Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

В сложившейся на сегодняшний день ситуации для инвестирования в строительство коттеджного городка возможно применить любую из 11 схем финансирования. Остаётся лишь выбрать оптимальную.

Наиболее простой на наш взгляд является схема с использованием договоров купли-продажи и поручительства. Суть её такова.

Лицо, желающее приобрести коттедж в коттеджном посёлке (он же инвестор или покупатель), обращается в компанию-собственницу земельного участка (она же будет выступать заказчиком строительства и продавцом земельных участков). Назовем её компания-застройщик.

Данная компания владеет крупным участком земли (например 2 га), который разбит на части (скажем по 10 соток) в соответствии с генеральным планом застройки коттеджного посёлка. Инвестор (покупатель) заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи земельного участка и приобретает свои 10 соток в собственность.

После этого инвестор (покупатель) заключает договор поручительства с компанией-застройщиком (заказчиком строительства), в котором поручает этой компании построить на его участке коттедж. Компания-застройщик обязуется построить коттедж в оговоренный срок, для чего нанимает подрядную организацию.

После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию инвестор (покупатель) заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи коттеджа, на основании которого оформляется право собственности на коттедж.

Ту же самую операцию можно провести и с заёмными средствами. В этом случае в схеме появляется ещё один участник – банк.

Итак, в процессе кредитования принимают участие следующие стороны:

1. Банк (кредитор);
2. Строительная компания – подрядная организация (поверенный);
3. Компания-Застройщик – собственник земельного участка (продавец);
4. Инвестор (покупатель/должник).

Банк – финансовое учреждение, созданное по законодательству Украины и имеющее все необходимые лицензии и разрешения на осуществление кредитования, а также иного банковского обслуживания Покупателей.

Строительная компания – юридическое лицо, созданное по законодательству Украины и выступающее в качестве поверенного со стороны Инвестора (покупателя), на которое Договором поручительства налагаются обязательства по выполнению от имени и за счёт Инвестора (покупателя) работ по организации строительства и строительству коттеджей, а также обязательства по предоставлению Покупателю всей документации, необходимой для оформления и регистрации права собственности на коттедж.

Компания-застройщик (продавец) – юридическое лицо, в частной собственности которого находятся необходимые под застройку участки земли.

Инвестор (покупатель) – физическое лицо, заинтересованное в приобретении коттеджа в загородном посёлке.

Сам же процесс кредитования можно разделить на несколько этапов.

Этап I. Строительная компания и Покупатель согласовывают исходные данные строительства коттеджа, которые станут основанием при составлении (оформлении) разрешительной документации, включая перечень строительных работ, а также место расположения, размер и другие данные касательно земельного участка.

Этап II. Между Покупателем и Компанией-застройщиком (продавцом) земельного участка заключается предварительный договор купли-продажи, по которому Покупатель выплачивает продавцу авансовый платёж за земельный участок. Договор подлежит нотариальному заверению.

Этап III. Между Покупателем и Строительной компанией заключается договор поручения, по которому Покупатель выплачивает Строительной компании авансовый платёж за коттедж. Договор подлежит нотариальному заверению и оформляется одновременно с предварительным договором купли-продажи.

Этап IV. Покупатель обращается в Банк для рассмотрения вопроса о предоставлении ему кредита.

После предоставления Покупателем заявления определённого образца и соответствующего пакета документов, Банк проводит предварительный и окончательный анализы предоставленной информации.

Предварительный анализ проводится Банком для того, чтобы установить уровень кредитоспособности Покупателя. Он может проводится после подписания предварительного договора купли-продажи, и его результаты оформляются соответствующим предварительным решением о предоставлении кредита. Банк проводит анализ и принимает предварительное решение о предоставлении кредита в среднем не позднее 3 (трёх) рабочих дней.

Окончательный анализ проводится Банком для того, чтобы установить возможность обеспечения исполнения Покупателем кредитного договора, и его результаты оформляются окончательным решением о предоставлении кредита. Срок проведения окончательной экспертизы в среднем составляет около 2 (двух) рабочих дней.

Банк в большинстве случаев оставляет за собой право требовать от Покупателя предоставления дополнительных активов (материальных либо нематериальных).

Этап V. Выдача кредита Покупателю осуществляется в форме кредитной линии 2 (двумя) траншами:

◊ первый транш выдаётся на оплату стоимости земельного участка.

До момента выдачи Покупателю первого транша должны быть осуществлены следующие действия:

1. полностью и окончательно достигнуто согласие между Покупателем и Строительной компанией по всем исходным данным строительства коттеджа. Фактом, подтверждающим достижение согласия, является соответствующим образом оформленный договор поручительства.
2. проплачен авансовый платёж за земельный участок.
3. начато оформление разрешительной документации на строительство коттеджа. Фактом, подтверждающим начало оформления данной документации, является подача в соответствующий местный совет заявления на утверждение проекта застройки земельного участка.
4. оформленные Продавцом справки по земельному участку.
5. между Покупателем и Продавцом земельного участка заключён договор купли-продажи земельного участка.
6. между Покупателем и Банком заключён договор на предоставление кредита.
7. между Банком и Покупателем заключён ипотечный договор о передаче Банку земельного участка.
8. между Банком, Покупателем и Строительной компанией заключён договор поручительства.

Выдача первого транша осуществляется Банком в безналичной форме с перерасчётом в пользу Продавца земельного участка.

◊ второй транш выдаётся на оплату стоимости работ по строительству коттеджа.

До момента выдачи Покупателю второго транша должны быть осуществлены следующие действия:

1. оформление и предоставление Банку разрешительной документации на строительство;
2. оплата Покупателем второго авансового платежа на расчётный счёт Строительной компании;
3. заключение между Банком и Покупателем ипотечного договора, по которому Покупатель предоставляет Банку имущественные права на коттедж.

Выдача второго транша осуществляется Банком в безналичной форме путём его перерасчёта на расчётный счёт Компании-Застройщика.

В случае изменения цен на рынке земли и коттеджных посёлков в сторону увеличения, Банк оставляет за собой право потребовать от Покупателя доплату на соответствующую сумму.

Также для финансирования строительства коттеджных посёлков можно использовать ЖСК, в которых каждый член кооператива строит или заказывает строительство своего жилья. При небольшом количестве членов эта схема действительно оправдывает себя.

Однако есть и большой минус – корпоративное управление. Какой бы паевой взнос не внес участник кооператива, все равно на общем собрании у него будет один голос. Кроме того, теоретически возможны ситуации нецелевого использования средств правлением кооператива.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)