Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Фонды операций с недвижимостью (ФОН) – пока экзотика для частного инвестора. Первый такой фонд появился в Украине полтора года назад, а всего в нашей стране сейчас около десятка таких фондов.

Отметим, что сама по себе идея ФОН очень неплоха. Инвестор может вложить любую сумму, которая есть в его распоряжении. Таким образом, посредством ФОН можно профинансировать как бы часть квартиры. Причем инвестор получает все преимущества (и риски), которые прилагаются к ценным бумагам.

Деятельность ФОН в Украине регулируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» №978-IV от 19.06.2003 г.

В соответствии с Законом ФОН — это средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами.

ФОН так же создается финансовым учреждением, отвечающим требованиям вышеуказанного Закона, и не является юридическим лицом.

Для создания ФОН финансовое учреждение утверждает Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов ФОН, организует размещение сертификатов путем открытой продажи или непосредственного предложения сертификатов ФОН заранее определенному кругу лиц. ФОН, в отличие от ФФС, создается по каждому отдельному объекту строительства на определенный срок, установленный проспектом эмиссии.

Основными участниками ФОН являются: эмитент сертификатов ФОН, собственник сертификатов ФОН (учредитель управления), управляющий ФОН, застройщик и страховая компания.

Эмитент сертификатов ФОН  –  банк или иное финансовое учреждение, эмитировавшее сертификаты ФОН на основании разрешения об их выпуске. Эмитент может самостоятельно выполнять функции управляющего при условии получения соответствующих разрешений (лицензий).

Собственник сертификатов ФОН (учредитель управления) – лицо, на основании договора поручившее управляющему осуществлять управление ФОН по своему усмотрению в интересах собственника сертификата путем направления средств на цели, указанные в Правилах ФОН и инвестиционной декларации. Лицо становится собственником сертификатов ФОН при условии их оплаты и заключения договора об их приобретении. Собственником сертификатов ФОН может быть любое физическое или юридическое лицо.

Управляющий – это финансовое учреждение, имеющее соответствующее разрешение (лицензию) и от своего имени действующее в интересах учредителей управления имуществом и осуществляющее управление привлеченными средствами.

Застройщиком является лицо, обладающее правом на выполнение функций заказчика строительства и заключившее соответствующий договор с управляющим.

Цель создания ФОН – получение дохода собственниками сертификатов этого ФОН (учредителями управления).

Схематически можно выделить следующие этапы функционирования ФОН:

1) заказ строительства объекта застройщику: осуществляется на основании заключения договора эмитента сертификатов ФОН с застройщиком.

2) выпуск и размещение сертификатов ФОН: для выпуска сертификатов эмитент сертификатов ФОН должен получить разрешение на право осуществления эмиссии, принять решение о выпуске сертификатов, подготовить и зарегистрировать соответствующую информацию и выпуск сертификатов, оформить глобальный сертификат и передать его на хранение депозитарию (в случае бездокументарной формы выпуска), опубликовать информацию о выпуске сертификатов, изготовить бланки сертификатов ФОН (в случае документарной формы выпуска).

Только после проведения вышеуказанных действий эмитент получает право осуществить размещение сертификатов ФОН. Размещение сертификатов ФОН осуществляется путем их открытой или закрытой продажи. При этом продажа производится по ценам, действующим на определенную дату согласно Правилам ФОН.

Выпуск сертификатов ФОН осуществляется на основании следующих нормативных актов:

• Положения о выдаче небанковскому финансовому учреждению – управляющему разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков при создании ФФС вида Б и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов ФОН, утвержденного распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины № 1866 от 29 июля 2004 года;
• Положения о порядке регистрации выпуска сертификатов ФОН, которые выпускаются в бездокументарной форме, информации об их выпуске и проспекте эмиссии, утвержденного решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) № 511 от 4 октября 2005 года;

3) передача эмитентом сертификатов ФОН функций по управлению имуществом управляющему: эмитент сертификатов ФОН может самостоятельно выполнять функции управляющего, а может передать функции по управлению имуществом другому финансовому учреждению, которому разрешено быть управляющим. Для передачи функций между эмитентом и управляющим заключается соответствующий договор;

