Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Приобретение вторичной жилой недвижимости имеет свои особенности.

Поскольку жилая недвижимость уже существует, как объект гражданского права, она должна иметь правоустанавливающий документ, которым является свидетельство о праве собственности, различные гражданско-правовые договора (купли-продажи, дарения, мены и т.д.), свидетельство о праве на наследство и другие.

Указанные правоустанавливающие документы должны пройти государственную регистрацию, которую в настоящий момент осуществляют БТИ и занесены в реестр прав собственности на недвижимое имущество. После внесения правоустанавливающего документа в реестр, выдается извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Осуществление сделки купли-продажи или иного договора отчуждения объекта недвижимости происходит исключительно в присутствии нотариуса (государственного или частного). Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Для заверения сделки нотариусу предоставляются:

• оригиналы документа удостоверяющего личность – паспорт и идентификационный номер продавца и покупателя;
• оригинал правоустанавливающего документа и извлечения о регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
• оригинал извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество (справка-характеристика), которое удостоверяет право собственности на объект недвижимости и его состояние на момент проведения сделки, выдается МБТИ и действительно в течение 3-х месяцев;
• в случае, если объект находится в общей совместной собственности супругов или приобретается лицом, состоящим в браке, необходимо присутствие второго супруга (при этом необходимо предоставить нотариусу оригинал свидетельства о браке, паспорта и идентификационного номера супруга) или нотариально удостоверенное заявление о даче согласия на отчуждение (приобретение) объекта недвижимости.

Перед удостоверением сделки нотариус проверяет наличие либо отсутствие обременений на объект недвижимости, таких как залог, арест, имущественные права третьих лиц и при отсутствии таковых удостоверяет сделку.

На практике бывают случаи, когда недобросовестный продавец умалчивает о наличии обременений, т.к. ему необходимо продать объект недвижимости в силу каких-либо жизненных ситуаций, например, для погашения кредита взятого в банке.

Потенциальному покупателю предоставляются все необходимые документы для совершения сделки, требуется и получается аванс, который не редко называют задатком и только непосредственно перед сделкой покупатель ставится в известность о наличии запрета на отчуждение и выдвигается условие об уплате всей суммы за квартиру для погашения долга с последующим удостоверением договора купли-продажи.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, покупателю необходимо перед передачей каких-либо денег продавцу и до обращения к нотариусу, проверять обременения на объект недвижимости. Сделать это можно путем получения информации из Единого реестра запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества, который ведется ГП «ИНФОРМАЦИОННЫЙ ЦЕНТР» Министерства юстиции Украины.

Также перед обращением к нотариусу и передачей каких-либо средств продавцу, необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы и технический паспорт на объект недвижимости, поскольку наличие в техническом паспорте отметки о перепланировке, перестройке или пристройке может послужить отказом в удостоверении договора, а возврат аванса может занять много времени.

Необходимо осторожно относится к продаже объектов недвижимости по доверенности, поскольку смерть лица, выдавшего доверенность, прекращает действие доверенности (п. 6 ч. 1 ст. 248 Гражданского кодекса Украины) и хоть нотариус проверит наличие доверенности в реестре доверенностей, сам факт смерти прекращает ее действие. На практике встречались случаи продажи объекта недвижимости от имени умершего лица, что влечет за собой признание такой сделки недействительной.

Если в продаваемом объекте недвижимости проживают или зарегистрированы малолетние либо несовершеннолетние дети, то обязательным документом для заключения договора купли-продажи является разрешение органов опеки и попечительства (опекунского совета).

Причем ребенку не обязательно быть собственником квартиры в целом или его части (доли), достаточно лишь, чтобы он имел право пользования данным имуществом (был прописан/зарегистрирован по адресу объекта недвижимости).

Ну и при заключении договоров купли-продажи недвижимости рекомендуется в договоре указывать реально уплаченную сумму, хотя это и повлечет за собой повышенные «расходы» на уплату налогов. Налог в этом случае платится как процент от стоимости имущества, указанной в договоре.

Однако, в случае признания договора недействительным, возврату подлежит именно сумма, указанная в договоре, а не сумма реально заплаченная за объект недвижимости. При этом апеллировать к нотариусу как к свидетелю сделки бесполезно. Так как нотариус своими полномочиями подтверждает лишь право- и дееспособность сторон договора, а также заверяет наличие оригинальных подписей продавца и покупателя на договоре и то, что эти подписи принадлежат именно сторонам, а ни кому-нибудь другому.

Нотариус не подтверждает факта передачи денег!

Дабы избежать описанных выше недоразумений, целесообразно поручить сопровождение сделки опытному юристу.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)