Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

С введением в обращение ценных бумаг (облигаций) строительный рынок и его участники приобрели элементы фондового рынка. Эмитенты облигаций, их продавцы и инвесторы стали регулировать свою деятельность законодательством о ценных бумагах и фондовом рынке.

Согласно Закона Украины ««О ценных бумагах и фондовом рынке» № 3480-IV от 23.02.2007 г. oблигация – ценная бумага, которая удостоверяет внесение её собственником средств, определяет отношения займа между собствеником облигации и эмитентом, подтверждает обязательства эмитента вернуть собственнику облигации её номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и виплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.

Предприятие-эмитент в установленном Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку порядке может размещать следующие виды облигаций:

• Дисконтные облигации – облигации, размещаемые по цене ниже их номинальной стоимости. Разница между ценой приобретения  и номинальной стоимостью облигаций выплачивается владельцу облигаций при ее погашении и составляет доход (дисконт) по облигациям. Получение дохода предусматривается один раз в момент погашения облигации.
• Целевые облигации – облигации, исполнение обязательств по которым производится товарами и/или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций. При погашении облигации предусматривается получение единицы товара и/или услуги.
• Процентные облигации – облигации, по которым проводится выплата процентных доходов. Предполагает регулярное получение дохода в период обращения облигаций. 

Целевые (беспроцентные) облигации

Целевые (беспроцентные) облигации получили широкое распространение по привлечению средств в строительство. Важно понимать, что облигация устанавливает отношения займа, долговые обязательства, между ее собственником и эмитентом. Отличием целевой облигации является тот факт, что обеспечение обязательств эмитента по ним разрешается товарами или услугами. В рассматриваемых случаях такими товарами (услугами) будут являться жилые площади, выраженные в м2.

Целевые облигации могут выпускаться:

• в документарной и бездокументарной форме. При документарной форме изготавливаются специальные бланки сертификатов облигаций, при бездокументарной форме выпуск удостоверяет глобальный сертификат, облигации хранятся на счетах в ценных бумагах;
• именными и на предъявителя. Собственником облигаций на предъявителя является лицо - держатель облигации; именные облигации передаются путем переуступки прав на ценную бумагу с указанием конкретного собственника;
• со свободным и ограниченным обращением. При ограниченном обращении облигации распространяются среди определенного «закрытого» круга лиц, при открытых продажах ограничения не предусмотрены;
• без и с дополнительным обеспечением. Облигации считаются дополнительно обеспеченными, если эмитент заключил соответствующие договора поручения или страхования рисков непогашения облигаций.

Целевые облигации имеют ряд преимуществ по сравнению с иными формами финансирования жилья:

1. выпуск является легальной схемой финансирования строительства;
2. операции по выпуску облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость;
3. облигации являются «реальным» имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке (возможность получения кредита под залог ценных бумаг);
4. у собственника именных облигаций в бездокументарной форме отсутствует риск утраты облигаций, в том числе в связи с противоправной деятельностью третьих лиц; хранение облигаций осуществляется на счетах в ценных бумагах у депозитария - организации, осуществляющей деятельность относительно хранения бездокументарных ценных бумаг и др.

Кроме этого:

• отсутствие обязательного обеспечения;
• возможность финансирования долгосрочных проектов;
• объем привлекаемых средств, процентная ставка по ним, сроки выплаты процентов определяются эмитентом самостоятельно в зависимости от стратегии развития и конъюнктуры рынка капиталов;
• возможность гибкого администрирования привлеченных средств с целью уменьшения затрат на обслуживание займа;
• создание положительной публичной кредитной истории, позволяющей удешевить последующие заимствования на внешнем рынке капитала;
• минимизация степени влияния кредитора на деятельность компании (распределенный кредитор, облигации не дают кредитору права голоса);
• минимизация риска вероятности досрочного истребования средств в полном объеме (распределенный кредитор).

К положительным моментам такой схемы для инвестора можно отнести то, что инвестору представилось право на получение особой информации об эмитенте – изменениях, которые состоялись в его хозяйственной деятельности и которые могут влиять на стоимость ценных бумаг или размер дохода по ним. К такой информации может быть отнесена, например, информация о принятии общим собранием эмитента решения об изменении прав собственников ценных бумаг, реорганизации эмитента, аресте его банковских счетов, приостановлении его деятельности и проч. Такая информация на протяжении недели в обязательном порядке будет размещена на официальном сайте ГКЦБФР.