4) организация строительства объекта застройщиком и его финансирование управляющим: управляющий направляет привлеченные средства в финансирование строительства в соответствии с Правилами ФОН. При этом он имеет право контролировать ход строительства, целевое использование средств, и в случае возникновения рисков требовать расторжения договора с застройщиком и возврата оплаченных ему денежных средств;

5) регистрация права собственности на недвижимость, приобретенную от осуществления управления ФОН: право собственности на недвижимость регистрируется на управляющего как доверительного собственника;

6) осуществление управления ФОН и получение дохода в соответствии с Правилами ФОН: для управления ФОН управляющий осуществляет операции с недвижимостью и иные действия по управлению ФОН, руководствуясь целью получения максимального дохода в интересах собственников сертификатов ФОН. Действия управляющего должны осуществляться в рамках инвестиционной декларации и с учетом ограничений, установленных проспектом эмиссии сертификатов.

Осуществляя управление, управляющий финансирует строительство недвижимости с тем, чтобы в дальнейшем получить прибыль от осуществления с такой недвижимостью любых операций, не запрещенных законом, в том числе – передачи недвижимости в платное пользование третьим лицам, продажи и т.д.;

7) распределение управляющим дохода от управления ФОН между собственниками сертификатов ФОН: порядок распределения и получения дохода от управления ФОН определяется в Правилах ФОН и в проспекте эмиссии сертификатов ФОН.

При этом управляющий несет ответственность перед собственниками сертификатов ФОН за убытки, причиненные последним действиями или бездеятельностью управляющего;

8) выкуп сертификатов ФОН у собственников по истечении срока, на который был создан соответствующий ФОН: после окончания срока, на который был создан ФОН, эмитент сертификатов ФОН осуществляет их выкуп у собственников. Собственники сертификатов ФОН при выкупе имеют право на доход в денежной форме в сумме, соответствующей стоимости части чистых активов ФОН, которая приходится на принадлежащее собственнику количество сертификатов. Стоимость чистых активов ФОН определяется как разница между стоимостью имущества ФОН и стоимостью обязательств, возникших вследствие управления ФОН, на определенную дату.

На каждый объект строительства необходимо создавать отдельный ФОН.

Схема работы ФОН во многом напоминает деятельность инвестиционного фонда. Есть финансовая компания или банк, которые организовывают ФОН - эмитируют сертификаты и управляют фондом. Инвесторы покупают бумаги, а управляющий вкладывает вырученные средства в строительство. После окончания срока действия фонда (2-4 года, но есть и 9-летние фонды) инвестор продает построенную недвижимость по рыночным ценам. Разница между выручкой от продажи и взносами достается инвесторам. Естественно, за вычетом вознаграждения управителям фондов.

Максимальный размер вознаграждения управителя законодательно не ограничен. Но он должен быть обозначен в Правилах ФОН. В действующих фондах управляющие берут 1-3% активов фонда в год.
 
Потенциальным инвесторам стоит знать, что в законодательстве ничего не сказано о том, как подсчитывается стоимость активов фонда. Формулу должен вывести управляющий – на свое усмотрение. Поэтому не исключено, что у эмитента появится желание скрыть истинную прибыльность фонда.
 
Также нужно учесть, что ФОН создаются на несколько лет, и законодательство не предусматривает для фондов обязанности досрочно выкупать сертификаты. Так что досрочно выйти из фонда в ближайшее время у инвесторов не получится. Разве что они самостоятельно найдут покупателей на свои сертификаты.

Кроме этого, согласно ст. 4 (п. 4.2.8) Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», средства совместного инвестирования, а именно средства, … привлеченные от владельцев сертификатов фондов операций с недвижимостью (ФОН), доходы от осуществления операций с активами ФОН и доходы, начисленные на активы ФОН, созданные в соответствии с законом – не входят в состав валового дохода и, соответственно, налогом не облагаются.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)