации кооператива.

Решение собрания и список вступающих в кооператив утверждается местным органом исполнительной власти. При этом с учетом заявлений граждан и исходя из требований Примерного устава в части предельного размера жилой площади и количества комнат, определяются типы квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т. д.), которые будут предоставляться. На этом этапе решается вопрос только о типе квартиры. Ее номер и размер площади становятся известны позднее после распределения квартир между членами кооператива.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК распределение квартир между членами кооператива производится перед сдачей дома в эксплуатацию. На этом (втором) этапе на основании решения, принятого при организации кооператива, выносится решение о предоставлении члену кооператива конкретной квартиры того типа, который был определен первоначально. Следует подчеркнуть, что в соответствии с Примерным уставом ЖСК первоначально принятое решения о выделении члену кооператива квартиры определенного типа может быть пересмотрено только при наличии просьбы об этом самого члена кооператива.

Распределение квартир является компетенцией общего собрания членов кооператива. Споры о распределении жилья между членами ЖСК судам не подведомственны.

Решение о распределении принимается большинством не менее 3/4 голосов присутствующих на собрании членов кооператива.

Метод распределения квартир Примерным уставом не определен. На практике в некоторых случаях распределение поручается правлению кооператива, инициативной группе или же специально создаваемой для этого комиссии, предложения которых впоследствии рассматриваются и утверждаются общим собранием.

Наиболее часто квартиры в кооперативных домах распределяются по жребию. Жеребьевка производится по группам между членами кооператива, имеющими право согласно первоначально принятому решению на получение квартиры данного типа. Иногда она проходит в два этапа вначале определяется очередность, по которой будет тянуться жребий с номером квартиры данного типа, а затем тянутся сами жребии.

При распределении квартир существенную роль играют поправочные коэффициенты к стоимости квартир, которые в соответствии с Примерным уставом ЖСК (п. 12) могут быть введены до распределения квартир. В результате их применения квартиры, расположенные на неудобных этажах, с худшей ориентацией и т. п. оплачиваются ниже их строительной стоимости.

Завершающей стадией организации ЖСК является созыв общего собрания, на котором избираются правление и ревизионная комиссия. Собрание утверждает также согласованные с местными властями и строительной организацией проект и сводную смету и устанавливает размер вступительного взноса.

Граждане считаются членами кооператива с дня регистрации. Поэтому пересмотр утвержденного списка членов кооператива после регистрации не допускается. Вопрос об исключении из кооператива может быть решен только при наличии предусмотренных законодательством оснований и в установленном порядке.

Контроль за деятельностью ЖСК, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, осуществляют местные органы исполнительной власти.

ЖСК на бирже недвижимости существует уже давно, и показал себя довольно надежным способом получения жилья. Цена на квартиру в доме, возведенном кооперативом, может быть в два раза ниже рыночной, ко всему прочему, платить за квартиру можно постепенно по мере строительства дома.

Помимо небольшой цены квартир у кооператива имеется еще один плюс – в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 20 октября 1992 г. "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" предусмотрено предоставление членам ЖСК льготных кредитов. Кредиты предоставляются ЖСК на строительство жилых домов в размере 90% стоимости строительства дома на срок до 30 лет с ежегодным погашением равными частями. Члены ЖСК, общие годовые расходы которых на погашение кредита с учетом процентной ставки превышают 20% совокупного годового дохода семьи, пользуются льготным государственным кредитом с оплатой 3% годовых. Льготные кредиты предоставляются также другим категориям граждан, которым эти льготы установлены в соответствии с действующим законодательством.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)