И всё же рискнём дать несколько советов инвестору. Прежде всего мы советуем быть очень внимательными: перед те как купить, нужно проанализировать взаимоотношения эмитента облигаций и непосредственно застройщика, если это разные компании. Зарегистрировать выпуск и реализовать ценные бумаги, в принципе, может любое юридическое лицо, не имеющее отношения ни к земельному участку, ни к строительству здания.

Также проверяйте тщательнейшим образом самого застройщика. Застройщику, чтобы брать деньги от инвесторов, достаточно иметь прошедший процедуру утверждения и согласования в соответствующих инстанциях проект строительства, государственный акт о пользовании землей, разрешение на строительные работы и на начало этих работ. А в соответствии с действующим законодательством любое юридическое лицо, независимо от стоимости его активов и размера уставного фонда, имеет право эмитировать облигации на любую сумму.

Единственное ограничение суммы эмиссии облигаций: в соответствии с ч. 2 ст. 158 ГК Украины установлено для акционерных обществ, имеющих право выпускать облигации на сумму, которая не превышает размера уставного капитала или размера обеспечения, которое предоставляется обществу с этой целью третьими лицами. Как известно, размер уставного капитала акционерного общества не должен быть меньше, чем 1250 минимальных заработных плат, что на сегодняшний день составляет чуть больше 756 тыс. грн. Таким образом, семьсот тысяч гривен и будут являться реальным обеспечением прав всех инвесторов, каждый из которых вложил в будущую квартиру в среднем $100 тыс.

Уставной капитал, скажем, общества с ограниченной ответственностью ещё меньше. Он соответствует 100 минимальным заработным платам, что на сегодня составляет чуть больше 60 тысяч грн. Кроме этого, он может быть сформирован за счет имущественных вкладов, для которых проведение оценки не обязательно, а значит и заявленные 60 тысячи уставного фонда вполне могут быть «виртуальными»…

Впрочем, если застройщик (эмитент облигаций) сформировал солидный уставный фонд, сопоставимый с объемом привлеченных средств инвесторов, то степень обеспеченности прав инвесторов значительно повышается. И с таким застройщиком уже можно иметь дело.

Кроме того, инвестору следует помнить, что для облигаций установлен конкретный период обращения. И если держатель облигаций не предъявил их к погашению в срок, то застройщик освобождается от обязанности обменять облигации на товар, то есть, квартиру. В этом случае инвестор, он же владелец облигаций может рассчитывать на денежную компенсацию в размере номинальной стоимости облигации, которая может быть равной стоимости 1 кв. м. которая была на тот момент, когда облигации покупались.

Механизм приобретения в собственность объекта недвижимости через приобретение и дальнейшее погашение (обмен) облигаций выглядит следующим образом.

Застройщик объекта с целью привлечения дополнительных средств проводит выпуск именных беспроцентных (целевых) облигаций – ценных бумаг, подтверждающих внесение их владельцами денежных средств, а также своих обязательств по выплате номинальной стоимости этих облигаций в предусмотренный срок.

Как правило, облигации имеют бездокументарную форму и хранятся в электронном виде у хранителя – коммерческом банке или у торговца ценными бумагами, который имеет лицензию на хранение и обслуживание обращения ценных бумаг и операций эмитента с ценными бумагами на счетах в ценных бумагах, при этом инвестор имеет право самостоятельно определить хранителя ценных бумаг. При заключении договоров продажи ценных бумаг целесообразным будет согласиться с продавцом ценных бумаг и принять единого их хранителя.

Для осуществления покупки облигаций между инвестором (депонентом) и хранителем заключается договор на открытие счета в ценных бумагах. Для открытия такого счета инвестор представляет следующую информацию:

• заявление на открытие счета;
• информационную анкету;
• копию паспорта;
• копию справки о присвоении идентификационного кода;
• карточку с образцами подписи.

Депонент имеет право назначить управляющего счетом в ценных бумагах или распорядителя.

В приложении к договору на открытие счета в ценных бумагах Хранитель указывает перечень и стоимость предоставляемых услуг.

Подтверждением открытия счета в ценных бумагах является Справка об открытии счета.

Следующим шагом инвестора становится заключение договора-купли продажи непосредственно ценных бумаг.

Прежде всего, следует помнить, что за покупкой ценных бумаг стоит их особенность – быть погашенными (обмененными) на оговоренные заранее площади. Пакеты облигаций формируются в неделимые, так называемые, лоты. Их размеры и характеристики определяются самим эмитентом и, как правило, устанавливаются равными объектам недвижимости (квартирам или другим нежилым помещениям).

В предмете договора продавец дает полную характеристику лота, который приобретается инвестором. В нем указывается:

• вид ценных бумаг;
• эмитент;
• серия;
• номинальная стоимость;
• количество облигаций (размер лота);
• сроки его погашения;
• проч.

В этой же статье продавец указывает характеристики объекта недвижимости, который инвестор имеет право получить после полного выкупа лота и его обмена. К таким характеристикам относится:

• точное описание объекта недвижимости;
• адрес объекты строительства, его номер, в котором расположен объект недвижимости;
• номер объект недвижимости (например, номер квартиры);
• этаж;
• количество комнат;
• общая площадь объекта
• проч.

В цене договора продавец указывает цену одной облигации, которая, как правило, «привязывается» к курсу доллара США, при этом цена лота исчисляется путем умножения цены одной облигации на количество облигаций в лоте. Пересмотру цены облигаций (в случае колебаний курса) подлежат лишь неоплаченные ценные бумаги. Продавец указывает формулу перерасчета цены в связи с курсовыми изменениями.

Часто продавец допускает возможность рассрочки или выплаты равными частями стоимости лота, при этом первый платеж составляет 20-30% его стоимости.

Полностью оплаченный пакет облигации (лот) зачисляется покупателю на его счет в ценных бумагах. С момента зачисления ценных бумаг на счет инвестор является полноправным собственником лота. Подтверждением права собственности на ценные бумаги является выписка со счета в ценных бумагах, которую хранитель обязан предоставить их владельцу

Часто подписание договора купли – продажи ценных бумаг сопровождается подписанием договора участия в строительстве или договора бронирования квартиры.

Учитывая, что инвестору предлагаются к продаже целевые облигации, погашение которых неразрывно связано со строительным процессом и его успешным завершением, покупателю ценных бумаг важно знать условия строительства, сроки его завершения, перечень работ, который будет выполнен в жилом помещении и т.д.

В договоре на участие в строительстве стороны – застройщик (он же эмитент) и инвестор определяют объект строительства и его данные, объект недвижимости, детальный перечень работ который будет выполнен на объекте недвижимости, порядок передачи (обмена/погашения) облигаций, сроки выполнения строительно-монтажных работ, порядок ввода в эксплуатацию объекта строительства и проч.

Процедура погашения облигаций, как правило, самостоятельно устанавливается продавцом. Иногда инвестору предлагается подписать новый договор купли-продажи объекта недвижимости, при котором расчет осуществляется полностью оплаченными облигациями, а часто предлагается к подписанию просто Акт погашения облигаций.

Конечную стоимость объекта недвижимости, равно как и его площадь, стороны могут определить после процедуры контрольных обмеров БТИ и регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества. На основании обмеров составляется Технический паспорт объекта, в котором и отражается точная площадь объекта. В случае отличия площади (после проведения обмеров) от начально заявленной продавцом в большую сторону покупатель должен доплатить дополнительные метры, согласно установленного продавцом облигаций порядка. В противном случае, продавец облигаций обязан вернуть покупателю стоимость фактически переплаченных и непредоставленных площадей.

Порядок выпуска облигаций открытого типа регулируется Положением про порядок осуществления эмиссии облигаций предприятий и их обращения, утвержденным решением ГКЦБФР №322 от 17.07.2003 г.

В случае открытого (публичного) размещения облигаций эмиссия осуществляется по таким этапами:

1. принятие решения об открытом (публичном) размещении облигаций органом эмитента, уполномоченным принимать такое решение;
2. представление заявления и всех необходимых документов для регистрации выпуска облигаций и проспекта их эмиссии;
3. регистрация ГКЦБФР выпуска облигаций и проспекта их эмиссии, выдача временного свидетельства о регистрации выпуска облигаций;
4. принятие в случае необходимости решения о привлечении андеррайтера(-ов) к размещению облигаций органом эмитента, уполномоченным принимать такое решение, кроме случаев наличия предварительно заключенного договора(-ив) из андеррайтером(-ами);
5. присвоение облигациям международного идентификационного номера;
6. заключение с депозитарием договора об обслуживании эмиссии облигаций или с регистратором о ведении реестра владельцев именных облигаций (в случае отсутствия таких договоров),  кроме случаев, когда учет прав за ценными бумагами ведет эмитент в соответствии с законодательством, или облигации размещаются на предъявителя, или при наличии предварительно заключенных договоров;
7. изготовление сертификатов ценных бумаг в случае размещения облигаций в документарной форме существования или размещения глобального сертификата (в случае эмиссии облигаций в бездокументарной форме существования);
8. раскрытие информации, которая содержится в зарегистрированном проспекте эмиссии облигаций, путем опубликования проспекта эмиссии облигаций в полном объеме в официальном печатном издании ГКЦБФР не менее как за 10 дней до начала открытого (публичного) размещения ценных бумаг;
9. открытое (публичное) размещение облигаций, которое осуществляется в срок, отмеченный в решении о размещении облигаций и проспекте их эмиссии;
10. утверждение результатов открытого (публичного) размещения облигаций органом эмитента, уполномоченным принимать такое решение;
11. представление отчета о результатах открытого (публичного) размещения облигаций;
12. регистрация ГКЦБФР отчета о результатах открытого  (публичного) размещения облигаций;
13. получение свидетельства о регистрации выпуска облигаций;
14. раскрытие информации, которая содержится в зарегистрированном отчете о результатах открытого (публичного) размещения облигаций, путем опубликования отчета в том же официальном печатном издании ГКЦБФР, в котором был опубликованный проспект эмиссии этих облигаций, не позже чем через 15 рабочих дней из даты регистрации отчета о результатах размещения облигаций (серии облигаций);
15. предоставление эмитентом к депозитарию, с которым заключен договор об обслуживании эмиссии облигаций и оформлен глобальный сертификат, или регистратору, с которым заключен договор о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг (кроме случаев, когда учет прав за облигациями ведет эмитент),  копии свидетельства о регистрации выпуска облигаций.

Открытое (публичное) размещение облигаций предусматривает предложение облигаций не меньше чем ста  юридическим и/или физическим лицам. Облигации, которые предлагаются для открытого (публичного) размещения, являются такими, которые свободно обращаются. Первыми и следующими владельцами таких облигаций могут быть любые юридические и/или физические лица.

Срок открытого (публичного) размещения облигаций не может превышать одного года с даты начала размещения.

Дисконтные облигации

Дисконтные облигации – это способ продажи готовой недвижимости с привлечением денежных средств на этапе строительства в ценные бумаги.

Использование данного вида облигаций даёт ряд преимуществ. Прежде всего для застройщика – это возможность построить грамотную налоговую политику предприятия: валовые затраты накапливаются опережающими темпами по сравнению с валовыми доходами. Аналогично и с НДС: налоговый кредит появляется на предприятии раньше, чем налоговые обязательства.

Также это:

• Возможность приостановить строительный проект на срок до 10 лет без возникновения у эмитента или застройщика обязательств перед инвесторами по возврату вложенных средств;
• Возможность выхода застройщика из проекта путем досрочного погашения облигаций и возврата номинальной стоимости облигаций инвесторам;
• Возможность многоразового и многофункционального использования инструмента, даже если не удастся реализовать строительный проект;
• Возможность привлечения средств от третьих лиц на любом этапе строительства.

Дисконтные облигации размещаются по цене ниже номинала, а погашаются по цене номинала. Размер дисконта – плата эмитента за использование денежного ресурса.

Для инвестора такие облигации хороши тем, что при погашении дисконтных облигаций инвестор вправе потребовать возврата номинальной стоимости, которая позволяет вернуть вложенные средства в полном объеме. Более того – есть вероятность получить доход, правда только в виде дисконта.

Кроме этого, инвестор может потребовать от застройщика дополнительного обеспечения в виде ипотеки имущественных прав на выбранную им квартиру, что позволит в случае неплатежеспособности застройщика или эмитента обратить взыскание на квартиру.

И, наконец, инвестор, не дожидаясь погашения облигаций, может ими беспрепятственно распоряжаться (отчуждать, дарить, предоставлять в обеспечение своих обязательств).

Процентные облигации

Процентные облигации получили наибольшее распространение в финансовом секторе и торговле. Выпуск таких облигаций могут себе позволить лишь немногие застройщики, у которых безупречная репутация. Однако, политические и экономические риски, существующие сегодня в Украине, к сожалению, не прибавляют уверенности инвесторам.

Выбор данного механизма финансирования строительных проектов имеет существенное преимущество: застройщик может реализовывать жилье не в процессе строительства, а по его окончанию. Однако следует отметить, что данный механизм целесообразен для застройщика лишь в случае, если темпы роста цены 1 кв. м в процессе строительства выше ставки банковского кредита.

В таком случае застройщик получит дополнительную прибыль, в противном - рентабельность его проекта будет ниже запланированной.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)